【文章內(nèi)容簡介】 由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計(jì)劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實(shí)行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地公開交易制度；建立土地收購儲(chǔ)備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應(yīng)市場。增城市政府已于2000年10月頒布實(shí)施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。該規(guī)定明確提出：對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動(dòng)工開發(fā)日期動(dòng)工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費(fèi)；對(duì)于兩年未動(dòng)工建設(shè)的，可依法無償收回。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。項(xiàng)目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項(xiàng)目配建設(shè)施的壓力。由于遠(yuǎn)離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對(duì)本項(xiàng)目幾乎不能起到任何的彌補(bǔ)作用。一切依靠項(xiàng)目自己建設(shè)，開發(fā)成本將有所提高。，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對(duì)外交通還要穿過鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺(tái)的《廣園東路分級(jí)收費(fèi)方案》看，從 A市區(qū)到的收費(fèi)要比到新塘的高一級(jí)，路程也遠(yuǎn)了一截。即將動(dòng)工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競爭對(duì)手相比，本項(xiàng)目在交通條件上尚有一定不足之處。，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費(fèi)用較高。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會(huì)淹沒部分土地。所以項(xiàng)目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費(fèi)用的支出。同時(shí)由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時(shí)，地基處理也將是一筆不能避免的開支。這些都增加了項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本。，影響項(xiàng)目形象。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響項(xiàng)目形象。，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時(shí)排出的煙塵，還直接影響到項(xiàng)目的景觀“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費(fèi)者心存顧慮。鎮(zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會(huì)對(duì)知情者產(chǎn)生不利影響。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟(jì)走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。，解決現(xiàn)有水泥廠污染問題的前景比較樂觀。據(jù)了解，增城市政府對(duì)整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問題。，利于休閑渡假項(xiàng)目開發(fā)。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。項(xiàng)目附近還有占地1500畝的仙村國際高爾夫球場。這些都是休閑度假型項(xiàng)目開發(fā)投資可利用資源。，將使本項(xiàng)目的交通條件大大改善。 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競爭。 A市住宅空置量居高不下，面臨市場營銷壓力。，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)較大。，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。6項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析（略）（略）：，價(jià)格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中海康城”占地25萬平方米.......均是大規(guī)?；虺笠?guī)模項(xiàng)目，其銷售價(jià)格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價(jià)吸引了大批顧客。，具有強(qiáng)大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強(qiáng)大實(shí)力的強(qiáng)手。，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會(huì)形象和品牌。在項(xiàng)目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。如果本項(xiàng)目不在環(huán)境建設(shè)上獨(dú)樹一幟，開創(chuàng)自己的特點(diǎn)，不在價(jià)格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目雖地處鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場，這個(gè)市場只能是A。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。通過對(duì)相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場需求分析報(bào)告如下。（略）從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如：，項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過往項(xiàng)目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對(duì)這一群體做營銷時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素?！靶蓍e度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的項(xiàng)目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對(duì)市場需求作進(jìn)一步的研究。“影響購買因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購房者的認(rèn)同。“對(duì)樓盤主題的偏好”統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。建議在項(xiàng)目開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時(shí)，購房者對(duì)“江景”、“湖景”和“運(yùn)動(dòng)”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)，將“水”的主題與“動(dòng)”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項(xiàng)目品味。主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。由于當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。 A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時(shí)間不超過一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對(duì)手定位概念上的差距，強(qiáng)化高貴而典雅項(xiàng)目形象。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂、度假等主題。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。以水上運(yùn)動(dòng)，水上風(fēng)光為主題，作為項(xiàng)目賣點(diǎn)。，盡量減少二次施工“近水而居”的特點(diǎn)，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高項(xiàng)目檔次。，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導(dǎo)新的生活方式。經(jīng)市場比較法，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)分別為4600元/平方米，3800元/平方米，區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價(jià)為5500元/平方米。（“項(xiàng)目銷售均價(jià)的確定”）本項(xiàng)目的開發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設(shè)獨(dú)立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設(shè)獨(dú)立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開始銷售。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。詳見工程進(jìn)度表（表1410）工程進(jìn)度表 表1410本項(xiàng)目的土地使用權(quán)年限為70年，計(jì)算時(shí)間設(shè)定為半年一個(gè)計(jì)算期，各期成本費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，雷擊到期末。9．1．2項(xiàng)目總投資與成本估算項(xiàng)目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(jià)(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1土地拍賣 2其它)1(1土地拍賣 2其它)_JSQ項(xiàng)目分成幾個(gè)計(jì)算期12最大200,單位:按計(jì)算期單位_JSQDW計(jì)算期單位(1年 2半年 3季 4月)2(1年 2半年 3季 4月)_JSSNF第1個(gè)計(jì)算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSSXH第1個(gè)計(jì)算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動(dòng)判斷單位。當(dāng)_JSQDW為年時(shí)不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率%,(計(jì)算基數(shù):營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費(fèi)附加稅率%,(計(jì)算基數(shù):營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護(hù)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營收入)_JYFWFSL交易服務(wù)管理費(fèi)稅率%,(計(jì)算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計(jì)算方式(1國家規(guī)定 2綜合稅率)2(1按國家規(guī)定 2按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計(jì)算基數(shù):銷售收入)%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計(jì)算基數(shù):稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比%,(計(jì)算基數(shù)：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認(rèn)借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)%,年_HDBFB當(dāng)按每期經(jīng)營收入的n%還貸時(shí),n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應(yīng)并在“土地成本”中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費(fèi)元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負(fù)數(shù)則按實(shí)際大小_CZBDFS當(dāng)投資額發(fā)生變動(dòng)時(shí),默認(rèn)變動(dòng)的籌資內(nèi)容1自有資金 2借款資金 3經(jīng)營收入再投入9．1．2．1開發(fā)成本估算A土地成本：本項(xiàng)目地塊需投入16，440萬元。詳見表1411土地成本編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1土地拍賣價(jià)塊159612土地契稅塊479土地拍賣價(jià)3%TOTAL合計(jì)16440B前期工程費(fèi)：2，373萬元，詳見表1412前期工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1472取建安工程費(fèi)3%2水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%3籌建開辦、市場調(diào)研費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1226取建安工程費(fèi)%4可行性研究費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%5FGJFGJGFJ393TOTAL合計(jì)2453C建安工程費(fèi):47,460萬元。詳見表1413①連體別墅建安工程費(fèi)=1430*=29221（萬元）②獨(dú)立別墅建安工程費(fèi)=1630*=18761（萬元）③商鋪建安工程費(fèi)=1265*=1075（萬元）總建安工程費(fèi)=①+②+③=49057（萬元） 建安工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1一、項(xiàng)目地塊A15850基礎(chǔ)工程平方米500土建工程平方米8000內(nèi)裝修工程平方米5000安裝工程平方米1000消防工程平方米600電話入網(wǎng)平方米250智能化系統(tǒng)平方米5002二、項(xiàng)目地塊B12680基礎(chǔ)工程平方米400土建工程平方米6400內(nèi)裝修工程平方米4000安裝工程平方米800消防工程平方米480電話入