【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率，為人們提供宜居型社區(qū)。 所以本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于 完善 環(huán)境 、 集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美， 提供 有利 的 生產(chǎn) 條件和 方便 的 生活 條件 ，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化 生活 需要 是非常必要。 （二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項(xiàng)目提供了有利的競(jìng)爭(zhēng)條件 推動(dòng)目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居民從沒有住房 升級(jí)到有住房，從小住房升級(jí)到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和中國經(jīng)濟(jì)多年積累的成果帶來的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。從上世紀(jì)末開始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷售速度也一 9 直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房?jī)r(jià)等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。 交通配套 是 購房者最為關(guān)注 的因素之一。本項(xiàng)目所在地西距地鐵馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號(hào)線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的 交通環(huán)境，必將成為吸引消費(fèi)者的有利條件。 居住環(huán)境 也是 購房者 考慮的重要因素。隨著北京市政府對(duì)南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，到 2020 年末，豐臺(tái)區(qū)常住人口 萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá) 30 萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬平方米，還吸引了大量外來流動(dòng)人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度正在逐步提升。 旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，購物與餐飲氛圍已逐漸 形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。 10 第三章 市場(chǎng)分析 一、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 從 2020年初到 2020年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)如圖 31所示。2020 年 3 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。 圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3544 億元，同比增長(zhǎng) %。完成商品住宅投資 2462 億元，增長(zhǎng) %。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 88 億元，增長(zhǎng) %。 資金來源分類指數(shù)為 ，比 2月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，國內(nèi)貸款 1761 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長(zhǎng) %；利用外資131 億元，增長(zhǎng) 倍。 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 5306 萬平方米，同比增長(zhǎng)%。 房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 11 點(diǎn)。一季度，房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 5196 萬平方米，增長(zhǎng) %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比上升 點(diǎn)。截止到 3 月底，全國商品房空置面積為 12617 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，空置商品住宅 6900 萬平方米，下降 %。 二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) （一）土地供應(yīng)計(jì)劃 2020 年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)城八區(qū)適當(dāng)向朝陽、海淀、豐臺(tái)傾斜，遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和 亦莊新城傾斜。 基礎(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運(yùn)、鐵路、公路等重大建設(shè)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程”、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。工礦倉儲(chǔ)用地，除了確保現(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊(duì)、市屬重點(diǎn)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅 ，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場(chǎng)等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場(chǎng)、滑雪場(chǎng)用地。 （二） 目前北京房地產(chǎn) 發(fā)展 狀況 2020 年國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、“限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。 2020 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積，比 05年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。 12 商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房） 萬平方米，其中商品住宅 2205 萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房） 2159 億元，其中商品住宅 億元。商品房空置面積 萬平方米，比 2020 年末減少 萬平方米；其中商品住宅空置 萬平方米，減少 萬平方米。 13 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)較快發(fā)展的推動(dòng)下，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2020年至 2020年累計(jì)完成投資額 ； 2020年房屋施工面積達(dá)到 萬平方米，比 2020 年增長(zhǎng) 倍； 2020 年至 2020 年房屋竣工面積累計(jì) 14 萬平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬平方米。 北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。 2020 年至 2020 年北京市處于營業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加， 2020 年僅為 1005 家，到 2020 年，已達(dá)到了 2958 家。 2020 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn) 業(yè)景氣水平起到支撐作用。 2020 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2020年第四季度提升 點(diǎn)。盈利景氣指數(shù)達(dá)到 ，比上年四季度提升 點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。 （三）居民消費(fèi)水平狀況 隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費(fèi)水平得到了較大的提高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字， 2020 年，全國居民消費(fèi)價(jià)格比 2020 年上漲 %，其中用于居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為 %,位居首位。 （四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè) 15 過去的 2020 年，北京市商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，與 2020 年相比房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)如表 31所示。 表 31 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 指 標(biāo) 2020年 2020年 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價(jià)格指數(shù) 2020 年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建 設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個(gè)： 16 一是拆遷帶來的被動(dòng)需求。 二是投資性需求日益膨脹， 國內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而 食品、 醫(yī)療、教育等 費(fèi)用 大幅上漲以及即將進(jìn)行的電 煤 水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革 ， 無疑增加了人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段 。 據(jù)麥肯錫 2020 年一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受 訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。 三是 人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素 。 因?yàn)槿毡竞晚n國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。 另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。 第一， 北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國的政治中心，中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性 社 團(tuán) 群 組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類機(jī) 構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費(fèi)力也比較強(qiáng)。 第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。幾乎每個(gè)省、市級(jí)地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處 ，購置房產(chǎn) 設(shè)置辦事處 很普遍 。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價(jià)位。 第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。各個(gè)國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機(jī)構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福 利 基金會(huì)等都在北京設(shè)立了辦事處，一些 跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國