【正文】 6] 劉雷主編 物業(yè)管理. 鄭州：鄭州大學出版社，[7] 楊東主編 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制.[J].建筑經(jīng)濟,指導教師（簽名）： 年 月 日教研室審核意見： 　　　　　　　 教研室主任簽名： 年 月 日第十部分 項目評價的結論先列出項目投資收益相關經(jīng)濟指標匯總表，對各指標結果進行分析，得出相關結論?？刹捎弥笜耍航杩顑斶€期、利息備負率。第八部分 項目經(jīng)濟效益評價主要包括兩部分：盈利能力分析：（1）確定基準收益率（2）確定基礎數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等(見第五部分)；編制收入估算表。第四部分 項目swot分析和定位項目概況及開發(fā)建設條件，主要描述項目名稱、項目建設單位情況、項目建設場地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、建筑方案、水、電、氣供應等等，以及價格及價格策略。最終成果：大同御花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告二、主要內(nèi)容與基本要求：（一）主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：第一部分 項目總說明（或總論）主要分析項目背景與概況： 項目可研目的、本報告的編制依據(jù)、本報告的編制說明等；主要技術經(jīng)濟指標。畢 業(yè) 論 文題目： 御花園住宅小區(qū)項目 可行性研究 系 別： 建筑工程管理系專 業(yè)： 工程管理2012年 05月18日 畢業(yè)論文任 　務 　書題 目御花園住宅小區(qū)項目可行性研究系 別建筑工程管理系?！I(yè)工程管理班　　級　xxxxxxxx　學　號xxxx學生姓名xxxxxxxx指導教師xxxxx發(fā)放日期xxxxxxxxxxxxx本科畢業(yè)論文任務書一、主要任務與目標：通過畢業(yè)設計，復習和鞏固所學的專業(yè)知識，培養(yǎng)學生綜合運用所學理論知識和專業(yè)技能的能力。第二部分 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析內(nèi)容包括：；；；；。第五部分 項目實施進度確定建設項目總進度計劃表；具體安排前期工作、設計招標、施工、竣工驗收等階段主體工作及進度；并據(jù)此編制項目實施進度表（橫道圖）。（見第六部分）（3）盈利能力評價采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時期時點現(xiàn)金流量。進行貸款償還分析，評價項目償債能力。第十一部分 附 表（二）基本要求從設計涉及的學科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術實現(xiàn)、測試、總結等方面，體現(xiàn)學生綜合運用知識分析解決實際問題的能力；設計的結果具有實用性、科學性；投資開發(fā)方案的論證比較詳實，方案設計在技術上可行、經(jīng)濟上合理。成績評定三、各專業(yè)學生的最后成績應符合正態(tài)分布規(guī)律。指導教師評定意見答辯小組評定意見答辯中要有專人作好答辯記錄。本報告主要研究了大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項目的可行性研究工作。 項目開發(fā)單位本項目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)，公司董事長為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項目由張楓經(jīng)理負責。東連御河生態(tài)園北段，南接東小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。項目周邊生活設施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。報告編制依據(jù)：（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及大同市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）大同市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠景目標綱要（4）大同市202011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準地價》（9）大同市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據(jù)資料 報告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項目的工程建設方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結論。整個項目計劃2013年初開工建設，四年內(nèi)全部完成并交付使用。御花園小區(qū)地處大同市御河東路，坐擁御河風景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。 華岳集團公司始建于1996年，下屬5個控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、大同華岳熱電有限責任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責任公司、大同市永華置地有限責任公司，總注冊資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。西城。112月累計，全國財政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。%，保持在較低水平。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分2010年末收入在年初集中入庫等因素帶動，%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，%；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長10%(其中中央財政收入扣除當季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長7%左右)。2011年1月26日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟強市“三名一強”建設步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實力和競爭力顯著增強。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。專項解決122戶關閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達268萬平方米。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。而該項目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。111月，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。③購買力的增強，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入大同。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。公園華府開發(fā)時間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3650元/㎡ 均價：3980元/㎡ 最高價：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個 地下3400個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學校 、 沃爾瑪購物廣場 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設施、 九州國際餐廳樓盤分析該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大 御河國際根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設施齊全，價格合理。東連御河生態(tài)園北段，南接東小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。所以從理論上來看，只要方法做到位，御花園住宅小區(qū)項目是完全可以實行的。項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。在規(guī)劃中，建筑以點式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動廣場，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動的場所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場所。設計中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。d戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。一層以上采用重力排水?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。③變配電所根據(jù)現(xiàn)場地形建筑方案及供電半徑，擬在負荷中心設置一座變電所（變電所采用4臺1000KVA變壓器），電源經(jīng)變壓器由10KV降為380/220V后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別分給各用電負荷。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設置在電信機房，經(jīng)信號轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個電視插座。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第五章 項目實施進度第五章 項目實施進度 實施進度計劃御花園住宅小區(qū)整個工程計劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設工程同步進行、同步交工。 2015年度工作計劃2015年度內(nèi)按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。 土地購置費用① 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： 居民安置費：每畝地補償村委會20萬元計算共計6300萬人民幣。 , %；其余是房屋預售及銷售款項。 ：貸款是實施該工程項目的重要資金來源，本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。②項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運用表 資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計2資金運用開發(fā)成本經(jīng)營稅費銷售費用財務費用應付利潤各期還本付息小 計3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計本金利息本期貸款本期應計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟效益評價結論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面、經(jīng)濟效益方面是完全可行的。 經(jīng)濟風險，%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。為了打造精品項目，所以在項目招標方面也會有一定的風險，建筑生產(chǎn)力不足會給項目帶來致命的打擊。縣區(qū)23130套。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。 通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。在實際操作過程中，如采取科學和嚴謹?shù)膽B(tài)