房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究(編輯修改稿)
2025-07-20 05:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、模擬法等。三、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資項目評價一般從成本測算和財務(wù)評估兩個方面展開。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評估從是否考慮時間價值因素的角度可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析兩類。下面分別加以介紹。（一）房地產(chǎn)項目成本測算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本及費用由開發(fā)直接費用和間接費用兩大部分組成，具體構(gòu)成如下。 開發(fā)直接費用（1）土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費。（2）前期工程費。包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費、“三通一平”或“七通一平”費。（3）房屋開發(fā)費。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。開發(fā)間接費。包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、其它費用、不可預(yù)見費、稅費。(二)房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)評價靜態(tài)分析(1)投資回報率或投資收益率。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收益主要體現(xiàn)為出租或出售開發(fā)的房地產(chǎn)商品所取得的凈利潤，故投資回報率(或投資收益率)為項目總利潤額與項目總投資額之比，計算公式為： ()對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這個比率是越大越好。 (2)投資回收期或返本期。所謂項目的投資回收期，是指以項目的凈現(xiàn)金流量來抵償項目全部投資所需要的時間，包括項目的開發(fā)建設(shè)期。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，投資回收期期限越短越好。其公式為 () 式中：Pt——項目的投資回收期； CI——項目的現(xiàn)金流人量； CO一—項目的現(xiàn)金流出量； CI一CO（或NCF）——項目的凈現(xiàn)金流量。 (3)借款償還期。它是指在房地產(chǎn)項目在開發(fā)完成進入租售階段后，以其凈利潤（在作法定及必要的扣除后）、折舊及其它收益等償還抵押貸款所需要的時間。一般來說，如果項目有較高的投資收益能力，則這個指標的數(shù)值就較小，償還借款所需的期限就較短；反之亦然。2．動態(tài)指標分析(1)凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值(Net Present Value，簡稱NPV)就是把項目壽命期內(nèi)不同時間發(fā)生的資金流入量和流出量之間的差額即凈資金流量按設(shè)定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)到項目開始時點上的價值，其中現(xiàn)金流入量主要包括租、售收入及其他收入、回收的流動資金和固定資產(chǎn)余值?，F(xiàn)金流出量包括項目的投資額、項目的年經(jīng)營成本(不包括折舊及投資借款利息)、項目的流轉(zhuǎn)稅及所得稅、償還投資借款的本息等。凈現(xiàn)值計算公式為： () 式中：n——項目經(jīng)濟壽命期； r——設(shè)定的折現(xiàn)率(或行業(yè)基準投資收益率)。當(dāng)NPV＞0時，項目在財務(wù)上是獲利的或持平的，即該項目在財務(wù)上是可行的；當(dāng)凈現(xiàn)值NPV0時，說明項目在財務(wù)上是虧損的，此時，該房地產(chǎn)項目在財務(wù)上是不可行的。凈現(xiàn)值是項目在其經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年凈收益現(xiàn)值的總和，它反映項目獲利能力的大小。如果是多方案或多項目比較、選擇時，項目的凈現(xiàn)值越大，說明項目的財務(wù)盈利能力越高，反之盈利能力就低。例如，某宗房地產(chǎn)投資項目，第一年投資3000萬元，以后各年的凈現(xiàn)金流量分別為800、1000、1000、2000萬元。試判定在設(shè)定折現(xiàn)率為12%的情況下，該項目在財務(wù)上的可行性。表32 項目凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 年數(shù)12345合計凈現(xiàn)金流量30008001000100020001800折現(xiàn)系數(shù)（r=12%）凈現(xiàn)值1134 上述計算結(jié)果表明，大于零，在財務(wù)上是可行的。（2）內(nèi)部收益率法。內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return,簡稱IRR）法是用內(nèi)部收益率來評價投資項目經(jīng)濟效果的一種動態(tài)方法。所謂內(nèi)部收益率，是指現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出再會總額相等時，即項目的凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的計算公式為： ()式中：IRR—內(nèi)部收益率。在實際工作中，內(nèi)部收益率的計算是相當(dāng)困難的，故往往通過“試差法”來近似求得。即通過連續(xù)計算兩個相鄰的（兩個折現(xiàn)率之間的差應(yīng)該5%）折現(xiàn)率和的凈現(xiàn)值NPV1和NPV2，凈現(xiàn)值0則IRR折現(xiàn)率。若正好有NPV10 和NPV20的情形，顯然有，可求IRR的近似值： （）運用內(nèi)部收益率來評價或選擇投資項目時，必須選取合適的折現(xiàn)率來作為評價標準。即只有內(nèi)部收益率大于等于設(shè)定的折現(xiàn)率時，項目在財務(wù)上才被認為是可行的，反之，項目不能被接受。通常情況下，內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的結(jié)論是一致的（前提：有相同的折現(xiàn)率）。因為凈現(xiàn)值大于零時，內(nèi)部收益率一定大于給定的折現(xiàn)率，同理，內(nèi)部收益率小于折現(xiàn)率時，凈現(xiàn)值也小于零。當(dāng)內(nèi)部收益率等于折現(xiàn)率時，有凈現(xiàn)值等于零。我們可用上面的例子來說明這種情況。表33 項目內(nèi)部收益率計算表 單位：萬元 年數(shù)12345合計凈現(xiàn)金流量
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