【正文】 施工環(huán)境影響分析 擬建項目位于西安市航天基地內，本項目施工過程中會帶來一定的環(huán)境影響。 （ 5）建筑設計 高層住宅設計成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設備用房和人防工程；高層公寓設計成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設備用房和人防工程；臨街商業(yè)設計成 2 層，臨街面長約170米，進深為 12米。 (3) 在保持整體風格與環(huán)境相協(xié)調的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個性化的住房要求。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第四章 項目開發(fā)方案 建設規(guī)模 本項目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。 航天基地 向北、向西、向東成發(fā)散狀與城市干道連接 。航天基地座落在少陵塬上，地勢東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度Ⅷ度。 降雨量：年平均降水量為 毫米，日最大降雨量為 毫米（出現(xiàn)在 1956年 7 月 15日）。 停車位價格定位 按照目前西安市長安區(qū)和曲江板塊車位的市場行情，并結合項目自身情況，保守考慮取車位的價格為 /個。 公寓價格定位 公寓采用市場定價法，但本項目周圍的公寓較少，所以采用的可比實例（公寓項目）與本項目有一定的距離。 威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內的富力城樓盤將對本項目有所沖擊； （ 2）長安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會瓜分本項目的客源，使項目面臨一定的競爭壓力。 （ 5）建設條件優(yōu)越 本項目用地范圍建設條件優(yōu)越。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內項目最大的不足，區(qū)域項目入住率不高，居住氛圍不濃。曲江新區(qū)的地價由 2021 年的每畝 30 萬元飆升至 2021 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價略有下調，但是依然保持在 250300萬 /畝之間。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。進入 2021年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動。航天基地也得到眾多國內金融機構的青睞，僅 2021 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構建起多渠道全方位的融資平臺。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關，但是未來西安樓市能否復式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。成交金額方面也有較大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長%，同比增幅達到 %。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長 %，較去年同比勁增 個百分點。其中，國內旅游實現(xiàn)收入 億元，同比增長 20％， 而海外旅游市場降幅較大。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256． 71 億元，增長 ％。 開發(fā)資金來源 分析 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比增長 %。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 %，比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 %， 3 月份增長%，而 08年一季度增長 %，全年增長 %。 ● 本項目已經(jīng)過深入的市場調研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。 項目用地及時開發(fā)的需要 本項目用地范圍建設條件優(yōu)越。 （ 5）環(huán)境：項目西側有規(guī)劃實施中的景觀軸， 2 個區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 建設項目簡介 （ 1） 項目名稱：航天公寓 （ 2）項目位置 項目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會臨建辦公樓用地北側，東臨區(qū)域內主干道神舟三路，西側為在建的航天公安分局辦公樓項目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 （ 2）戰(zhàn)略目標 以基地開發(fā)建設為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，將西安國家民用航天基地打造成為世界一流國內知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭在三年內形成社會認知度高的企業(yè)品牌，五年達到房地產(chǎn)企業(yè)上市標準，八年之內實現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 具體位置見圖 11: 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 11 航天公寓項目用地位置圖 （ 3）項目規(guī)模 項目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內用地面積 畝。 從總體情況來看，項目周邊環(huán)境適合于公寓項目開發(fā)。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均于 2021 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達到建設條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。 經(jīng)濟評價結論 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項目財務評價指標的計算可知，財務內部收益率大于基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設時間。如果剔除投資價格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個百分點。 2021 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點，比去年同期回落 個百分點；房屋新開工面積 ，同比下降 %，降幅比 12月擴大 ；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點。其中，國 內貸款 2545 億元，增長 %；利用外資 150 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 %；其他資金 3585 億元，增長 %。其中，房地產(chǎn)投資 ，同比增長 ％。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。本季度商品房投資額同比增長 %，增幅明顯。 表 21 西安房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計表 項目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價 （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場平均成交價格為 4678 元 /平方米，較上期微增 %，與去年同比上升 %。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預留約 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內有國家一級文物漢宣帝杜陵。土地報批獲得突破性進展， 2021 年完成 1890 畝土地報批， 2021 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎。隨著長安與西安主城區(qū)的融合，以后地知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 鐵的開通，再加上大學城的日益擴大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機遇。自長安區(qū)商品房市場啟動 之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 曲江房地產(chǎn)市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢。 圖 27 西安曲江板塊土地價格走勢圖 （ 2）區(qū)域住宅市場供應充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。但是隨著曲江新區(qū)建設進程有條不紊的進行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均已完成，宗地外配套條件即將達到建設條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱力通）。 結論 根據(jù)以上 SWOT 分析，本項目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項目形象和品牌形象，在區(qū)域市場中脫 穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實現(xiàn)差異化，建立獨有核心價值體系，力爭實現(xiàn)價格突破并快銷。但根據(jù)此公寓的地 理位置、項目定位、銷售時間等幾個方面考慮不同的項目間的差異性，并對參照的幾個樓盤價格賦予不同的權重值，表 2－ 3 內容為所選案例的銷售價格及相關修正系數(shù)、權重設置表。 擬建項目定位 檔次定位 項目發(fā)展處于西安國家民用航天 產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項目價值較高，且高端、中高端客戶對本項目的認同度高。降雨時空分布很不均勻，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災害交錯發(fā)生。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目所在地地勢平坦，沒有地質斷裂帶?；貎仍O置了豐富的道路系統(tǒng) ，項目可通過周邊基地內道路與城市主干道相連接。停車位共 300個，其中地上 160個，地下 140 個。 規(guī)劃設計方案設想 （ 1）規(guī)劃布置 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結構，進行建筑的規(guī)劃設計。高層住宅和公寓均設計成框架剪力墻結構，兩層的商業(yè)為框架結構。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機械大多是大功率機械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測試，距施工機械 5 米處，大多數(shù) 機械都在 80－ 90dB 之間，當共同作用知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 時，其能量疊加值大于 90d。 眾所周知，瀝青煙對人體會產(chǎn)生較大危害，在施工時，要盡量避免場內拌和，應設置固定場外攪拌站，減少對居民及施工人員的影響。如：設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。 項目施工進度計劃 施工進度圖的安排詳見附表 —— 施工進度圖。如：對于公寓，應重點突出完善的酒店式服務、小區(qū)規(guī)劃設計、建筑設計特色、配套設施等；而對于商鋪，應重點強調本項目交通便利、價格適中、消費客源穩(wěn)定等特點。注意采用適當?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。 （ 2）廣告媒體 ①印 刷媒體 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。 ◆計算機網(wǎng)絡 調查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡來獲取房地產(chǎn)信息的。 1）形象樓書 在制作本項目的形象樓書時，我們可采用較抽象的手法將項目的品牌、檔次、給目標客戶的生活帶來什么樣的影響、對未來生活的憧憬等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項目賣點的過程中應使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想的語言來表達，突出自身的特色。 2）功能樓書 在制作功能樓書時，我們應確保內容的全面，要將項目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 料設備介紹等展現(xiàn)在客戶面前， 力求讓客戶看后對本項目能有一個較全面的了解。另外，還可以根據(jù)市場調研時所 收集到的被調查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項目，做到有的放矢。所以，建議本項目選擇《華商報》、《西安晚報》等作為主要宣傳媒體。 尾盤期：本階段的推廣內容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內容，同時采用適量的價格策略。具體做法如下： 1）推廣費用預算 充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、 宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售百分比法并結合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870萬元。住宅部分可銷售面積