【文章內容簡介】 化及部分道路場地五、建設方案1．建設場地環(huán)境 地形 建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901．41—1902．42米，高程差為1米左右。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質：根據(jù)“佳園一期”地質勘察結果，場區(qū)內地下水位高程為1900．60～1901．76米， — 。根據(jù)場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。 (4)地基土工程地質評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務配套設施齊全； (3)戶型設計適應“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局區(qū)內空間，與“98佳園小區(qū)”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。 規(guī)劃指標 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表34。3．建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。表34 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標 序 號項 目指 標 1總用地面積 33333．5平方米 2總建筑面積 ?6100平方米 3地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 2～7層 地下 1層 6建筑總高 7—22米 7建筑層高地上 2．8—4米 地下 3．6米 8建筑容積率 1．4米 9綠地率 40％以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛 建筑方案總體構思 建設地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。 平面設計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。住宅經濟技術指標見表35。表35 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標序 號 指標名稱 單 位指 標1套內使用面積 平方米／套 80、122082住宅標準層總使用面積 平方米 488803住宅標準層總建筑面積 平方米 611004住宅標準層使用系數(shù) ％ 805套內建筑面積5．25．3多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 2606戶內平均居住人數(shù) 人／戶 7居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJl00)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4．結構設計 根據(jù)“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 (1)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據(jù)實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。 上部結構 “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。5．公用設施方案本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：(1)用水標準和用水量。 住宅生活用水：140公升／人日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。(2)給水。1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內已有水泵房。2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。(3)室內給水和消防給水系統(tǒng)。1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。(4)室內外排水。1)室內污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kVA。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kVA。 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設計。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按5kW／戶計算。 2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預留口接人。5．4 通風空調 (1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器（掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。 (2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時（變配電房按10次/小時計算)。5．5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由A市市話網直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 (4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下： 2000年1月20日：項目建議書批復。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報告并報批。 2000年5月—2000年7月：建筑方案設計。 2000年8月：綜合管網設計。 2000年9月～2000年11月：施工圖設計。 2000年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。 2001年1月：工程開工。 2001年3月：完成投資25％，開始預售。 2001年8月：主體工程斷水。 2001年12月—2002年2月：單體工程驗收。 2002年1月—2002年3月：分項工程驗收。 2002年6月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1．投資估算根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表36和附表31。表36“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產品分期計劃進度成 本12341土地費用450045002前期工程費6476473基礎設施建設費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設施建設費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合 計176237142794920115222．資金籌措 本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行