【正文】 周邊長(zhǎng)安區(qū)住宅市場(chǎng)的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競(jìng)爭(zhēng)性的中高檔住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目既互相競(jìng)爭(zhēng)又相互促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 22 所示： 表 22 典型案例對(duì)比表 序號(hào) 名稱 銷售均價(jià) （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國(guó)際 3600 總建筑面積 ㎡ 2021年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬(wàn)㎡ 2021年 3 月 4 長(zhǎng)安相府 4300 總建筑面積 7萬(wàn)㎡ 2021年 4 月 5 華城國(guó)際 4800 總建筑面積 26萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 6 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 4700 總建筑面積約 17萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位均采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，主要針對(duì)本項(xiàng)目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實(shí)例并進(jìn)行價(jià)格定位。但根據(jù)此住宅的地理位 置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2－ 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。 公寓價(jià)格定位 公寓采用市場(chǎng)定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的公寓較少，所以采用的可比實(shí)例（公寓項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。 表 2－ 3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 項(xiàng)目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價(jià) (元 ) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素 摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 立豐國(guó)際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 BOBO修正系數(shù)： 100/101 100/94 100/98= 立豐國(guó)際公寓 修正系數(shù)： 100/103 100/97 100/102= 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 修正系數(shù)： 100/102 100/98 100/94= 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn) 價(jià)格如下： 摩登 BOBO： 4850 ＝ 5190元 /㎡ ； 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 立豐國(guó)際公寓 ： 5100 ＝ 4998 元 /㎡ ； 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 ： 4700 ＝ 4982 元 /㎡ ； 本項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格： 公寓銷售均價(jià) =5190 +4998 +4982 =5070元 /㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層精裝修公寓銷售均價(jià)為 5000元 /㎡。 由于項(xiàng)目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項(xiàng)目定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項(xiàng)目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)用房定位中高檔。 停車位價(jià)格定位 按照目前西安市長(zhǎng)安區(qū)和曲江板塊車位的市場(chǎng)行情，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，保守考慮取車位的價(jià)格為 /個(gè)。綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及自身的條件，本項(xiàng)目定位知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 于高檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 產(chǎn)品定位 通過(guò)精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表西安國(guó) 家民用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個(gè)地標(biāo)性建筑，并在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和完善的酒店式服務(wù)理念。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件 溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。 降雨量：年平均降水量為 毫米，日最大降雨量為 毫米（出現(xiàn)在 1956年 7 月 15日）。 日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。夏季平均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土深度 24厘米，出現(xiàn)在 2021年 1 月 9～ 11日。航天基地座落在少陵塬上，地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度Ⅷ度。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 航天基地作為新開(kāi) 發(fā)的區(qū)域，可以直接利用西安市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施配套起點(diǎn)高、供應(yīng)充沛、價(jià)格低廉。 項(xiàng)目配套系統(tǒng)各管道、電纜可以直接與基地管委會(huì)管道、電纜對(duì)接；給、排水系統(tǒng)利用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時(shí)，項(xiàng)目的污水、雨水通過(guò)地下管道連接基地污水處理廠處理后從相關(guān)管道排出。 航天基地 向北、向西、向東成發(fā)散狀與城市干道連接 。向北由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁塔南路、北長(zhǎng)安街直通西安市中心城區(qū)；向西由東長(zhǎng)安街直至長(zhǎng)安區(qū)郭杜大學(xué)城、國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；向東由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有 神舟二路 和 神舟三路 等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。公司實(shí)力雄厚，可以提供充足的資金與物料進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 （ 2）施工單位將進(jìn)行招投標(biāo)的方式進(jìn)行從優(yōu)選擇，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量與物業(yè)的整體價(jià)值。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務(wù)式公寓。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施 ,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè) ,引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。 (2) 項(xiàng)目的 規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié)約土地，提高土地的使用效率。 (3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。 （ 2） 道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個(gè)出入口，一個(gè)面對(duì)飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個(gè)面對(duì)神舟三路，設(shè)為公寓的入口。 （ 3）工程管線網(wǎng)絡(luò) 工程管線網(wǎng)絡(luò)主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側(cè)集中管網(wǎng)布置。 （ 5）建筑設(shè)計(jì) 高層住宅設(shè)計(jì)成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計(jì)成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長(zhǎng)約170米，進(jìn)深為 12米。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡(jiǎn)潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。 勞動(dòng)安全 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。 施工環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目位于西安市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過(guò)程中會(huì)帶來(lái)一定的環(huán)境影響。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。由于在工程施工中，建筑材料的運(yùn)輸及拌和會(huì)造成多次揚(yáng)塵，為了避免揚(yáng)塵的影響，要避免材料運(yùn)輸過(guò)程的散落，通過(guò)工地與外界隔開(kāi)，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場(chǎng)，這樣可以減少施工過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響。 混凝土的攪拌會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過(guò)采用商品混凝土來(lái)避免較大的噪聲。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有： 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》 [86]國(guó)環(huán)字第 003號(hào)文； 《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》 陜政發(fā) [1996]86號(hào)文； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978— 96。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 DB61— 224— 96等。 本項(xiàng)目注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。 建設(shè) 進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和2 個(gè)雨季。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過(guò)程營(yíng)銷”的策 略，營(yíng)銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 (1)挖掘賣點(diǎn) 本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。 (2)制定推廣計(jì)劃 在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。 2）各階段推廣思路 項(xiàng)目銷售過(guò)程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤(pán)期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過(guò)程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 強(qiáng)銷期：本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸引大量 的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過(guò)大，注意維護(hù)企業(yè)的市場(chǎng)形象。在這一時(shí)期售樓已 接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)個(gè)別盤(pán)尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。 在項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。 （ 1）廣告內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的不同開(kāi)發(fā)期，結(jié)合營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項(xiàng)目自身特色為主。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費(fèi)者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來(lái)源渠道，在西安，《華商報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 56%，《西安晚報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 39%。 ②電子媒體 ◆廣播和電視 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有近 20%的人通過(guò)廣播和電視來(lái)獲取房地產(chǎn)信息。如：陜西交通音樂(lè)臺(tái)、西安電視二臺(tái)等。因此，通過(guò)發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。因此，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷和企業(yè)網(wǎng)站營(yíng)銷兩種方法進(jìn)行市場(chǎng)推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，同時(shí)對(duì)銷售情況要及時(shí)的更新。 ③戶外媒體 ◆現(xiàn)場(chǎng)墻壁 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過(guò)噴涂效果圖的方式來(lái)展示項(xiàng)目的樓盤(pán)形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過(guò)路的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)。道路可選擇西影路、公園南路等。 銷售準(zhǔn)備 （ 1）銷售資料的準(zhǔn)備 在銷售資料準(zhǔn)備中 ，除了一些必要的法律文件的準(zhǔn)備以外，還需要對(duì)宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備。語(yǔ)言要求簡(jiǎn)潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費(fèi)者為主要目的。 （ 2）銷售人員的準(zhǔn)備 1）確定銷售人員 在選擇銷售人員時(shí)，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請(qǐng)一些有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售人員。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有開(kāi)發(fā)商的企業(yè)背景、項(xiàng)目的基本情況、銷售技巧、簽訂買賣合同的程序