【文章內(nèi)容簡介】 由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實行總量控制，進一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地公開交易制度；建立土地收購儲備制度，建立健全用地資訊服務體系，規(guī)范土地供應市場。增城市政府已于2000年10月頒布實施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。該規(guī)定明確提出：對用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權后，未按土地出讓合同規(guī)定地動工開發(fā)日期動工建設滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未動工建設的，可依法無償收回。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個重點。可以預見，集團希望以較低成本圈下大塊土地作為儲備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風險。，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對較遠。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設施的壓力。由于遠離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本項目幾乎不能起到任何的彌補作用。一切依靠項目自己建設，開發(fā)成本將有所提高。，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺的《廣園東路分級收費方案》看，從 A市區(qū)到的收費要比到新塘的高一級，路程也遠了一截。即將動工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競爭對手相比，本項目在交通條件上尚有一定不足之處。，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒部分土地。所以項目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費用的支出。同時由于土質(zhì)松軟，進行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。這些都增加了項目的開發(fā)建設成本。，影響項目形象。由于當?shù)亟?jīng)濟欠發(fā)達，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響項目形象。，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說水泥廠等污染源已關停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時排出的煙塵，還直接影響到項目的景觀“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費者心存顧慮。鎮(zhèn)為遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會對知情者產(chǎn)生不利影響。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當，能吸引當?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。，解決現(xiàn)有水泥廠污染問題的前景比較樂觀。據(jù)了解，增城市政府對整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問題。，利于休閑渡假項目開發(fā)。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。項目附近還有占地1500畝的仙村國際高爾夫球場。這些都是休閑度假型項目開發(fā)投資可利用資源。，將使本項目的交通條件大大改善。 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應量大，面臨嚴峻的價格競爭。 A市住宅空置量居高不下，面臨市場營銷壓力。，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大。，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。6項目開發(fā)競爭對手分析（略）（略）：，價格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬平方米.......均是大規(guī)?；虺笠?guī)模項目，其銷售價格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批顧客。，具有強大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強大實力的強手。，環(huán)境建設力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌。在項目建設中非常重視環(huán)境建設。如果本項目不在環(huán)境建設上獨樹一幟，開創(chuàng)自己的特點，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴峻的市場風險。項目雖地處鎮(zhèn)，目標客戶應包括當?shù)亍⑿绿恋鹊仄髽I(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關注。通過對相關市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項目的市場需求分析報告如下。（略）從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產(chǎn)品設計的參考，如：，項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設施與運動設施。，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設計住宅產(chǎn)品時，可沿用集團過往項目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設計中應關注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結構特征；在針對這一群體做營銷時應盡量少使用方言等。，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設施必須在項目推出初期就配備。，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設計時，應以自買家自用為基礎，突出“方便”、“舒適”等使用者關心的元素?！靶蓍e度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進一步的研究。“影響購買因素”統(tǒng)計結果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。建議項目的建設與管理交由知名的大公司進行，這樣利于盡早取得購房者的認同?！皩潜P主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風貌很契合。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。主要客戶設定為當?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工作的高級白領及管理人員，進而開拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。由于當?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。 A市區(qū)，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等地的高級白領及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設計具有品味，價格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時間不超過一小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。項目遠離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距，強化高貴而典雅項目形象。如果按集團設想在鵝桂洲興建高爾夫球場，則概念的選擇應更重于休閑、娛樂、度假等主題。在項目規(guī)劃設計上亦應大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設游艇碼頭等水上運動設施。以水上運動，水上風光為主題，作為項目賣點。，盡量減少二次施工“近水而居”的特點，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高項目檔次。，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導新的生活方式。經(jīng)市場比較法，獨立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價分別為4600元/平方米，3800元/平方米，區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價為5500元/平方米。（“項目銷售均價的確定”）本項目的開發(fā)周期為6年，共分四期建設，其中第一期建設連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設獨立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設獨立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開始銷售。整個銷售活動在第六年內(nèi)完成。詳見工程進度表（表1410）工程進度表 表1410本項目的土地使用權年限為70年，計算時間設定為半年一個計算期，各期成本費用按當期的支出計算，雷擊到期末。9．1．2項目總投資與成本估算項目參數(shù)設定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積平方米_JZSYL年基準(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1土地拍賣 2其它)1(1土地拍賣 2其它)_JSQ項目分成幾個計算期12最大200,單位:按計算期單位_JSQDW計算期單位(1年 2半年 3季 4月)2(1年 2半年 3季 4月)_JSSNF第1個計算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSSXH第1個計算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動判斷單位。當_JSQDW為年時不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護建設費稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費附加稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_JYFWFSL交易服務管理費稅率%,(計算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率%,(計算基數(shù):租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計算方式(1國家規(guī)定 2綜合稅率)2(1按國家規(guī)定 2按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計算基數(shù):銷售收入)%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計算基數(shù):稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比%,(計算基數(shù)：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認借款年利率(可在借款還本付息中設定)%,年_HDBFB當按每期經(jīng)營收入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應并在“土地成本”中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負數(shù)則按實際大小_CZBDFS當投資額發(fā)生變動時,默認變動的籌資內(nèi)容1自有資金 2借款資金 3經(jīng)營收入再投入9．1．2．1開發(fā)成本估算A土地成本：本項目地塊需投入16，440萬元。詳見表1411土地成本編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1土地拍賣價塊159612土地契稅塊479土地拍賣價3%TOTAL合計16440B前期工程費：2，373萬元，詳見表1412前期工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1規(guī)劃及設計費_JAGCF*項1472取建安工程費3%2水文、地質(zhì)、勘探費_JAGCF*項74取建安工程費%3籌建開辦、市場調(diào)研費_JAGCF*項1226取建安工程費%4可行性研究費_JAGCF*項74取建安工程費%5FGJFGJGFJ393TOTAL合計2453C建安工程費:47,460萬元。詳見表1413①連體別墅建安工程費=1430*=29221（萬元）②獨立別墅建安工程費=1630*=18761（萬元）③商鋪建安工程費=1265*=1075（萬元）總建安工程費=①+②+③=49057（萬元） 建安工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1一、項目地塊A15850基礎工程平方米500土建工程平方米8000內(nèi)裝修工程平方米5000安裝工程平方米1000消防工程平方米600電話入網(wǎng)平方米250智能化系統(tǒng)平方米5002二、項目地塊B12680基礎工程平方米400土建工程平方米6400內(nèi)裝修工程平方米4000安裝工程平方米800消防工程平方米480電話入