【正文】 銷售總收入測算 ? a) 可銷售面積： ? b) 銷售總收入測算表 114 銷售總收入測算表 分類 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬元 /平方米） 住宅 商住樓 合計(jì) 115 ? c) 銷售收入分期按比例預(yù)測表 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營期年度收入 /萬元 合計(jì) /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 住 :60% 商 :40% 第三年 住 :40% 商 :60% 合計(jì) % % 116 ? 項(xiàng)目利潤估算 ? a) 銷售收入 ，其中第二年 ；第二年 。 ? b) 銷售稅金及附加 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 第一年 第二年 第三年 1 營業(yè)稅及附加 銷售額的 % 合計(jì) 117 ? c) 土地增值稅 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 以下四項(xiàng)和 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 *20% 3 增值額 12 4 增值率 3/2 % 5 增值稅率 4=20% 0 6 土地增值稅 3*5 0 118 ? d) 應(yīng)納所得稅利潤稅額 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 營業(yè)稅及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)納所得稅利潤額 119 ? e) 項(xiàng)目可利用資金估算表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 2 營業(yè)稅及附加 3 土地增值稅 4 所得稅 5 項(xiàng)目可利用資金 120 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估 ? 損益表 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 營業(yè)稅及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 1234 6 應(yīng)納所得稅利潤額 7 所得稅 6*33% 8 稅后利潤 57 2051 9 盈余公積金 7*10% 10 可分配利潤 89 121 ? 現(xiàn)金流量表 ? a) 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 第一年 第二年 第三年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 3 所得稅后凈現(xiàn)金流量 4 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 5 所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金 流量 ic=10% 6 稅前凈現(xiàn)金流量 7 所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金 流量 ic=10% 122 ? b) 自有投資現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期（年） 第一年 第二年 第三年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 貸款本息償還 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 3 所得稅后凈現(xiàn)金流量 4 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ic=10% 6 稅前凈現(xiàn)金流量 7 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ic=10% 123 c) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 類別 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) FNPV FIRR 投資利潤率 投資利稅率 稅后 稅前 稅后 全部資金 % % % % 自有自金 % % % % 124 ? d) 資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 資金來源 銷售收入 0 自有資金 銀行借款 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 營業(yè)稅及附加 0 土地增值稅 0 0 0 0 所得稅 0 償還借款本息 0 3 盈余資金 0 4 累計(jì)盈余資金 0 125 敏感性分析 ? 所謂敏感性分析就是通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化而導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的變化幅度 ,了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度 ,從而確定不確定性因素對于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度 ,根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策 ,使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo) . 126 敏感性分析的目的： ? 找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析 (如概率分析 )提供依據(jù)；研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 127 128 案例 : 項(xiàng)目社會(huì)效益評價(jià) ? 沁園小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，增加了農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，拉動(dòng)了對建材、家電等的需求，促進(jìn)了燕郊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，該項(xiàng)目的開發(fā)成功，預(yù)計(jì)將為燕郊開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn) 萬元的財(cái)政收入，并且也將提高燕郊人民的住房條件和生活質(zhì)量。 129 例 :環(huán)境效益評價(jià) ? 沁園小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以綠色、健康為原則，為居民提供一個(gè)安全的、舒適的、健康的生活環(huán)境。該小區(qū)以健康為主，注重生態(tài)環(huán)境、綠化、交通體系的建設(shè)，力求創(chuàng)造一個(gè)溫馨安全的居住環(huán)境和開闊的公共綠色的活動(dòng)空間，以及優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境。該項(xiàng)目有很好的環(huán)境效益。 130 例 :風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 ? 市場風(fēng)險(xiǎn)：主要在于售價(jià)的波動(dòng)。應(yīng)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)、提高施工質(zhì)量、創(chuàng)造出一個(gè)幽雅的環(huán)境，來使消費(fèi)者感到物有所值。 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)：新的土地政策的出臺，有可能促進(jìn)土地價(jià)格的上漲，但也進(jìn)一步規(guī)范了土地市場，對公平競爭有一定好處，這一點(diǎn)對本企業(yè)有一定好處。 ? 施工風(fēng)險(xiǎn)：工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目的總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，有九個(gè)施工隊(duì)承包并施工，因此，在施工過程中，要加強(qiáng)施工管理，明確責(zé)任，實(shí)行監(jiān)理制，對質(zhì)量、工期、造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制的同時(shí)，做好組織協(xié)調(diào)工作。 ? 購買力風(fēng)險(xiǎn)：從宏觀面上來看，燕郊目前的住宅市場的表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫，居民陷于收入水平低，有效需求不旺盛，人們對提高居民素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 ? 競爭風(fēng)險(xiǎn)：燕郊房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，僅僅是出于對房地產(chǎn)預(yù)期利潤的看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投到了房地產(chǎn)，所以造成市場供給量大對項(xiàng)目形成一定的威脅。 131 ? 購買力風(fēng)險(xiǎn)：從宏觀面上來看，燕郊目前的住宅市場的表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫，居民陷于收入水平低，有效需求不旺盛，人們對提高居民素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 ? 競爭風(fēng)險(xiǎn)：燕郊房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，僅僅是出于對房地產(chǎn)預(yù)期利潤的看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投到了房地產(chǎn)，所以造成市場供給量大對項(xiàng)目形成一定的威脅。 132 例 : 結(jié)論與建議 結(jié)論： ? 通過對沁園小區(qū)項(xiàng)目的分析可見，該項(xiàng)目是可行的，并會(huì)帶來良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 ? a) 沁園小區(qū)項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為 %，自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，通過盈虧平衡分析和敏感性分析可知，此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，爭取在項(xiàng)目開發(fā)和銷售過程降低成本來提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ? b) 沁園小區(qū)項(xiàng)目有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。本項(xiàng)目的實(shí)施大大提高了燕郊人民的住房條件和生活質(zhì)量，高達(dá)%的綠化率及巧妙的綠化組織，使該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 133 ? c) 沁園小區(qū)項(xiàng)目符合燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的居住區(qū)規(guī)劃，水、電、暖、燃?xì)?、通信、交通和道路等方面條件都較好，為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外邊條件。 ? d) 沁園小區(qū)項(xiàng)目市場前景良好。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)精巧別致，另外燕郊房地產(chǎn)市場良好，因此對沁圓小區(qū)項(xiàng)目的前景較為樂觀。 134 建議： ? a) 積極做好招投標(biāo)工作，選擇信譽(yù)高的施工隊(duì)伍，引入競爭機(jī)制，對提前竣工者給予提前竣工獎(jiǎng)，對于延誤工期者給予相應(yīng)的懲罰。 ? b) 開發(fā)商在此項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目經(jīng)理部與監(jiān)理單位嚴(yán)密配合，做好工期、成本、質(zhì)量的控制和組織協(xié)調(diào)工作。 ? c) 通過盈虧平衡分析和敏感性分析可知，售價(jià)對此項(xiàng)目的效益影響較大。在銷售過程中應(yīng)突出健康、綠色的主題，使消費(fèi)者感到物有所值。 135 136 137 138 139 140 141