【正文】 6] 劉雷主編 物業(yè)管理. 鄭州：鄭州大學(xué)出版社，[7] 楊東主編 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制.[J].建筑經(jīng)濟(jì),指導(dǎo)教師（簽名）： 年 月 日教研室審核意見： 　　　　　　　 教研室主任簽名： 年 月 日第十部分 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論先列出項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表，對(duì)各指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論。可采用指標(biāo)：借款償還期、利息備負(fù)率。第八部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要包括兩部分：盈利能力分析：（1）確定基準(zhǔn)收益率（2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費(fèi)用等(見第五部分)；編制收入估算表。第四部分 項(xiàng)目swot分析和定位項(xiàng)目概況及開發(fā)建設(shè)條件，主要描述項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)單位情況、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、建筑方案、水、電、氣供應(yīng)等等，以及價(jià)格及價(jià)格策略。最終成果：大同御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、主要內(nèi)容與基本要求：（一）主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：第一部分 項(xiàng)目總說明（或總論）主要分析項(xiàng)目背景與概況： 項(xiàng)目可研目的、本報(bào)告的編制依據(jù)、本報(bào)告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。畢 業(yè) 論 文題目： 御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究 系 別： 建筑工程管理系專 業(yè)： 工程管理2012年 05月18日 畢業(yè)論文任 　務(wù) 　書題 目御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究系 別建筑工程管理系?！I(yè)工程管理班　　級(jí)　xxxxxxxx　學(xué)　號(hào)xxxx學(xué)生姓名xxxxxxxx指導(dǎo)教師xxxxx發(fā)放日期xxxxxxxxxxxxx本科畢業(yè)論文任務(wù)書一、主要任務(wù)與目標(biāo)：通過畢業(yè)設(shè)計(jì)，復(fù)習(xí)和鞏固所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)理論知識(shí)和專業(yè)技能的能力。第二部分 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析內(nèi)容包括：；；；；。第五部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度確定建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表；具體安排前期工作、設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收等階段主體工作及進(jìn)度；并據(jù)此編制項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫道圖）。（見第六部分）（3）盈利能力評(píng)價(jià)采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時(shí)期時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量。進(jìn)行貸款償還分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)攤芰?。第十一部? 附 表（二）基本要求從設(shè)計(jì)涉及的學(xué)科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術(shù)實(shí)現(xiàn)、測(cè)試、總結(jié)等方面，體現(xiàn)學(xué)生綜合運(yùn)用知識(shí)分析解決實(shí)際問題的能力；設(shè)計(jì)的結(jié)果具有實(shí)用性、科學(xué)性；投資開發(fā)方案的論證比較詳實(shí)，方案設(shè)計(jì)在技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理。成績(jī)?cè)u(píng)定三、各專業(yè)學(xué)生的最后成績(jī)應(yīng)符合正態(tài)分布規(guī)律。指導(dǎo)教師評(píng)定意見答辯小組評(píng)定意見答辯中要有專人作好答辯記錄。本報(bào)告主要研究了大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目的可行性研究工作。 項(xiàng)目開發(fā)單位本項(xiàng)目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)，公司董事長(zhǎng)為王浩，總經(jīng)理為李國(guó)軍，本項(xiàng)目由張楓經(jīng)理負(fù)責(zé)。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。報(bào)告編制依據(jù)：（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）大同市202011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）大同市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報(bào)告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項(xiàng)目是否可行的研究結(jié)論。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。 華岳集團(tuán)公司始建于1996年，下屬5個(gè)控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同華岳熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊(cè)資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。西城。112月累計(jì)，全國(guó)財(cái)政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。%，保持在較低水平。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤(rùn)繼續(xù)增長(zhǎng)。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。一季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、進(jìn)口大幅增長(zhǎng)以及部分2010年末收入在年初集中入庫(kù)等因素帶動(dòng)，%；二季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫(kù)較多等因素帶動(dòng)，%；三季度受經(jīng)濟(jì)增速趨緩、但物價(jià)處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、個(gè)人所得稅改革、物價(jià)高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)10%(其中中央財(cái)政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長(zhǎng)7%左右)。2011年1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”奠定了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進(jìn)文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市“三名一強(qiáng)”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)得到中央肯定，國(guó)務(wù)院在大同召開了全國(guó)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。專項(xiàng)解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達(dá)268萬平方米。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運(yùn)營(yíng)。在城市化進(jìn)程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時(shí)代的進(jìn)步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。而該項(xiàng)目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢(shì)，和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，投資開發(fā)的必要性極大。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。111月，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。 商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì) 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時(shí)間，大同市的商品房整體均價(jià)從2900元/㎡增長(zhǎng)到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項(xiàng)目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。③購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入大同。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。迎合市場(chǎng)需求，此時(shí)開發(fā)該項(xiàng)目還是很有價(jià)值的。公園華府開發(fā)時(shí)間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3650元/㎡ 均價(jià)：3980元/㎡ 最高價(jià)：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個(gè) 地下3400個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學(xué)校 、 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、 九州國(guó)際餐廳樓盤分析該項(xiàng)目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項(xiàng)目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大 御河國(guó)際根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價(jià)格合理。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。而劣勢(shì)威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。所以從理論上來看，只要方法做到位，御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目是完全可以實(shí)行的。項(xiàng)目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場(chǎng)，為市民提供一個(gè)休閑活動(dòng)場(chǎng)，回饋城市空間。在規(guī)劃中，建筑以點(diǎn)式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動(dòng)廣場(chǎng)，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動(dòng)的場(chǎng)所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場(chǎng)所。設(shè)計(jì)中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。d戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預(yù)見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項(xiàng)目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。一層以上采用重力排水。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。③變配電所根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形建筑方案及供電半徑，擬在負(fù)荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用4臺(tái)1000KVA變壓器），電源經(jīng)變壓器由10KV降為380/220V后，再由若干臺(tái)低壓配電屏配出，分別分給各用電負(fù)荷。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)信號(hào)轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個(gè)電視插座。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃御花園住宅小區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。 2015年度工作計(jì)劃2015年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項(xiàng)目同步施工。 土地購(gòu)置費(fèi)用① 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： 居民安置費(fèi)：每畝地補(bǔ)償村委會(huì)20萬元計(jì)算共計(jì)6300萬人民幣。 , %；其余是房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)。 ：貸款是實(shí)施該工程項(xiàng)目的重要資金來源，本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。②項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額100％＝％銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計(jì)2資金運(yùn)用開發(fā)成本經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn)各期還本付息小 計(jì)3=12歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計(jì)本金利息本期貸款本期應(yīng)計(jì)利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計(jì)0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤(rùn)其他 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面、經(jīng)濟(jì)效益方面是完全可行的。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場(chǎng)前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。為了打造精品項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目招標(biāo)方面也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，建筑生產(chǎn)力不足會(huì)給項(xiàng)目帶來致命的打擊?？h區(qū)23130套。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。 通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)