房地產開發(fā)項目的可行性研究(編輯修改稿)
2025-07-20 05:05 本頁面
【文章內容簡介】 、模擬法等。三、房地產投資項目經濟評價房地產投資項目評價一般從成本測算和財務評估兩個方面展開。房地產投資項目財務評估從是否考慮時間價值因素的角度可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析兩類。下面分別加以介紹。（一）房地產項目成本測算在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。房地產開發(fā)項目成本及費用由開發(fā)直接費用和間接費用兩大部分組成，具體構成如下。 開發(fā)直接費用（1）土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設配套費、拆遷安置補償費。（2）前期工程費。包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、“三通一平”或“七通一平”費。（3）房屋開發(fā)費。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。開發(fā)間接費。包括管理費用、銷售費用、財務費用、其它費用、不可預見費、稅費。(二)房地產投資項目的財務評價靜態(tài)分析(1)投資回報率或投資收益率。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，其收益主要體現(xiàn)為出租或出售開發(fā)的房地產商品所取得的凈利潤，故投資回報率(或投資收益率)為項目總利潤額與項目總投資額之比，計算公式為： ()對于房地產開發(fā)商來說，這個比率是越大越好。 (2)投資回收期或返本期。所謂項目的投資回收期，是指以項目的凈現(xiàn)金流量來抵償項目全部投資所需要的時間，包括項目的開發(fā)建設期。對于房地產開發(fā)商來說，投資回收期期限越短越好。其公式為 () 式中：Pt——項目的投資回收期； CI——項目的現(xiàn)金流人量； CO一—項目的現(xiàn)金流出量； CI一CO（或NCF）——項目的凈現(xiàn)金流量。 (3)借款償還期。它是指在房地產項目在開發(fā)完成進入租售階段后，以其凈利潤（在作法定及必要的扣除后）、折舊及其它收益等償還抵押貸款所需要的時間。一般來說，如果項目有較高的投資收益能力，則這個指標的數(shù)值就較小，償還借款所需的期限就較短；反之亦然。2．動態(tài)指標分析(1)凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值(Net Present Value，簡稱NPV)就是把項目壽命期內不同時間發(fā)生的資金流入量和流出量之間的差額即凈資金流量按設定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)到項目開始時點上的價值，其中現(xiàn)金流入量主要包括租、售收入及其他收入、回收的流動資金和固定資產余值。現(xiàn)金流出量包括項目的投資額、項目的年經營成本(不包括折舊及投資借款利息)、項目的流轉稅及所得稅、償還投資借款的本息等。凈現(xiàn)值計算公式為： () 式中：n——項目經濟壽命期； r——設定的折現(xiàn)率(或行業(yè)基準投資收益率)。當NPV＞0時，項目在財務上是獲利的或持平的，即該項目在財務上是可行的；當凈現(xiàn)值NPV0時，說明項目在財務上是虧損的，此時，該房地產項目在財務上是不可行的。凈現(xiàn)值是項目在其經濟壽命期內各年凈收益現(xiàn)值的總和，它反映項目獲利能力的大小。如果是多方案或多項目比較、選擇時，項目的凈現(xiàn)值越大，說明項目的財務盈利能力越高，反之盈利能力就低。例如，某宗房地產投資項目，第一年投資3000萬元，以后各年的凈現(xiàn)金流量分別為800、1000、1000、2000萬元。試判定在設定折現(xiàn)率為12%的情況下，該項目在財務上的可行性。表32 項目凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 年數(shù)12345合計凈現(xiàn)金流量30008001000100020001800折現(xiàn)系數(shù)（r=12%）凈現(xiàn)值1134 上述計算結果表明，大于零，在財務上是可行的。（2）內部收益率法。內部收益率（Internal Rate of Return,簡稱IRR）法是用內部收益率來評價投資項目經濟效果的一種動態(tài)方法。所謂內部收益率，是指現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出再會總額相等時，即項目的凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。內部收益率的計算公式為： ()式中：IRR—內部收益率。在實際工作中，內部收益率的計算是相當困難的，故往往通過“試差法”來近似求得。即通過連續(xù)計算兩個相鄰的（兩個折現(xiàn)率之間的差應該5%）折現(xiàn)率和的凈現(xiàn)值NPV1和NPV2，凈現(xiàn)值0則IRR折現(xiàn)率。若正好有NPV10 和NPV20的情形，顯然有，可求IRR的近似值： （）運用內部收益率來評價或選擇投資項目時，必須選取合適的折現(xiàn)率來作為評價標準。即只有內部收益率大于等于設定的折現(xiàn)率時，項目在財務上才被認為是可行的，反之，項目不能被接受。通常情況下，內部收益率法與凈現(xiàn)值法的結論是一致的（前提：有相同的折現(xiàn)率）。因為凈現(xiàn)值大于零時，內部收益率一定大于給定的折現(xiàn)率，同理，內部收益率小于折現(xiàn)率時，凈現(xiàn)值也小于零。當內部收益率等于折現(xiàn)率時，有凈現(xiàn)值等于零。我們可用上面的例子來說明這種情況。表33 項目內部收益率計算表 單位：萬元 年數(shù)12345合計凈現(xiàn)金流量
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