【正文】 每一個組團環(huán)境中，營造出一個整體和藹可親，充滿詩意的環(huán)境。 綠化環(huán)境設計 : XX 星城項目可行性研究報告 第 12 頁 共 24 頁 在強調(diào)人與自然共生的生態(tài)時代，綠化環(huán)境的重要性被提到了前所未有的高度。 綠化散步道：結(jié)合整個綠化系統(tǒng) 設綠化散步道。道路轉(zhuǎn)彎半徑 3米，基本位于前后兩排建筑之間。由此還形成宅前花園的效果。 車庫道 路：考慮到小區(qū)住宅底層架空停車，入庫道路與主道路直接接軌。建筑側(cè)山墻退道路邊緣 （設綠化景觀帶），道路轉(zhuǎn)變半徑 9— 12 米，該道路呈流暢的曲線形，行車車行自然減速，保證小區(qū)內(nèi)行走安全。 盡最大可能實現(xiàn)休閑人流與交通動線的絕對人車分流。同時有利于提升 周邊地塊價值。 沿吉陽路和西側(cè)規(guī)劃道路安排了兩層街鋪，將小區(qū)完全圍合。 四、規(guī)劃部分 總體布局方案結(jié)合地塊東西寬、南北短的特點，將住宅橫向展開。未來住宅小區(qū)越來越講求居住環(huán)境的舒適和人性化，地塊內(nèi)的自然地形條件為創(chuàng)造特色鮮明的自然生態(tài)小區(qū)奠定了基礎。建設應遵循先易后難，梯度推進的原則，有利于整個小區(qū)的分期發(fā)展，并保障每一分期階段內(nèi)規(guī)劃區(qū)域都具有相對的獨立性，各類相關(guān)的功能得以有序擴展，這就要求規(guī)劃要具有一定的彈性和靈活性，以應變市場經(jīng)濟條件下開發(fā)存在的不確定性。土地資源是寶貴的，面對城市超速發(fā)展的時代，更應該冷靜，為提高土地利用效率，盡量采取緊湊布局的模式，并把土地使用、交通便捷、環(huán)境保護和景觀優(yōu)化四者在規(guī)劃中有機結(jié)合起來，塑造高尚住宅小區(qū)形象。 江西 XXXX有限責 任公司關(guān)于用地的設計任務書。 國標《住宅設計規(guī)范》。 二、設計依據(jù) 《上饒市居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。 第四章 規(guī)劃方案 一、項目概述 江西上饒 XX星城建設地塊位于上饒 XX光學集團生活服務區(qū)旁，沿吉陽路以北，東、西兩側(cè)各有規(guī)劃道路將建設。 項目建設期間，建材的供應、運輸、市政設施等無障礙，滿足項目施工的需要。 第五節(jié) 公用工程基礎設施情況 小區(qū)的公用工程基礎設施直接接入周邊市政府公用工程基礎設施。 第三節(jié) 項目建設地區(qū)人口分布現(xiàn)狀 上饒市 位于江西省東北部是贛、浙、閩、皖四省的結(jié)合部，是上饒市政治、經(jīng)濟、文化中心全市面積 萬平方公里，總?cè)丝诩s 660 萬；轄一區(qū)一市十縣，信州區(qū)為上饒市政府所在地，人口35萬。 第三章 用地選擇及建設條件 第一節(jié) 地理位置 本項目地處上饒市北域，分布在新規(guī)劃商住區(qū)內(nèi)，這里大氣無污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是較理想的商住用地。市場需求較大，只要建造出優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，就會有較好的銷路，項目不會有很大的市場風險。 三、目前上饒市房地產(chǎn)開發(fā)商同檔次、同類型的商住小區(qū)不多；周圍幾個樓盤已基本售完，競爭處于有利地位。 第七節(jié) 市場競爭力分析 一、本項目產(chǎn)品具有規(guī)模經(jīng)營效應，與單棟的開發(fā)模式不同， 5 萬余平方米建筑面積使本項目具有很強的規(guī)模效應，因此價格上具有較強的競爭力。 綜上分析，市場前景非?？吹?。因本項目地處規(guī)劃主干道（吉陽路），商業(yè)用房將會旺銷。 本項目優(yōu)勢 本項目地處上饒市北城開發(fā)熱區(qū)，為上饒市新的規(guī)劃商住區(qū)；區(qū)內(nèi)四周已開發(fā)和待開發(fā)項目較多，是較理想的商住小區(qū)。 上饒市房地產(chǎn)在近幾年得到飛速發(fā)展，“國際家具城”、“江南商貿(mào)城”、“現(xiàn)代城”、“綠景家園”、“濱江豪庭”、“興業(yè)豪苑”、“文景天合苑”、“天驕公寓”、“匯景花園”、“江南人家”、“三江名人花園”、“文化娛樂商貿(mào)廣場”等已具備一百多成平方米的開發(fā)規(guī)模。 開發(fā)狀況 到目前為止，上饒市只有幾家較大的具有一定規(guī)模、較高水平規(guī)劃設計和 高水平的物業(yè)管理、設施齊全的商住小區(qū)。 上饒的發(fā)展具有得天獨厚的條件和優(yōu)勢。在功能上把上饒市建設成為產(chǎn)業(yè)聚集中心、人口居住中心、市場集散中心、交通樞紐中心、旅游休閑中心、科教文化中心；并要進一步培育這幾個中心，使上饒成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的制高點。 三、市場預測 市場情況 把上饒市建成閩浙贛皖地域中心城市成為上饒市新的奮斗目標。 小區(qū)物業(yè)管理市場化，而不是由房地產(chǎn)商民辦。 住宅小區(qū)建設以人為本、注意保護環(huán)境，建設綠色家園。 住宅及住宅小區(qū)的信息化、智能化方向發(fā)展。這類預測工作大致包括三個方面：住宅現(xiàn)狀調(diào)查評價和住宅需求預測、住宅建設經(jīng)濟能力評價和預測、住宅建設技術(shù)途徑的評價和預測。住宅建設需掌 握一個“核心”，三個“原則”：一個“核心”是指保護地球環(huán)境和節(jié)約資源；三個“原則”是資源節(jié)約、合理利用和再利用。 二、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 住宅建造向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，主要有五個方面：一是規(guī)?；?；二是標準化、系列化、通用化的住宅部件；三是現(xiàn)場施工的技術(shù)服務體系。生態(tài)環(huán)境和綠化系統(tǒng)引起重視，特別是中心地區(qū)。開發(fā)區(qū)使城市發(fā)展空間增長，發(fā)展快的城市，實際上已改變了一個中心結(jié)構(gòu)，成為多中心，開放式的組合城市，發(fā)展前景更加廣闊。大約從 1993 年開始，不少城市在新區(qū)已有較大發(fā)展、居民住宅基本得到改善、中心區(qū)土地增值很快，將市政有關(guān)部門搬到新區(qū)，新建市中心區(qū)；結(jié)構(gòu)布局為實現(xiàn)調(diào)整城市發(fā)展邁過了又一個門框。 開辟和改建市內(nèi)道路系統(tǒng)。 大量建設新住宅。 第五節(jié) 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及市場預測 一、房地產(chǎn)發(fā)展階段 全國各地城市用地布局的調(diào)整，是與經(jīng)濟發(fā)展緊密相結(jié)合的，大體經(jīng)歷： 補缺配套，增加住房及市政基礎設施。 五、目前房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售情況良好，且銷售價格在逐年攀升。 三、隨著上饒市社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，市政建設項目的深入，三大工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進一步發(fā)展，將徹底改變上饒市的城市格局。上饒市的經(jīng)濟發(fā)展速度略高于全省其它一般地市的經(jīng)濟發(fā)展速度，上饒經(jīng)濟正處于快速啟動的上升時期；把上饒市建設成為閩浙贛皖地域中心城市，改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，以吸引更多的外資投入，加大城市改造力度，將城市運營提升到一個新的高度，成為上饒市人民社會和經(jīng)濟發(fā)展的中心任務。與全國一些地方比較，江西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著更為廣闊空間。 六、江西 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠沒有過熱的跡象。 風景獨好生態(tài)住宅。 地產(chǎn)大鱷激戰(zhàn)南昌。 紅谷灘板塊成開發(fā)熱點。 住房消費指數(shù)增大?！耙粶p”則是一年以上的空置房比去年減少了 %。 五、 20xx年，江西房地產(chǎn)業(yè)五彩繽紛，絢麗奪目 房地產(chǎn)“五增一減”。 四、 20xx年，江西房地產(chǎn)業(yè)將成為永載江西史冊的輝煌之年。政府壟斷土地一級市場，放開搞活二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)一律推向市場公開拍賣。做大做強中心城市，是省政府立足江西的一項重要決策和戰(zhàn)略部署。 9月 1日，我國正式實行第一部《物業(yè)管理條例》。 6月 13日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地 產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（以下簡稱央行 121 號文）加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。 從 2月份開始，中國人民銀行發(fā)布“貨幣政策執(zhí)行報告”，吹響了今年信貸調(diào)控的號角， 3月份全國土地市場秩序治理整頓也拉開大幕。分地區(qū)看，20xx年 前 11月累計，全國有 4個省份竣工面積出現(xiàn)負增長。 20xx年 1— 11月份，全國商品房空置面積已經(jīng)突破 1億平方米，同比增長 %，但增幅比 20xx年同期回落 個百分點。 20xx年以來，由于商品房銷售情況持續(xù)升濕，商品房平均價格保持穩(wěn)中趨升的發(fā)展勢頭，但增長幅度逐步回落。 20xx年 1— 11月份，全國完成房屋竣工面積 ，同比增長 29%，增幅比 1— 10月份回落 。其中，商品住宅完成投資 5647億元，同比增長 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資繼續(xù)保持高速增長，同比增長速度均超過 40%。 城市的可持續(xù)發(fā)展成為城市建設的主要議題，房地產(chǎn)業(yè)一直是歐美國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 互聯(lián)網(wǎng)絡將提供愈來愈多的網(wǎng)絡服務。 城市中心從承擔具體功能的角色淡出，成為文化消費的場所。這一做法好處很多：首先吸收鳥類聚居，使環(huán)境更趨于自然，城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量提高；二是滿足了都市人崇尚自然的心理需求，領(lǐng)略自然生態(tài)系統(tǒng)帶來的身心多方面的享受，同時用自然美的環(huán)境舒解現(xiàn)代人的工作壓力；三是減少修剪的人力勞動，降低了城市環(huán)境 維護的成本。 新加坡的園林綠化往往給人一種不加修飾的自然美感。門、窗和廚房，衛(wèi)生間設施等許多產(chǎn)品都已是標準化、工業(yè)化生產(chǎn)，與我們目前的住宅建設追求大的規(guī)模，房屋外表及大堂追求豪華裝修，周邊綠化追求名樹名花，人工制作成份很大形成鮮明的對照。周邊的環(huán)境很好，綠化講求實效，以樹木和草地為主，自然感很強。 XX 星城項目可行性研究報告 第 5 頁 共 24 頁 西歐各國屬于經(jīng)濟發(fā)達國家，經(jīng)濟發(fā)展水平和市民收入水平都比較高，其居民收入是我國的10倍左右。居民的工作和居住流動性大。六是占城市居民中 20%的低收入者，而是租住廉租屋。 發(fā)達國家自有住房率低，主要有以下幾個原因：一是經(jīng)濟發(fā)達和住房供應充分租房和買房都很容易；二是科學技術(shù)發(fā)展快，特別是產(chǎn)品更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整快，需要人們相應地有較多的工作調(diào)換，造成人口頻繁流動，并已經(jīng)形成了一個有利人才流動的社會機制；三是人們的平均文化水平和業(yè)務技能比較高，加上針對成年人、特別 是失業(yè)工人掌握新技術(shù)的再培訓開展得很有效，大多數(shù)人有能力和條件去較多地更換工作；四是城市化水平高，安土重遷的農(nóng)民比重小；五是觀念不同，在經(jīng)濟落后、住房緊缺國家里的城市居民，人們的觀念是，擁有自有住房是富有和事業(yè)有成的標志，因而不少人為此奮斗終生；而在西方發(fā)達國家里的城市居民中， 80%的高中收入者都有購房能力。 日本住宅的建造高度的產(chǎn)業(yè)化和 工廠化（主要采用鋼結(jié)構(gòu)建筑），企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個月時間建造與樣板房