【正文】 析施工機(jī)械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來(lái)的影響。由于本項(xiàng) 目土方量較少，這些措施便于實(shí)現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對(duì)墻體在施工時(shí)進(jìn)行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 通過(guò)分析項(xiàng)目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準(zhǔn)備 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT 因素分析，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí) 對(duì)所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購(gòu)的氛圍。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內(nèi)的實(shí)際操作情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中重點(diǎn)采用廣告推廣。 ◆通訊設(shè)備 在信息 傳遞快捷的今天，幾乎每個(gè)人都擁有一種通訊工具。 項(xiàng)目銷售 在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個(gè)方面來(lái)提出策劃思路。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過(guò)程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。 ◆路牌 可在項(xiàng)目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少?gòu)V告時(shí)間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，總結(jié) ，本項(xiàng)目?jī)r(jià) 格定位為： 點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500 元 /平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價(jià)為 10000 元 /平方米；地下車位價(jià)格為 萬(wàn)元 /車位。合理 的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對(duì)室內(nèi)空間的占用，符合國(guó)家創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的要求。 （ 2）施工期間揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)的意義 本項(xiàng)目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)， 其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：基地是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。項(xiàng)目的實(shí)施具有物資保證。 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)所處的長(zhǎng)安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。 降雪：年無(wú)霜期平均 217 天。 此外，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備的運(yùn)用及運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。 配套商業(yè)用房?jī)r(jià)格定位 本項(xiàng)目配套商業(yè)用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營(yíng)， 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格定位。 表 2－ 3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 項(xiàng)目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價(jià) (元 ) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素 宇恒國(guó)際 3600 100/100 100/96 100/98 新 界 3300 100/102 100/101 100/101 朝華美域 3800 100/98 100/101 100/100 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。 （ 5）項(xiàng)目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場(chǎng)認(rèn)知度不夠 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來(lái)巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來(lái)發(fā) 展空間巨大。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒(méi)有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過(guò) 40％的綠化控制率，營(yíng)造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 除此之外西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長(zhǎng)安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬(wàn)平方米，而至 2021 年市場(chǎng)銷售已達(dá) 66萬(wàn)平米，平均年銷售量增長(zhǎng)幅度也達(dá) 40%以上。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級(jí) 圖 26 西安長(zhǎng)安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)圖 從 2021年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 2021年的 ，六年來(lái)長(zhǎng)安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 39%，區(qū)域 配套全面升級(jí)。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)初期，市場(chǎng)基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)以及對(duì) 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)分析航天基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 2021 年 8 月 29 日，經(jīng)國(guó)家科技部和商務(wù)部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊(cè)資金為一億美金的長(zhǎng)安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國(guó)家民用航天基地簡(jiǎn)介 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國(guó)航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國(guó)家級(jí)民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì) 管理權(quán)限。西安房?jī)r(jià)進(jìn)入 08年下半年后，環(huán)比比率變動(dòng)幅度在 1%左右，與國(guó)內(nèi)一線城市相比西安房?jī)r(jià)表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長(zhǎng) 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長(zhǎng) %，同比增長(zhǎng) %； 2021 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比增長(zhǎng) ％。 在市場(chǎng)投資增速放緩、開發(fā)量下降、房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)的背景下，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)走勢(shì)，前期市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢(shì)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。 國(guó)內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場(chǎng)的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展需要。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 3）樹立企業(yè)品牌。知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 ................................................ 1 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 .............................................. 1 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .............................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................... 4 可行性研究編制依據(jù) ........................................ 5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................. 6 可行性研究的主要結(jié)論 ...................................... 8 第二章 市場(chǎng)分析 ........................................... 10 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ....................................... 10 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ....................................... 12 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................... 17 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................ 24 典型案例分析 ............................................. 27 價(jià)格定位 ................................................. 27 擬建項(xiàng)目定位 ............................................. 30 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 ........................................ 32 自然條件 ................................................. 32 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 ......................................... 32 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 ..................................... 33 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設(shè)實(shí)施條件分析 ......................................... 34 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 ........................................ 35 建設(shè)規(guī)模 ................................................. 35 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 ......................................... 35 勞動(dòng)安全 ................................................. 37 環(huán)境保護(hù) ................................................. 37 建筑節(jié)能 ................................................. 40 建設(shè)進(jìn)度安排 ............................................. 40 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 .................................... 42 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 ......................................... 42 項(xiàng)目定價(jià) ................................................. 42 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 ............................................. 42 項(xiàng)目銷售 ................................................. 46 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 ............................ 49 第六章 投資估算及資金籌措 .................................. 54 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) ..................................... 54 項(xiàng)目的總投資估算的原則 ................................... 55 總投資估算 ............................................... 55 項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源 ..................................... 61 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................... 61