【正文】 告，預(yù)熱市場，制造局部供不應(yīng)求的樓盤形象。：項目推廣期廣告主題句：?成功，就是往東一點點（針對XX市區(qū)經(jīng)濟能力較好的中年夫婦）?居者優(yōu)其屋（針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民）廣告目標(biāo)：讓XX市市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40％的居民知道該項目，讓廣告的主題句深入人心。廣告創(chuàng)意:①樓盤名稱為聚美欣城，本項目周邊林木蔥郁，小溪潺潺，鳥語花香。XX市XX鎮(zhèn)屬于XX市高新開發(fā)區(qū)，毗鄰省會長沙，它是XX市未來發(fā)展的方向，是城市未來發(fā)展的新動力，欣諧音新，暗示其以后會慢慢變成一個欣欣向榮的宜居的城鎮(zhèn)。③在新的媒介選擇上，大膽利用當(dāng)今數(shù)據(jù)營銷媒體的代表，微信和微博，利用年輕人的獵奇的特點，積極發(fā)展新的宣傳方式，已得到新的突破。利用“微博”的傳播，發(fā)展在線問答和在線送禮，在線分房活動。④新聞運作。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。通過對于廣告軟文的運作，能夠形成一定的市場關(guān)注度，從而為我們后期的入市需求做好了輿論的準備。 2）戶外廣告：在319國道和城際干道的十字路口設(shè)置立體廣告牌，在火車站LED屏幕上投放廣告、在眾旺公交車上的車身和電視上投放電視廣告，在公共汽車候車亭，以燈箱為主要表現(xiàn)形式承載項目的海報。提高項目的知名度。乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。并運用報紙夾頁廣告以彌補報紙廣告的不足，打破報紙版面的限制，造成全版廣告的震撼效果。 ⑶因地制宜策略：廣告策略要突出本地的未來發(fā)展?jié)摿Γ瑥V告宣傳的價格不能太高，要符合目標(biāo)消費者的價格取向⑷人員宣傳：按第一階段的第⑶點操作，招聘人數(shù)依情況而定，此時單頁的內(nèi)容主要是樓盤的各種優(yōu)勢（經(jīng)濟，交通，環(huán)境，市場發(fā)展?jié)摿?，旅游等各種資源,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）⑸利用微信的“掃一掃”功能獲得樓盤的銷售動態(tài)信息，獲得項目開發(fā)的獎品或是優(yōu)惠活動，定期的與相關(guān)目標(biāo)客戶進行產(chǎn)品的交流。⑵對前二期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 ⑷ 加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。并在銷售中心適當(dāng)?shù)奈恢贸龗鞆V告牌外，也要掛上這些吉祥物。在售樓處做展銷，增強現(xiàn)場熱賣氣氛：業(yè)主入伙期廣告語：甜蜜生活今天開始廣告目標(biāo)：以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭取尾盤銷售成功廣告策略：在與業(yè)主進行交房時期，在現(xiàn)場布置喜慶的場面，主色調(diào)為橙金色，并給每位業(yè)主贈送一個房屋裝飾物品的金元寶，寓意財源滾滾，另贈送一盆桃樹盆栽，寓意長壽健康 。欣城”的建筑面積為18萬平方米，均價為3000㎡/元，廣告預(yù)算為2100萬， 80%為計劃廣告投入，20%為機動費用。戶外廣告為計劃廣告投入總額的20%， 第二階段40% 四期廣告投入費用明細表 費用期數(shù)電視費用報紙費用戶外費用廣播費用車體費用機動費用第一期126萬第二期168萬第三期84萬第四期42萬房地產(chǎn)項目銷售策劃項目主題：聚美園內(nèi)亭臺樓榭，游廊小徑蜿蜒期間，內(nèi)外空間相互滲透，得以流暢、流通、流動。題詞銘記無處不在，為園林平添了濃郁的人文氣息。讓業(yè)主們置身其中，心曠神怡。 聚美欣城整體地塊呈矩狀，方正和諧，規(guī)劃實用合理?？傮w設(shè)計上使得整個地塊均勻合理，規(guī)范美觀。 、技術(shù)資料（1）項目總占地面積：100畝（2）總建筑面積：18萬左右 (其中住宅 16萬平方米，商業(yè)營業(yè)用2萬房平方米米) （3）容積率：（4）綠化率：35% （5）戶數(shù)：（6）物業(yè)類型：小高層（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀、地塊資源項目坐擁東部新城核心位置，東距長沙市余約50公里，西距XX市區(qū)約25公里，南臨魚形山水庫，北臨XX鎮(zhèn)，交通便利，319國道、益寧城際鐵路、石常鐵路途經(jīng)此地。 向南延伸XX至寧鄉(xiāng)、長沙城際快速干線和XX繞城高速公路。、周邊配套設(shè)施 超萬余平米的商業(yè)設(shè)施，集餐飲、美食、休閑娛樂、生活超市、精品購物、時尚飾品、商務(wù)會所等一站式校園消費體驗中心，一步到位、面面俱到。聚美欣城采用現(xiàn)代建筑風(fēng)與中式園林風(fēng)相結(jié)合，極具潮流感。住宅外立面采用現(xiàn)代感的涂料，以米白色為主，輔以黃色系涂料，給人清新愉悅、溫暖和諧的感受。項目內(nèi)公共設(shè)施，營銷中心采用中式風(fēng)格，中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式門窗，并伴隨著周邊環(huán)境中的亭、臺、樓、閣、小橋、流水。從一個項目所能造就的美學(xué)感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過改善項目周邊環(huán)境，幫助建筑或者規(guī)劃上有缺陷的滯銷盤打開銷路、絕處逢生?，F(xiàn)代風(fēng)格的園林伴隨著現(xiàn)代建筑，硬質(zhì)景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺。 售房部及樣板房裝修 銷售中有這種說法：“開售時沒有樣板房照樣可以賣樓，而沒有售房部卻沒辦法賣樓。售房部功能分區(qū)一般分為三大塊：售樓總臺與模型區(qū)、洽談區(qū)、后勤區(qū)（如簽約室、財務(wù)室、休息區(qū)、盥洗室、儲物間等）。設(shè)置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產(chǎn)品，從而有力地配合售樓、引導(dǎo)消費。因為，同樣是混凝土結(jié)構(gòu)房屋，人家要問：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業(yè)不同凡響的豪華與尊貴的感覺，對產(chǎn)品產(chǎn)生認同，慷慨落訂。 、廣告宣傳的包裝 1）項目所在地形象包裝 路旗：引導(dǎo)看樓者，在本項目附近交通要道城際干道直接延伸至項目開盤的位置。 氣氛營造：現(xiàn)場氣氛營造采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，甚至采用飛艇、直升飛機造勢。在人流密集區(qū)域，如XX市中心或XX鎮(zhèn)中心繁華場，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。 另外一種形式：通過郵局在為每戶送報紙的同時附送宣傳單張。 分眾傳媒：針對特定客戶群進行滾動宣傳。 派發(fā)單張：在潛在客戶群流動密集區(qū)域組織人海戰(zhàn)術(shù)派發(fā)單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。 公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔(dān)廣告載體任務(wù)。 新聞發(fā)布會：策劃結(jié)合一定的有積極意義的主題，如生態(tài)、環(huán)保、健康概念等，組織新聞發(fā)布會以極為莊重的方式向社會發(fā)布信息。 組織活動：以有意義的主題組織社會性活動，聯(lián)合電視臺、搜房網(wǎng)等公眾性媒體共同協(xié)力，內(nèi)容包括：文藝演出、派發(fā)禮品等。社區(qū)覆蓋工作目的： 擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶展會爆破工作目的：通過展會向目標(biāo)人群準確傳遞項目情況，并現(xiàn)場拉客。活動二：到訪即送卡舉辦項目開盤Party，邀請各大媒體、電視臺來記錄現(xiàn)場實況，對于到場的看房客戶將免費抽獎，抽獎即送購房卡，分別為9折特購、10000元優(yōu)惠券、5000元優(yōu)惠券以及價值500元的步步高超市購物卡等等?；顒佣? 關(guān)愛老幼，從我做起 ，記錄身邊點滴 活動時間：2015年12月15日活動地點：攝影展在XX大道、金嘉利購物廣場、步步高等大賣場、XX鎮(zhèn)中心等進行展覽?；顒尤嚎蛻粲歇勝彿炕顒? 為答謝業(yè)主，開盤期間，推出買房抽獎送奇瑞活動，每銷售200套，抽獎一次。通過活動傳遞給白領(lǐng)一族本項目強大的實力保障及品牌信心，促進猶豫不決或觀望客戶的購買。◆ 買房送家居用品：%元的美的品牌家電等?；顒游澹豪峡蛻魩驴蛻艋顒訒r間：持銷中后期在持銷期階段，為了進一步擴大銷售量，進行老客戶帶新客戶的活動。首先以單頁的形式，進行派發(fā)；通過已經(jīng)記錄的資料，直接發(fā)放到老客戶手中，同時為了吸引新客戶，也在全市散發(fā)傳單，約10000份。3）尾盤期對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，絕大部分利潤都在于尾盤，如果說前期的銷售只是收回了成本，那么尾盤銷售的好壞則決定了利潤的多少。態(tài)度第一，點石成金 首先，銷售人員改變觀念，剩余房源是“保留的房源”，而不是“還剩下的房子”；是“別人買不起的房子”，而不是“不想買的房子”，對這些保留房源充滿自信。 誘惑性促銷 活動一：首付五萬，與上層社會為鄰活動期間，顧客買房均只需交首付五萬，即可入住成熟小區(qū)，享受上流社會的生活品質(zhì)。