長沙市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-01 20:06本頁面
【正文】 8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注：所得稅稅率按33%??；盈余公積金按稅后利潤的10%提取。2）評(píng)價(jià)指標(biāo)A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=%現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。③ 經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26：資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論：二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議成本風(fēng)險(xiǎn)：銷售風(fēng)險(xiǎn)：決策風(fēng)險(xiǎn)：工期風(fēng)險(xiǎn)：其它風(fēng)險(xiǎn)：40長沙佳興 凌峻（中國）
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