【導(dǎo)讀】到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住。宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基。園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展?！凹褕@二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較。省計委計投[2020]XX號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》；“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表3—1。達到1個百分點以上。平方米，位居全國大中城市前列。

　　

【正文】 設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價 達 ～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相 對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 (2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度， 多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 (2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和 開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。 附表 31項目總投資估算 單位（萬元） 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’ 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計劃與資金籌措表 單位 ：萬元 序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2020 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2020 2020 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7949 2020 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 8000 9623 6400 742 1600 6349 2020 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1． 1 1． 2 1． 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價 (元／平方米 ) 銷售比例 (％ ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單 位： 萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元／車位 ) 出租率 (％ ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 8． 37 1 1． 98 2． 64 2． 64 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 7． 61 0． 53 0． 23 1 1． 80 0． 13 0． 05 2． 40 0． 17 0． 07 2． 40 0． 17 0． 07 3 租金凈收入 143． ?9 19 34． 02 45． 36 45． 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339． 51 附表 35損益表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2． 1 2． 2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 36 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費用 ) 經(jīng)營資金 ． 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 2020 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計算指標(biāo) 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。 投資回收期 (年 ) 2． 92 3． 16 基準(zhǔn)收益率 (／。