【正文】 目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 投資回收期： （稅前） （稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬(wàn)元（稅前） 842 萬(wàn)元（稅后） 內(nèi)部收益率： %（稅前） %（稅后） 貸款償還期： （ 2）資本金財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 820萬(wàn)元 內(nèi)部收益率： % （ 3）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率： % 總成本利潤(rùn)率： % 可行性研究的主要結(jié)論 西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 ● 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)；西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。 市場(chǎng)前景 ● 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)支撐。 ● 本項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)接受程度和購(gòu)房意向較好，具有一定數(shù)量的購(gòu)房意向客戶，具有較為明確的市場(chǎng)受眾群體。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)前景看好。2021 年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。從增速趨勢(shì)看，一季度 GDP增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來(lái)的新低， 2021年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 %。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %， 3 月份增長(zhǎng)%，而 08年一季度增長(zhǎng) %，全年增長(zhǎng) %。受 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，同比增加了%。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685億元，同比增長(zhǎng) %。一季度社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增長(zhǎng) 15%，去年同期增長(zhǎng) %，剔除價(jià)格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計(jì)劃的影響，縣及縣以市場(chǎng)銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費(fèi) %的增速。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長(zhǎng) %，比 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為%。其中，住宅竣工面積 8117 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn) 。 市場(chǎng)銷售分析 2021 年一季度 ，全國(guó)商品房銷售面積 11309 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。 13 月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長(zhǎng) %。 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 分析 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 10070 億元，同比增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 984億元，增長(zhǎng) %。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)各主要城市數(shù)據(jù)對(duì)比分析來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08年底各樓盤大幅打折吸引購(gòu)房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價(jià)格。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西安市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 西安 2021 年 一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256． 71 億元，增長(zhǎng) ％。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸好知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)完成 元，增長(zhǎng) ％。 一季度 西安的消費(fèi)市場(chǎng)保持活躍。受眾多利好政策刺激，汽車市場(chǎng)更是持續(xù)升溫。其中，國(guó)內(nèi)旅游實(shí)現(xiàn)收入 億元，同比增長(zhǎng) 20％， 而海外旅游市場(chǎng)降幅較大。一季度西安房屋銷售價(jià)與上年持平。 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢(shì)。其中，高新區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，總量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，經(jīng)開(kāi)區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)％，增速居第 1 位。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬(wàn)元，較上期增長(zhǎng) %，較去年同比勁增 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)施工、竣工、新開(kāi)工等指標(biāo)同比上年也均有超過(guò)兩位數(shù)的比例增長(zhǎng)。 市場(chǎng)供給分析 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng) %，環(huán)比上季度增長(zhǎng) %。 圖 22 商品 房各季度施工、竣工、新開(kāi)工面積表 市場(chǎng)銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場(chǎng)面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長(zhǎng)， 1 季度全市商品房成交面積達(dá)到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長(zhǎng) %這在歷年之中尚屬首次。成交金額方面也有較大幅度的增長(zhǎng)比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)%，同比增幅達(dá)到 %。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普 通住宅在售均價(jià)為 4114元 /平方米，同比上年上漲 %，環(huán)比上季上浮 %；商服用房在售均價(jià)為 9127 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上季下降%；寫字樓在售均價(jià)為 5218 元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比上升 %；別墅類在售均價(jià)為 6459 元 /平方米，同比上浮 %，環(huán)比上升 。 圖 24 商品房住宅價(jià)格及變動(dòng)率走勢(shì)圖 一季度西安住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 %。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然 08年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)樓市成交量受到一定影響，但樓市價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開(kāi)發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購(gòu)買力增強(qiáng)有關(guān)，但是未來(lái)西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開(kāi)發(fā)商銷售策略的影響。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購(gòu)房者購(gòu)房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測(cè)：政策松動(dòng)仍將是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)主要推力，未來(lái)西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過(guò) 08年；房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢(shì)。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來(lái)發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。陜西省、西安市政府高度重視西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 25 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。航天五院西安分院項(xiàng)目、 7171廠技改項(xiàng)目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)； 2021年 11月 30日， 1500 噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2021年西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、 10 個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽(yáng)能光伏新能源、服知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽(yáng)能項(xiàng)目等三個(gè)過(guò)億項(xiàng)目集中開(kāi)工。航天基地也得到眾多國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2021 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺(tái)。中國(guó)航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲(chǔ)備了 40個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。到 2021年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過(guò)千億，形成幾家產(chǎn)值過(guò)十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04年開(kāi)始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)入 2021年以來(lái)，大批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。 2021西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長(zhǎng) 安區(qū)購(gòu)房的人，比例占全市購(gòu)房人群的 % 。通過(guò) “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對(duì)接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 2）開(kāi)發(fā)量年增幅過(guò) 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2021 年以前，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長(zhǎng)安區(qū)商品知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房開(kāi)發(fā)開(kāi)始逐步增長(zhǎng)， 2021 年長(zhǎng)安區(qū)商品房施工面積 萬(wàn)平米，至2021 年已達(dá)到 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)了近五倍，平均年開(kāi)發(fā)增幅達(dá) %。 目前長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長(zhǎng)安路與西萬(wàn)路兩條交通軸線發(fā)展。 維也納森林、盛世長(zhǎng)安等項(xiàng)目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長(zhǎng)安。此外長(zhǎng)安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 2021 年以來(lái)長(zhǎng)安區(qū)迎來(lái)區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購(gòu)買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購(gòu)房人群的 40%以上。而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購(gòu)買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長(zhǎng)安的絕對(duì)主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來(lái)因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。 曲 江南接長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物等生活設(shè)施，同時(shí)坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠(yuǎn)，離自然很近”，被譽(yù)為“魅力曲江，人居樂(lè)土”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2021 年的每畝 30 萬(wàn)元飆升至 2021 年的每畝 300 萬(wàn)元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 年受全國(guó)以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)，但是依然保持在 250300萬(wàn) /畝之間。土地市場(chǎng)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，傲視西安的土地價(jià)格注定了區(qū)域高人一籌的房?jī)r(jià)。升幅較大，如下圖所示： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 28 西安曲江板塊住宅價(jià)格走勢(shì)圖 目前在曲江匯集了有中海國(guó)際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地 1000 畝的中海國(guó)際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對(duì)曲江乃至全市住宅市場(chǎng)都是一個(gè)重要的補(bǔ)給。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以“自然優(yōu)勢(shì)、旅游地 產(chǎn)”為賣點(diǎn)，項(xiàng)目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊 區(qū)域的市場(chǎng)滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。 項(xiàng)目 SWOT分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 1）政策支持 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會(huì)會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級(jí)的員工對(duì)于便利的居住條件的需求越來(lái)越多 ，而本項(xiàng)目作為航天基地開(kāi)發(fā)的第一個(gè)服務(wù)公寓項(xiàng)目，有著巨大的優(yōu)勢(shì)。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。 劣勢(shì)分析（ weakness） （ 1） 項(xiàng)目規(guī)模較小 項(xiàng)目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 （ 2）項(xiàng)目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項(xiàng)目具有很大的升值空間。 威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對(duì)本項(xiàng)目有所沖擊； （ 2）長(zhǎng)安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會(huì)瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 典型案例分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所在航天基地