【正文】 金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金 105萬(wàn)元、公積金 210萬(wàn)任意盈余公積金 168萬(wàn)元后還有 1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。 表 37 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場(chǎng) 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。詳見(jiàn)附表 32。 2020 年 1 月 — 2020 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2020 年 1 月：工程開(kāi)工。 2020 年 5 月 — 2020 年 7 月：建筑方案設(shè)計(jì)。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。由住戶自行購(gòu)置 (一般不需要 )。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。 A。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (2)給水。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’ 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工 藝，以保證成樁質(zhì)量。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 表 34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場(chǎng) ) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7層 地下 1層 6 建筑總高 7— 22米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6米 8 建筑容積率 1． 4米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一 步改善。 (4)地基土 工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ 7— 89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJll— 89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GBJl45—90) 。表層現(xiàn)況為建筑物及回填 土層。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《 X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高 檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。 2. 5 土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產(chǎn)用地 33333． 5 平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式 辦理用地手續(xù)。 煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。 供水；設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1．項(xiàng)目選址 1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其 他浮動(dòng)措施?！凹褕@二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車位每個(gè) 75000 元。 表 32 樓盤銷售價(jià)格情況表 （ 2020 年 2 月） 序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元／平方米 ) 最高價(jià) (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880 4 寶海豪園 高 檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C 民族園 3200 3900 從 A 市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 2480～3880 元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米 32003900 元之間。 3)促銷手段。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 5． 3 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 (3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。 4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。 A 市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形 成若干即期消費(fèi)。住 宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮?！凹褕@二期”項(xiàng)目位于 C 民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。在商 品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80 平方米的占 33． 8％， 81～ 100 平方米的占 14． 82％， 101～120 平方米的占 8． 02％， 121～ 140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100 平方米以下。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛 力。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 %中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 3— 1。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走 向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。經(jīng)估算，工程總投資 17623 萬(wàn)元，每平方米造價(jià) 2316 元。 (8)企業(yè)概況： B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成 立于 1993年。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求， B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同 A 市 b 廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠 33333． 5 平方米生產(chǎn)用地。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 南方 A 市 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“ 98 佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與 98 佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 該項(xiàng)目初步方 案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地 33333． 5 平方米，總建筑面積 76100平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫(kù)15000 平方米。投資利潤(rùn)率 ％，利稅率 ％，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 2629 萬(wàn)元。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃 ，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低