【正文】 對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混 凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 三．項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。停車場設(shè)有兩個進出口。 擬建項目的水污染源主要是生活污水。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 一．勞動安全衛(wèi)生 1．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。分析生產(chǎn)和使用帶 有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 二．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 八、組織機構(gòu)與人 力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 一．組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機構(gòu) ,經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu) .最高權(quán)力機構(gòu)是董事會 ,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制 ,董事會由 8 人組成 ,董事長1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 負責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 財務(wù)部 ： 負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 采購部 ： 負責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備， 現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 B 辦理開工報告。 D 組織設(shè)計交底。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 營銷部 ： 負責(zé)商品房的銷售和管理 。 售后服務(wù)部 ： 負責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。 3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。 4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。為此職員必須要善用所 有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。 ② 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培 訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士 以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。 6. 培訓(xùn)積分制度。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。 九、項目實施進度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量 完成工程，本項目決定采取平行施工方式。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。為商業(yè)、高尚住宅為一體的綜合建筑體。整個地塊成不規(guī)則南北向狹長形，西面臨山，東面則為城市主干道路，南向為規(guī)劃道路。 b. 房屋拆除費：以每平方米 元計算，共拆除房屋面積 平方米共計 萬人民幣。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計時 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程 一期 主體工程二期 綠化工程 萬人民幣。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 總建筑面積 平方米 住宅 建筑面積 平方米 商業(yè)建筑面積 平方米 6060 其他用房（物管） 建筑面積 平方米 100 居住居數(shù) 戶 116 平均每戶建筑面積 平方米 109 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房 地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。預(yù)計房屋預(yù)售金可 達 萬元。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 d．銀行借款的成本率。 ，可以緩和資金矛盾。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤 率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。小區(qū)的建設(shè)過程將會 給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問 題。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計 院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定