【正文】 九、不確定性分析 敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數據可知，全部投資的凈現值和內部收益率受銷售價格、建設成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現值和內部收益率受銷售價格變化與建設成本變化的影響相對不敏感。而對整個項目而言，即使遇到房地產市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。 項目的盈虧平衡分析現以出租率為變量，對本項目進行盈虧平衡分析，具體測算數據如下： 盈虧平衡分析出租率0 20%40%80%100% FNPV(I=10%)4000 9076盈虧平衡點 %由上述分析，我們可以知道，%時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關系，我們可以知道，%時，該項目剛好能收回成本。 風險分析1) 金融風險 近期，全球性的金融危機席卷各國。很多企業(yè)的經營業(yè)績下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內出現高空置率的情況。2) 供求風險 由于金融危機使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過于求的，該項目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。3) 政策風險 由于政府宏觀調控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進入辦公務業(yè)市場。目前商務部已經注意到商業(yè)房地產的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產宏觀調控的可能性。1) 周期風險 房地產市場存在周期波動和景氣循環(huán)現象，由于近年來寫字樓市場的供應量急劇擴大，2008年前后已經進入調整期，此時恰逢本項目入市，由于市場環(huán)境的變化導致目前的定位和定價出現偏差。這是本項目面臨的最大風險。2) 區(qū)位多極化風險 未來新建寫字樓，將出現區(qū)位多極化特點。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應緊張。ABC寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。 3) 產品類型多元化風險 本項目仍然是傳統(tǒng)的乙級寫字樓產品。傳統(tǒng)的乙級寫字樓可能依然是多數企業(yè)的首選，但是隨著“總部經濟”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領市場制高點，造成本項目目標客戶群的部分流失。 我們對未來商業(yè)的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業(yè)物業(yè)的未來價格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來總體評定的。但這并不說明，未來市場沒有風險，相反，我們認為基于以下幾點，商業(yè)市場有一定風險。1) 經營風險 商業(yè)經營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細節(jié)都可能導致項目失敗。特別是本項目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經營是個巨大的挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門對宏觀經濟變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導致經營比較困難。經營風險是商業(yè)部門的最大風險。2) 區(qū)位風險 基于商業(yè)經營的特殊性，本項目的成功依賴于嘉定地區(qū)以及同濟大學的興旺繁榮。而目前同濟新城區(qū)域的形象還有待提高，市場環(huán)境還需要悉心培育。 風險的多方案規(guī)避一般而言，系統(tǒng)性的風險是不可避免的，個別風險應當通過本項目前期的科學規(guī)劃、后期的科學管理來加以規(guī)避。我們在前期的產品策劃、價格定位、財務分析中已經充分考慮了風險的因素。1) 采取靈活的面積分割，以適應不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個企業(yè)不同時期的面積需要。2) 在服務上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項目的核心競爭力。特別是對核心客戶、重點客戶加強公共關系管理，提供有針對性的全面服務。3) 經營方式方面可以創(chuàng)新，采取合作經營、利潤提成等各種方式，降低經營風險。4) 融資渠道創(chuàng)新。通過多渠道多方式融資，避免房地產金融市場變化帶來的損失。5) 立足整個上海市而不是局限于嘉定地區(qū)，針對上?？蛻糁贫ㄍ晟频臓I銷方案，高屋建瓴、搶占市場。十、社會及環(huán)境效益分析 社會效益分析 本項目主要為乙級的寫字樓的開發(fā)建設。作為由本項目與其周邊寫字樓所組成的寫字樓群體中的一個重要組成部分，其建成將極大的推動寫字樓群的整體升值，提升其在嘉定區(qū)的綜合競爭力，將獲得巨大社會效益，其主要表現在：1) 促進地區(qū)商務與文化交流：嘉定區(qū)文化氣息濃厚，品味高，對商務的發(fā)展和興盛有促進作用，同時商務的發(fā)展也會促進文化的進一步繁榮。本項目致力于從優(yōu)質產品層面向文化內涵層面的上升，在以文化提升項目魅力的同時，實現商圈范圍內商務與文化的進一步交流。2) 利于中小企業(yè)運行及項目的開發(fā)運營：該項目寫字樓價格較為低廉實惠，出租對象主要設定為中小企業(yè)，對緩解有些中小企業(yè)因資金短缺所造成運行困難的情況具有普遍積極意義，同時反過來也可以有助于項目的開發(fā)運營，實現雙贏。3) 增強寫字樓群的整體競爭力，提升周邊地價：該項目運營的成功將有利于周邊寫字樓群的整體規(guī)劃和發(fā)展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時可以提升周邊地區(qū)地價水平，使周邊物業(yè)保持增值，帶動周邊房地產市的繁榮。4) 促進周邊同濟公園的發(fā)展：本項目的建成預示著周邊寫字樓群在嘉定區(qū)的競爭力的進一步提升，而周邊寫字樓群競爭力地位的提升又在一定程度上對地處其周邊的同濟公園魅力的提升有促進作用，可以吸引更多游客的興趣，反過來同濟公園的發(fā)展提升也為寫字樓群提供了一個更為舒適的環(huán)境，使本項目更具吸引力，對其運營有一定的積極作用。5) 增加當地稅收收入：本項目的成功開發(fā)將給政府帶來極大的稅收利益，項目財富數據表明，當基準利率取10%時：。由此可見。綜上所述：本項目建成后將為嘉定區(qū)增添一處中檔規(guī)模的乙級寫字樓，使周邊寫字樓群在整體上更具規(guī)模，本項目的建立有利于提上寫字樓群競爭力，提升嘉定區(qū)形象，并促進商業(yè)發(fā)展，對完善區(qū)域商務環(huán)境有著積極作用，社會效益巨大。 施工中環(huán)保1) 現場施工中：建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板；2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染；施工道路經常保持清潔、濕潤，車輛應限速行駛；3) 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；4) 地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。6) 環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。7) 施工中不產生超標準的空氣污染。8) 建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中環(huán)保1) 室內衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用氣管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入污水管網。2) 廢水處置產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。3) 室外采用前、污水分流排水系統(tǒng)，雨水進入城市水管。4) 設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。5) 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。6) 筑垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。十一、結論 可行性研究結論通過上述綜合分析，本項目有著一定的經濟、社會和環(huán)境效益；結合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現有的經濟金融環(huán)境下，充分考慮了客戶降低運營成本，選擇區(qū)位靠城郊，檔次中檔的實際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產生過多的投入。表明本項目在社會、經濟、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結論概括如下：1) 本項目由建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所，設計風格簡約、現代。2) 本項目的建成在一定程度上將促進當地就業(yè)。3) ，全投資財務內部收益率（稅后）%。該工程項目在經濟上是可行的。4) 綜合分析，該項目可行。 項目建議加強前期準備工作，保證開工日期。由于本項目收益情況偏中下，因此需加強成本控制。注重管理，保證項目品質。加強營銷，盡量提高出租率。55 /