【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國(guó)家民用航天基地簡(jiǎn)介 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國(guó)航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國(guó)家級(jí)民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì) 管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。 2021 年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預(yù)留約 平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號(hào)線、西康高速，地理位置優(yōu)勢(shì)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國(guó)家一級(jí)文物漢宣帝杜陵。 知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 25 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。 2021 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個(gè)過億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽(yáng)能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過億的項(xiàng)目同日開 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。航天五院西安分院項(xiàng)目、 7171廠技改項(xiàng)目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)； 2021年 11月 30日， 1500 噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2021年西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10 個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)、 10 個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽(yáng)能光伏新能源、服知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2021 年 8 月 29 日，經(jīng)國(guó)家科技部和商務(wù)部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊(cè)資金為一億美金的長(zhǎng)安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽(yáng)能項(xiàng)目等三個(gè)過億項(xiàng)目集中開工。 12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2021 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天基地也得到眾多國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2021 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺(tái)。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展， 2021 年完成 1890 畝土地報(bào)批， 2021 年完成 3300 畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中國(guó)航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲(chǔ)備了 40個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。預(yù)計(jì)到 2021 年基地銷售收入達(dá)到 100 億元， 2021 年，基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬(wàn)人，形成 10－ 20個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8 家在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時(shí)間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2021年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)初期，市場(chǎng)基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)以及對(duì) 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。 長(zhǎng)安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。進(jìn)入 2021年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。隨著長(zhǎng)安與西安主城區(qū)的融合，以后地知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長(zhǎng)安的擴(kuò)展等等，這些都為長(zhǎng)安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2021西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長(zhǎng) 安區(qū)購(gòu)房的人，比例占全市購(gòu)房人群的 % 。在未來 10 年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)安的目標(biāo)是打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的 “ 生態(tài)長(zhǎng)安 ” 、 “ 科教長(zhǎng)安 ” 、 “ 文化長(zhǎng)安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對(duì)接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級(jí) 圖 26 西安長(zhǎng)安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)圖 從 2021年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 2021年的 ，六年來長(zhǎng)安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 39%，區(qū)域 配套全面升級(jí)。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2021 年以前，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長(zhǎng)安區(qū)商品知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房開發(fā)開始逐步增長(zhǎng)， 2021 年長(zhǎng)安區(qū)商品房施工面積 萬(wàn)平米，至2021 年已達(dá)到 萬(wàn)平方米，開發(fā)量增長(zhǎng)了近五倍，平均年開發(fā)增幅達(dá) %。截止 08 年長(zhǎng)安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。 目前長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長(zhǎng)安路與西萬(wàn)路兩條交通軸線發(fā)展。自長(zhǎng)安區(qū)商品房市場(chǎng)啟動(dòng) 之初長(zhǎng)安路軸線便一直是長(zhǎng)安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前長(zhǎng)安路諸如地鐵二號(hào)線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長(zhǎng)安區(qū)與西安城南、城北的對(duì)接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動(dòng)脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬(wàn)路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 維也納森林、盛世長(zhǎng)安等項(xiàng)目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長(zhǎng)安。 除兩軸線發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開發(fā)在很大程度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。此外長(zhǎng)安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項(xiàng)目的開發(fā)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長(zhǎng)安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬(wàn)平方米，而至 2021 年市場(chǎng)銷售已達(dá) 66萬(wàn)平米，平均年銷售量增長(zhǎng)幅度也達(dá) 40%以上。 2021 年以來長(zhǎng)安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購(gòu)買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購(gòu)房人群的 40%以上。 知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買行為也由此開始縮減。而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購(gòu)買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長(zhǎng)安的絕對(duì)主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實(shí)的會(huì)客廳。 曲 江南接長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物等生活設(shè)施，同時(shí)坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠(yuǎn)，離自然很近”，被譽(yù)為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2021 年的每畝 30 萬(wàn)元飆升至 2021 年的每畝 300 萬(wàn)元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 年受全國(guó)以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)，但是依然保持在 250300萬(wàn) /畝之間。 圖 27 西安曲江板塊土地價(jià)格走勢(shì)圖 （ 2）區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場(chǎng)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)的開發(fā)，傲視西安的土地價(jià)格注定了區(qū)域高人一籌的房?jī)r(jià)。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價(jià)從 03年的 2021 多元 /㎡，已經(jīng)升至 2021 年的近 5000 元 /㎡。升幅較大，如下圖所示： 知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 28 西安曲江板塊住宅價(jià)格走勢(shì)圖 目前在曲江匯集了有中海國(guó)際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地 1000 畝的中海國(guó)際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對(duì)曲江乃至全市住宅市場(chǎng)都是一個(gè)重要的補(bǔ)給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營(yíng)造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以“自然優(yōu)勢(shì)、旅游地 產(chǎn)”為賣點(diǎn)，項(xiàng)目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的投資以及升值潛力。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊 區(qū)域的市場(chǎng)滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2 號(hào)線的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)前景看好。 項(xiàng)目 SWOT分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） 知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 1）政策支持 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會(huì)會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級(jí)的員工對(duì)于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項(xiàng)目作為航天基地開發(fā)的第一個(gè)服務(wù)公寓項(xiàng)目，有著巨大的優(yōu)勢(shì)。 （ 4）客戶資源 本項(xiàng)目開發(fā) 公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢(shì) 。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）? 劣勢(shì)分析（ weakness） （ 1） 項(xiàng)目規(guī)模較小 項(xiàng)目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。 （ 2）項(xiàng)目周邊生活配套匱乏 西安國(guó)際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2021 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對(duì)匱乏。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) 知識(shí)水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 （ 5）項(xiàng)目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場(chǎng)認(rèn)知度不夠 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來會(huì)用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 （ 2）項(xiàng)目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項(xiàng)目具有很大的升值空間。 （ 3）潛在消費(fèi)者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也將增加。 威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對(duì)本項(xiàng)目有所沖擊； （ 2）長(zhǎng)安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會(huì)瓜