【導讀】核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！1）地塊位置：該基地東起，南至路，

　　

【正文】 地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 (16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。 (18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。 二、市場分析 1 A 市概況（參考） A 市位于 河南岸 ，面積 平方公里，人口 萬。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56％， 1996 年和 1997 年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國 21 世紀議程》地方試點。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口 —— A 港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達 500 萬噸， A 港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以 數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能專業(yè)好文檔 5 通信服務網(wǎng)絡。 項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與 B 市接壤，是 A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積 2516 平方公里，人口 62 萬，轄 8 個鄉(xiāng)、 13 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處。城區(qū)人口12 萬。 2 A 市房地產(chǎn)住宅市場分析 A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段： 1988年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 1994 年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。 1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止， A 市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 二 OO三年， A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，投資增幅達 %,占全 市建設系統(tǒng)投資 65%，占全市固定資產(chǎn)投資 %。 專業(yè)好文檔 6 表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，消化空置房 2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達 26 平方米。 表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲 17%，凈增 400元 /m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易 萬起。 A 市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易 7938 起，面積達 萬 m2，比上年度分別增長 25%和 35%，其中存量 房買賣 2305 起，面積 萬 m2，成交金額 8800 萬元。 表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值 14%，帶動相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，帶動社會商品銷售 ；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收 2800萬元。 對今后市場的預測： — 從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2021年到 2021 年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222 元上升到 6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 —— 從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為 42%，年增幅達 16%。 專業(yè)好文檔 7 —— 從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期 95%以上購房戶均為房改房換房。 —— 從需求 關系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由 平方公里發(fā)展到 平方公里，城市人口由 12 萬人增加到 30 萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析， A 市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 主要競爭項目分析 住宅小區(qū)詳細情況如表： 項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元 /㎡） 位置 向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路 新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街 銀河小區(qū) 170 1460 銀河街 成光小區(qū) 130 1400 學院路 太陽神小區(qū) 500 1508 英雄路 部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況 項目 面積㎡ 單價元 /㎡ 位置 專業(yè)好文檔 8 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū) 秋爽花園 50~~70 5000~12021 市中心 碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設路 桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路 荷花村 車庫 550 建設路 三、項目財務分析 （一）、拆遷成本分析 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4 棟 5 層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶， 拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 —— 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329 平方米，經(jīng)營性用房 600 平方米，合計住戶約 205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。 住宅： 640 元 /平方米 *（ +++0） *34329 平方米 =34329* = 元 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++）專業(yè)好文檔 9 *600 平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45 元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80 元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等： 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費等： 1）、搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 2）、過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6 個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600 平方米 *16 元 /平方米 *6 個月 =57600 元 小計： 632535元 其他費用 3）、 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15 元 /平方米 =523935元 4）、 房屋拆遷評 估服務費費： 35000元 5）、 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 專業(yè)好文檔 10 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 。 按照 A 市人民政府令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2021年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2021 年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。 /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = 元 （二）建筑成本分析 對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積： 50*10*2=1000 ㎡，建筑面積：2021 ㎡。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ㎡，三棟 12 層住宅建筑面積： **12 層 *3 棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15 層 **15 層； 一棟 12 層 **12 層； 三棟 12 層 40*15*12層； 專業(yè)好文檔 11 一棟 15 層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設計地下室，面積為 4861 ㎡，總戶數(shù)約為 297 戶。 建設成本估算 （一）、工程前期費： 拆遷成本 土地出讓金 城市基礎設施配套費： 61460 ㎡ *50 元 /㎡ =萬元 人防基金：配套建地下室 規(guī)劃技術服務費： 56160*+5300*= 萬元 墻改： 61460*8= 萬元 散裝水泥： 61460*2= 萬元 白蟻防治費： 61460*2= 萬元 質(zhì)量監(jiān)督費： 61460*2= 萬元 施工圖審查： 61460*1= 萬元 1防雷審查： 61460*1= 萬元 1消防審查： 1文物： 1規(guī)劃設計： 10 萬元 專業(yè)好文檔 12 1建筑設計： 2021*12+59460*30= 萬元 1地質(zhì)勘探： 61460*2= 萬元 1測量定位： 10 萬元 1煤氣增容： 2500元 /戶 1供水管網(wǎng)配套費： 20 元 /㎡ 小計： （ 1 19項代收代繳，未計） （二） 工程成本 樁基： 59460*100 元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 萬元 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 室外水電氣工程： 61460*50= 萬元 小區(qū)綠化、道路等工程： 61460*60= 萬元 監(jiān)理費： *1%= 萬元 小計： 總計、 （三）項目費用分析 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫800 元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 專業(yè)好文檔 13 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 = = 三、項目費用分析結(jié)論 如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項 目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。 專業(yè)好文檔 14 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from t