【正文】 析施工機械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。由于本項 目土方量較少，這些措施便于實現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對墻體在施工時進行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進行保溫處理。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。 項目市場推廣 通過分析項目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項目的營銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場的特點和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準備 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項目自身的 SWOT 因素分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費者心理挖掘項目的賣點，同時 對所需的推廣費用及各階段實施安排進行統(tǒng)籌計劃，從而為本項目的推廣實施打下堅實的基礎(chǔ)。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內(nèi)的實際操作情況來看，房地產(chǎn)項目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項目在推廣過程中重點采用廣告推廣。 ◆通訊設(shè)備 在信息 傳遞快捷的今天，幾乎每個人都擁有一種通訊工具。 項目銷售 在銷售階段，我們主要從銷售準備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個方面來提出策劃思路。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對其進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進行后續(xù)培訓(xùn)。 ◆路牌 可在項目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費者。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進行廣告宣傳。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 預(yù)熱期：在這一時期，推廣的內(nèi)容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道整個項目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 基于本項目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結(jié) ，本項目價 格定位為： 點式高層住宅均價為 3500 元 /平方米；點式高層公寓均價為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價為 10000 元 /平方米；地下車位價格為 萬元 /車位。合理 的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建筑節(jié)能 本項目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對室內(nèi)空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會的要求。 （ 2）施工期間揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。 環(huán)境保護 環(huán)境保護的意義 本項目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟的發(fā)展，而且有利于項目周邊環(huán)境的保護， 其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護：基地是西安市科技經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)域之一，本項目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機動車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動靜分區(qū)的原則。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。項目的實施具有物資保證。 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)所處的長安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。 降雪：年無霜期平均 217 天。 此外，項目應(yīng)注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運用，對高新技術(shù)、設(shè)備的運用及運用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。 配套商業(yè)用房價格定位 本項目配套商業(yè)用房在項目建成后采取出售方式經(jīng)營， 采用市場比較法進行價格定位。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權(quán)重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 宇恒國際 3600 100/100 100/96 100/98 新 界 3300 100/102 100/101 100/101 朝華美域 3800 100/98 100/101 100/100 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經(jīng)驗設(shè)置的數(shù)值。 （ 5）項目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認知度不夠 機會分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點項目，未來會用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經(jīng) 濟發(fā)展的熱點區(qū)域。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2021 年市場銷售已達 66萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 26 西安長安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計圖 從 2021年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 2021年的 ，六年來長安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長 39%，區(qū)域 配套全面升級。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場以及對 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 2021 年 8 月 29 日，經(jīng)國家科技部和商務(wù)部會審，批準設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級經(jīng)濟 管理權(quán)限。西安房價進入 08年下半年后，環(huán)比比率變動幅度在 1%左右，與國內(nèi)一線城市相比西安房價表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內(nèi)一線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 %，同比增長 %； 2021 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 個百分點。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計完成投資 億元，同比增長 ％。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額，同比增長 ％。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 國內(nèi)消費略放緩，總體保持平穩(wěn)。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。 ● 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項目的發(fā)展提供了良好的時機。本項目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強勢發(fā)展需要。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 3）樹立企業(yè)品牌。知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 ................................................ 1 開發(fā)單位簡介 .............................................. 1 建設(shè)項目簡介 .............................................. 2 項目建設(shè)的必要性 .......................................... 4 可行性研究編制依據(jù) ........................................ 5 技術(shù)經(jīng)濟指標 .............................................. 6 可行性研究的主要結(jié)論 ...................................... 8 第二章 市場分析 ........................................... 10 房地產(chǎn)宏觀市場分析 ....................................... 10 西安 房地產(chǎn)市場分析 ....................................... 12 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................... 17 項目 SWOT 分析 ............................................ 24 典型案例分析 ............................................. 27 價格定位 ................................................. 27 擬建項目定位 ............................................. 30 第三章 項目建設(shè)條件 ........................................ 32 自然條件 ................................................. 32 項目規(guī)劃用地條件 ......................................... 32 項目外部協(xié)作條件分析 ..................................... 33 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設(shè)實施條件分析 ......................................... 34 第四章 項目開發(fā)方案 ........................................ 35 建設(shè)規(guī)模 ................................................. 35 項目規(guī)劃設(shè)計思想 ......................................... 35 勞動安全 ................................................. 37 環(huán)境保護 ................................................. 37 建筑節(jié)能 ................................................. 40 建設(shè)進度安排 ............................................. 40 第五章 項目營銷策劃方案 .................................... 42 項目營銷策劃方案 ......................................... 42 項目定價 ................................................. 42 項目市場推廣 ............................................. 42 項目銷售 ................................................. 46 項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃 ............................ 49 第六章 投資估算及資金籌措 .................................. 54 項目總投資估算的依據(jù) ..................................... 54 項目的總投資估算的原則 ................................... 55 總投資估算 ............................................... 55 項目總投資的資金來源 ..................................... 61 第七章 財務(wù)評價 ........................................... 61