【導(dǎo)讀】取得該地塊開發(fā)使用權(quán)。員87人，其中高級工程師1人，注冊造價(jià)工程師1人，中級以上職稱技術(shù)人員23人。方米，現(xiàn)擁有三級資質(zhì)等級。地塊位于上饒市規(guī)劃未來人口密度最大的帶湖片區(qū)，地塊周。圍居住氣氛尚不濃。項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動(dòng)地塊周圍的開發(fā)建設(shè)，為城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目注重塑造生態(tài)綠色小區(qū)，講究居住環(huán)境的舒適和人性化、追求智能?；芾砼c安防，外立面設(shè)計(jì)堪稱上饒市建筑風(fēng)景，為整體提升上饒居住小區(qū)品質(zhì)樹立了榜樣。建筑，以人性的物業(yè)服務(wù)于業(yè)主，在上饒市打造形象工程。因此，日本很多小區(qū)重視住宅的環(huán)境綠化問題，居住小區(qū)內(nèi)隨外可見角落式布置的

　　

【正文】 請招標(biāo)文告。 四、被邀請投票單位報(bào)名。 五、投票單位資 格初審。 六、發(fā)布招標(biāo)告知書。 七、向入圍擬投標(biāo)單位發(fā)投標(biāo)邀請。 八、發(fā)招標(biāo)文件及施工圖。 九、組織現(xiàn)場察看。 十、組織答疑會(huì)。 十一、委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制標(biāo)成。 十二、開標(biāo)。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 24 頁 十三、發(fā)中標(biāo)通知書。 十四、商談施工合同 十五、簽訂建設(shè)施工合同。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 24 頁 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第一節(jié) 前期工作 一、成立項(xiàng)目實(shí)施小組（項(xiàng)目法人）進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)作 二、項(xiàng)目選址、摘牌、用地手續(xù)辦理 20xx年 1月前 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 20xx年 5月 15日前 四、項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)及其設(shè)計(jì)審查通過 20xx年 5月 30日前 五、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì) 20xx年 6月 15日前 六、項(xiàng)目招投標(biāo)及規(guī)劃報(bào)建手續(xù) 20xx年 7月 10日前 第二節(jié) 實(shí)施工作 項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)， 20xx年 8月動(dòng)工，計(jì)劃一年半完成。 第十一章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 一、估算根據(jù) 本估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖及部分相關(guān)資料進(jìn)行估算。 二、估算計(jì)算根據(jù) 本估算根據(jù) 20xx 年工程定額：《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江西省單價(jià)估價(jià)表》、《全國統(tǒng)一施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額（江西省預(yù)算價(jià)格 20xx年）》、《江 西省建筑（裝飾）安裝工程費(fèi)用定額》、 20xx 年上饒市建筑材料市場價(jià)格第一年度信息價(jià)及現(xiàn)時(shí)市場預(yù)測價(jià)格等進(jìn)行估算編制。 三、固定投資估算 建筑安裝費(fèi)用 ①小高層住宅、商鋪、會(huì)所 （ 17520m2+6233m2+540m2） 550元 /m2= ②多層住宅、車庫及門衛(wèi)間 （ 18597m2+20m2/間 131間 +50m2） 480元 /m2= XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 24 頁 ③建筑安裝費(fèi)用總計(jì) 道路、管網(wǎng)、綠化 （規(guī)劃總用地面積 — 建筑占地面積） 100元 /m2= 規(guī)費(fèi) 總建 筑面積 110元 /m2= 家居智能化 總建筑面積 10元 /m2= 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3+4） 3%= 監(jiān)理、設(shè)計(jì)費(fèi)（約總用地面積 30元 /m2）： 土地款： 1840萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：（按 2500萬元、 18個(gè)月計(jì)） 2500 % 18/12= 銷售費(fèi)用： 1%= 1固定投資總計(jì)： 第二節(jié) 資 金籌措 本項(xiàng)目 總投資 ， 資金來源如下： 一、自 籌資金 ； 二、 工程墊資及預(yù) 售樓訂金 ； 三、 向 申請銀行貸款 2500萬元 。 第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 一、財(cái)務(wù)價(jià)格 房產(chǎn)銷售價(jià)格的確定原則：根據(jù)房產(chǎn)的目標(biāo)市場，結(jié)合上饒市的市場預(yù)測，確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售價(jià)格。 項(xiàng)目主要投入物是以現(xiàn)行市場價(jià)格為依據(jù)，商品房以同類企業(yè)近期建設(shè)或市場上類似房產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為參照依據(jù)。 二、項(xiàng)目計(jì)算期 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 24 頁 項(xiàng)目建設(shè)銷售期為 。 第二節(jié) 銷售收入估算 銷售 收入是根據(jù)產(chǎn)出物的預(yù)測價(jià)格和建設(shè)計(jì)劃計(jì)算而得，計(jì)劃產(chǎn)量視為銷售量。 一、商鋪：（以上均價(jià) 3500元 /m2計(jì)） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價(jià) 1500元 /m2計(jì)） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價(jià) 1350元 /m2計(jì)） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車庫： 2620m2 20xx元 /m2= 合計(jì)： 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算： 一、固定投資： 二、銷售 稅金： 總計(jì) ，其中： （ 1）營業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節(jié) 財(cái)務(wù)贏利能力分析 一、項(xiàng)目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷售稅金 : 四、稅前利潤 : — = 五、稅后利潤： — = 六、投資利潤率 利潤總額247。（項(xiàng)目總支出 — 銷售費(fèi)用） 100% 247。 （ — ） 100%=% 七、銷售利潤率 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 24 頁 利潤總額247。項(xiàng)目總收入 100% 247。 100%=% 第五節(jié) 項(xiàng)目敏感性分析 按正常的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目運(yùn)作周期 18 個(gè)月，完成后開發(fā)公司可獲稅前利潤。在此期 間，如遇市場不可預(yù)見因素影響，造成房價(jià)下降 5%，建安成本上升 5%，投資回報(bào)期延長至 24個(gè)月，則投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 一、投資總額 建安費(fèi)用 105%= 道路、管網(wǎng)、綠化 105%= 規(guī)費(fèi)： 家居智能化 105%= 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3+4） 3%= 監(jiān)理、設(shè)計(jì)費(fèi) : 土地款 : 1840萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 2500萬元 % 24/12= 銷售費(fèi)用： 1固定投資總計(jì)： 投資成本增加量 = 二、銷售收入 銷售收入： 95%= 銷售收入減少量： 5%= 三、銷售稅金 總計(jì) ，其中： （ 1）營業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 24 頁 （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 四、稅前利潤 — = 較原來 ，即下降了 % 結(jié)論：在正常情況下正常運(yùn)作，該項(xiàng)目建成后能贏到 ；如發(fā)生房產(chǎn)價(jià)格下降 5%，建安成本上漲 5%，投資回報(bào)期延長至 24 個(gè)月的不利意外情況。該項(xiàng)目仍然能贏到 萬元 ，說明本 項(xiàng)目具有較高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十三章 社會(huì)評價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目對社會(huì)的影響分 一、本項(xiàng)目的建設(shè)，將為廣大市民提供一個(gè)新的商業(yè)購物、娛樂休閑、安居樂業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的商住新區(qū)。 二、本項(xiàng)目的建設(shè)，對上饒市城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)新熱潮的掀起具有非常大的推動(dòng)作用。 三、本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生三廢污染。 四、本項(xiàng)目的建設(shè)，將改善現(xiàn)有部分坡地的水土流失狀況，可保持水土并改善生態(tài)環(huán)境。 第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析 一、項(xiàng)目符合上饒市城市建設(shè)總體規(guī)劃。 二、本項(xiàng)目的實(shí)施，將徹底改變地塊及其周邊環(huán)境的面貌。 三、本 項(xiàng)目的實(shí)施，將盡力創(chuàng)建一個(gè)新的文化景觀，是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬隆? 第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目不會(huì)對社會(huì)產(chǎn)生任何風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)對社會(huì)產(chǎn)生危害。 第四節(jié) 結(jié)論 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目對社會(huì)是一項(xiàng)非常有意義的項(xiàng)目。對城市與社會(huì)精神文明建設(shè)，都具有特別重要的意義。 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素 一、市場建材、人工工資價(jià)格的變動(dòng) 二、市場銷售期的變動(dòng)。 三、市場房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng) 四、市場其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動(dòng)。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 24 頁 五、資金的短缺。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)程序分析 市場建材價(jià)格的變動(dòng)對整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔(dān)。 市場銷售期的變動(dòng)對整個(gè)項(xiàng)目的影響較大，直接影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和管理成本。 市場房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng)會(huì)對生產(chǎn)成本很大的影響，是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。 投資資金來源的變動(dòng)會(huì)對生產(chǎn)成本產(chǎn)生很大影響，也是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。 市場其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動(dòng)對產(chǎn)品的市場價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響，但這個(gè)影響不會(huì)在短期內(nèi)就產(chǎn)生。 第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 對市場變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，首先主要要加強(qiáng)市場風(fēng)險(xiǎn)意識；其次要建立一支市場信息調(diào)查隊(duì)伍，及時(shí)掌握市場變化；再次要加強(qiáng)合同管理，將應(yīng)由承包人、銷 售代理商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要切實(shí)地分擔(dān)；準(zhǔn)備多種營銷方案以及時(shí)應(yīng)對?！? 20xx年 5月 28日