【正文】 金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) 4．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。 表 37 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。詳見附表 32。 2020 年 1 月 — 2020 年 3 月：分項工程驗收。 2020 年 1 月：工程開工。 2020 年 5 月 — 2020 年 7 月：建筑方案設(shè)計。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。由住戶自行購置 (一般不需要 )。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 (2)照明及電力設(shè)計。 A。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 3)城市自來水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (2)給水。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’ 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補(bǔ)兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。 4．結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工 藝，以保證成樁質(zhì)量。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 (JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 表 34 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場 ) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7層 地下 1層 6 建筑總高 7— 22米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6米 8 建筑容積率 1． 4米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一 步改善。 (4)地基土 工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 (GBJ 7— 89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GBJll— 89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GBJl45—90) 。表層現(xiàn)況為建筑物及回填 土層。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《 X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高 檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產(chǎn)用地 33333． 5 平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式 辦理用地手續(xù)。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。 三、項目選址及建設(shè)條件 1．項目選址 1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其 他浮動措施?！凹褕@二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車位每個 75000 元。 表 32 樓盤銷售價格情況表 （ 2020 年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平方米 ) 最高價 (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880 4 寶海豪園 高 檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C 民族園 3200 3900 從 A 市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 2480～3880 元之間；別墅式高級住宅每平方米 32003900 元之間。 3)促銷手段。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項目開發(fā)成本。 5． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 (3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。 4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。目前， A 市居民購房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。 A 市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會形 成若干即期消費(fèi)。住 宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。“佳園二期”項目位于 C 民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。在商 品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80 平方米的占 33． 8％， 81～ 100 平方米的占 14． 82％， 101～120 平方米的占 8． 02％， 121～ 140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100 平方米以下。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛 力。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國民生產(chǎn)總值增長的 %中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個百分點(diǎn)以上。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “佳園二期’’項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 3— 1。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走 向高檔的發(fā)展趨勢和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 A 市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。經(jīng)估算，工程總投資 17623 萬元，每平方米造價 2316 元。 (8)企業(yè)概況： B 房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成 立于 1993年。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 2．項目概況 (1)項目名稱：“佳園二期”項目。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求， B 房地產(chǎn)開發(fā)公司已同 A 市 b 廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠 33333． 5 平方米生產(chǎn)用地。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設(shè)背景 南方 A 市 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“ 98 佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與 98 佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 該項目初步方 案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (9)工程概況： “佳園二期”項目占地 33333． 5 平方米，總建筑面積 76100平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫15000 平方米。投資利潤率 ％，利稅率 ％，計算期內(nèi)國家稅收 2629 萬元。 5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃 ，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低