【正文】 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2021 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。本項(xiàng)目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場(chǎng)的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展需要。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 滿足航天基地中高端物業(yè)市場(chǎng)的需要 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場(chǎng)存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場(chǎng)；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高 收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問(wèn)及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 從總體情況來(lái)看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對(duì)缺乏，但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)的法律許可情況 西安國(guó)家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)有限公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，目前已取得國(guó)有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。 具體位置見(jiàn)圖 11: 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 11 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖 （ 3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。 4）樹(shù)立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 3）樹(shù)立企業(yè)品牌。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。 力爭(zhēng)在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過(guò) 100 億元、開(kāi)發(fā) 量超過(guò) 100 萬(wàn)平方米、銷售收入超過(guò)百億元的上市公司。立足西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 ................................................ 1 開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介 .............................................. 1 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .............................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................... 4 可行性研究編制依據(jù) ........................................ 5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................. 6 可行性研究的主要結(jié)論 ...................................... 8 第二章 市場(chǎng)分析 ........................................... 10 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ....................................... 10 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ....................................... 12 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................... 17 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................ 24 典型案例分析 ............................................. 27 價(jià)格定位 ................................................. 27 擬建項(xiàng)目定位 ............................................. 30 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 ........................................ 32 自然條件 ................................................. 32 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 ......................................... 32 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 ..................................... 33 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設(shè)實(shí)施條件分析 ......................................... 34 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 ........................................ 35 建設(shè)規(guī)模 ................................................. 35 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 ......................................... 35 勞動(dòng)安全 ................................................. 37 環(huán)境保護(hù) ................................................. 37 建筑節(jié)能 ................................................. 40 建設(shè)進(jìn)度安排 ............................................. 40 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 .................................... 42 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 ......................................... 42 項(xiàng)目定價(jià) ................................................. 42 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 ............................................. 42 項(xiàng)目銷售 ................................................. 46 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 ............................ 49 第六章 投資估算及資金籌措 .................................. 54 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) ..................................... 54 項(xiàng)目的總投資估算的原則 ................................... 55 總投資估算 ............................................... 55 項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源 ..................................... 61 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................... 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ........................................... 61 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ......................................... 61 清償能力分析 ............................................. 62 盈虧平衡分析 ............................................. 62 敏感性分析 ............................................... 63 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................. 65 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ......................................... 65 第八章 結(jié)論及建議 .......................................... 66 方案評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................. 66 對(duì)建設(shè)單位的建議 ......................................... 66 附件： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 總論 開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介 科技產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2021 年設(shè)立 ,2021 年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)有限公司。 （ 1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā) 展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開(kāi)發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國(guó)家民用航天基地打造成為世界一流國(guó)內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 （ 3）經(jīng)營(yíng)理念 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1）科技服務(wù)生活。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。為社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營(yíng)理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （ 1） 項(xiàng)目名稱：航天公寓 （ 2）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開(kāi)閉所，無(wú)其他拆遷量。項(xiàng)目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600平方米，容積率 。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過(guò)周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長(zhǎng)安街 火車站西）。 （ 3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院 —— 二級(jí)甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項(xiàng)目?jī)H有一路之隔。 （ 5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸， 2 個(gè)區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。針對(duì)以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。 發(fā)揮土地級(jí)差效益的需要 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目用地及時(shí)開(kāi)發(fā)的需要 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 69680 地上建筑總面積 M2 64080 .1 高層住宅建筑面積 M2 40000 .2 高層公寓建筑面積 M2 20210 .3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個(gè) 300 地上停車位 個(gè) 160 地下停車位 個(gè) 140 4 容積率 5 建筑密度 % 項(xiàng)目總投資 表 12 總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項(xiàng)目管 理費(fèi)用 383 6 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 項(xiàng)