【正文】 第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 對市場變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，首先主要要加強(qiáng)市場風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次要建立一支市場信息調(diào)查隊(duì)伍，及時(shí)掌握市場變化；再次要加強(qiáng)合同管理，將應(yīng)由承包人、銷 售代理商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要切實(shí)地分擔(dān)；準(zhǔn)備多種營銷方案以及時(shí)應(yīng)對。 投資資金來源的變動(dòng)會(huì)對生產(chǎn)成本產(chǎn)生很大影響，也是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。 市場銷售期的變動(dòng)對整個(gè)項(xiàng)目的影響較大，直接影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和管理成本。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 24 頁 五、資金的短缺。 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素 一、市場建材、人工工資價(jià)格的變動(dòng) 二、市場銷售期的變動(dòng)。 第四節(jié) 結(jié)論 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目對社會(huì)是一項(xiàng)非常有意義的項(xiàng)目。 三、本 項(xiàng)目的實(shí)施，將盡力創(chuàng)建一個(gè)新的文化景觀，是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬隆? 第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析 一、項(xiàng)目符合上饒市城市建設(shè)總體規(guī)劃。 三、本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生三廢污染。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目對社會(huì)的影響分 一、本項(xiàng)目的建設(shè)，將為廣大市民提供一個(gè)新的商業(yè)購物、娛樂休閑、安居樂業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的商住新區(qū)。在此期 間，如遇市場不可預(yù)見因素影響，造成房價(jià)下降 5%，建安成本上升 5%，投資回報(bào)期延長至 24個(gè)月，則投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 一、投資總額 建安費(fèi)用 105%= 道路、管網(wǎng)、綠化 105%= 規(guī)費(fèi)： 家居智能化 105%= 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3+4） 3%= 監(jiān)理、設(shè)計(jì)費(fèi) : 土地款 : 1840萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 2500萬元 % 24/12= 銷售費(fèi)用： 1固定投資總計(jì)： 投資成本增加量 = 二、銷售收入 銷售收入： 95%= 銷售收入減少量： 5%= 三、銷售稅金 總計(jì) ，其中： （ 1）營業(yè)稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費(fèi)附加 3%＝ XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 24 頁 （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 四、稅前利潤 — = 較原來 ，即下降了 % 結(jié)論：在正常情況下正常運(yùn)作，該項(xiàng)目建成后能贏到 ；如發(fā)生房產(chǎn)價(jià)格下降 5%，建安成本上漲 5%，投資回報(bào)期延長至 24 個(gè)月的不利意外情況。項(xiàng)目總收入 100% 247。（項(xiàng)目總支出 — 銷售費(fèi)用） 100% 247。 第二節(jié) 銷售收入估算 銷售 收入是根據(jù)產(chǎn)出物的預(yù)測價(jià)格和建設(shè)計(jì)劃計(jì)算而得，計(jì)劃產(chǎn)量視為銷售量。 項(xiàng)目主要投入物是以現(xiàn)行市場價(jià)格為依據(jù)，商品房以同類企業(yè)近期建設(shè)或市場上類似房產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為參照依據(jù)。 三、固定投資估算 建筑安裝費(fèi)用 ①小高層住宅、商鋪、會(huì)所 （ 17520m2+6233m2+540m2） 550元 /m2= ②多層住宅、車庫及門衛(wèi)間 （ 18597m2+20m2/間 131間 +50m2） 480元 /m2= XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 24 頁 ③建筑安裝費(fèi)用總計(jì) 道路、管網(wǎng)、綠化 （規(guī)劃總用地面積 — 建筑占地面積） 100元 /m2= 規(guī)費(fèi) 總建 筑面積 110元 /m2= 家居智能化 總建筑面積 10元 /m2= 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3+4） 3%= 監(jiān)理、設(shè)計(jì)費(fèi)（約總用地面積 30元 /m2）： 土地款： 1840萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：（按 2500萬元、 18個(gè)月計(jì)） 2500 % 18/12= 銷售費(fèi)用： 1%= 1固定投資總計(jì)： 第二節(jié) 資 金籌措 本項(xiàng)目 總投資 ， 資金來源如下： 一、自 籌資金 ； 二、 工程墊資及預(yù) 售樓訂金 ； 三、 向 申請銀行貸款 2500萬元 。 第十一章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 一、估算根據(jù) 本估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖及部分相關(guān)資料進(jìn)行估算。 十四、商談施工合同 十五、簽訂建設(shè)施工合同。 十二、開標(biāo)。 十、組織答疑會(huì)。 八、發(fā)招標(biāo)文件及施工圖。 六、發(fā)布招標(biāo)告知書。 四、被邀請投票單位報(bào)名。 二、編制邀請招標(biāo)文件。 五、主要設(shè)施、設(shè)備采用市場詢價(jià)和議價(jià)方式進(jìn)行采購。 三、招標(biāo)前完成施工圖的設(shè)計(jì)審核工作。 第九章 招投標(biāo) 第一節(jié) 招標(biāo)措施及內(nèi)容 一、本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模較大，按公開招標(biāo)形式進(jìn)行施工招標(biāo)。 第二節(jié) 定員 人員定員按 27人確定。 第八章 組織和勞動(dòng)定員 第一節(jié) 組織 江西 XXXX有限責(zé)任公司為本項(xiàng)目建設(shè)、管理公司，其組織機(jī)構(gòu)按下圖示組織結(jié)構(gòu)規(guī) 劃。高溫等崗位的員工均享受勞保，按不同工種崗位發(fā)入勞保用品，以滿足安全要求。 四、公建部分設(shè)有男、女更衣室、廁所等生活輔助用房，均有排氣扇。 二、對工作場所內(nèi)溫度高、 濕度大的崗位，均作通風(fēng)考慮，以降低室內(nèi)溫、濕度，減少對操作人員的影響。所有機(jī)械傳動(dòng)設(shè)備，均裝高安全防護(hù)罩。 第七章 職 業(yè)安全衛(wèi)生 第一節(jié) 工程建設(shè)的安全衛(wèi)生要求 一、勞動(dòng)部文件勞字（ 1988） 48號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的督行規(guī)定》 二、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ7384 第二節(jié) 安全采取的主要防范措施 一、根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，各功能在布置上均按規(guī)范要求，留有安全通道。 四、綠化及其水土保持設(shè)計(jì) 本方案設(shè)計(jì)盡可能利用現(xiàn)有地形地勢安排各功能設(shè)計(jì)和綠化，避免場地不留裸土，栽種適合該地生長的常綠草坪，既美化環(huán)境又能減少污染，并達(dá)到環(huán)境的水土保持要求。 三、廢水處理 項(xiàng)目中所排廢水主要為生活污水、廁所排水。 第三節(jié) 處理方案 一、廢渣處理方案 廢渣主要為生活垃圾；生活垃圾定期運(yùn)往指定地點(diǎn)丟棄。 二、廢渣：主要為生活中垃圾。 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 二、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 三、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB309596 四、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89789 五、《大氣污染物綜合排放標(biāo) 準(zhǔn)》 GB1629796 六、建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門提出的意見。 第五章 主要原材料、燃料供應(yīng) 第一節(jié) 主要原材料 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 24 頁 本項(xiàng)目的主要原材料的來源主要為市場購置的鋼材、水泥、砂石、木材等建材，市場上有充足的貨源，可以方便從市場購入。在樹種選擇方面，以鄉(xiāng)土樹種為主，模擬自然生態(tài)群落落葉樹種與常綠樹種相結(jié)合。主要環(huán)路以大喬木為主。增加了該區(qū)域的參與性。濱水的木制長廊又是一休閑的好場所。微風(fēng)拂來，柳枝飄動(dòng)，水面泛起陣陣漣漪。前方水面平如鏡。喬木 與灌木搭配有置。平臺(tái)上設(shè)有休閑座椅。 中央水體景觀 中央水景地帶是小區(qū)居民休閑、交流、健身的及佳場所。玻璃會(huì)與水景完美結(jié)合，使之與廣場小景遙相呼應(yīng)。配以顏色談雅的花卉，沉穩(wěn)中不乏靈氣。入口廣場中央的水景造型別具一格。 主入口景觀 主入口的景觀設(shè)計(jì)在滿足了基本的使用功能外。 重點(diǎn)設(shè)計(jì)： 以出入口為中心，設(shè)定出區(qū)內(nèi)的主要環(huán)路。 以使用為導(dǎo)向。 以生態(tài)為導(dǎo)向。以多種多樣的手法塑造環(huán)境，改變原有單調(diào)的環(huán)境形象和地貌。沿水進(jìn)行人工景觀的配置。使景觀與景觀 之間，景觀與住宅之間更好的結(jié)合，增加其文化內(nèi)涵，表現(xiàn)手法力求自由并具有創(chuàng)造性改進(jìn)。保存自然風(fēng)貌。 在著手于中央水景設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有水體的天然形體以及水流的方向。結(jié)合規(guī)劃現(xiàn)狀，依據(jù)自然要素及人為要素，進(jìn)行整合調(diào)整，盡量避免不良因素，強(qiáng)化最佳特點(diǎn)。 五、景觀部分 方案力求與現(xiàn)有環(huán)境相和諧，利用自然，美化自然，創(chuàng)造自然。在住宅門衛(wèi)設(shè)置安保系統(tǒng)控制中心，且與當(dāng)?shù)貐^(qū)域報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 安保系統(tǒng)：設(shè)置安?？刂浦行?，機(jī)房設(shè)在辦公樓內(nèi)。住宅按 2門 /戶計(jì)算。 本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TNCS系統(tǒng)。 防雷及接地 本工程多層按三類防雷建筑物做防雷設(shè)計(jì) ，在建筑物頂部四周裝設(shè)避雷帶，并按規(guī)定采取相應(yīng)防雷措施。排吉陽路市政雨水管道?；貎?nèi)污水經(jīng)污水管道收集后，往吉陽路方向排至市政污水管道，最終排入污水處理廠。一、二層商業(yè)、多層住宅均 由變頻泵系統(tǒng)供水，高層住宅等由水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。室外消火栓用水量為 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量為 20L/s。市政給水壓力按 。 高層、多層建筑以國標(biāo)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBF5004595）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）為設(shè)計(jì)依據(jù)。 室外消火栓的設(shè)置間距不小于 120m，并至少從 DN100的給水管上接入。 消防設(shè)計(jì) 設(shè)消防 水池，水池容量應(yīng)滿足水量最大的一幢建筑消防用水。 方案關(guān)注的是整體綠意的營造，形成一個(gè)充滿綠意的居住地，通過宅前宅后的綠地細(xì)化處理，并且與組團(tuán)綠地、綠化帶結(jié)合，共同形成一個(gè)綠化面。首先，是提出一個(gè)“以人為本”的指導(dǎo)思想，以生態(tài)環(huán)境作為景觀設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)理論，充分融合到