【正文】 施工環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目位于西安市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過程中會(huì)帶來一定的環(huán)境影響。 （ 5）建筑設(shè)計(jì) 高層住宅設(shè)計(jì)成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計(jì)成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長(zhǎng)約170米，進(jìn)深為 12米。 (3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。 航天基地 向北、向西、向東成發(fā)散狀與城市干道連接 。航天基地座落在少陵塬上，地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度Ⅷ度。 降雨量：年平均降水量為 毫米，日最大降雨量為 毫米（出現(xiàn)在 1956年 7 月 15日）。 停車位價(jià)格定位 按照目前西安市長(zhǎng)安區(qū)和曲江板塊車位的市場(chǎng)行情，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，保守考慮取車位的價(jià)格為 /個(gè)。 公寓價(jià)格定位 公寓采用市場(chǎng)定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的公寓較少，所以采用的可比實(shí)例（公寓項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。 威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對(duì)本項(xiàng)目有所沖擊； （ 2）長(zhǎng)安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會(huì)瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2021 年的每畝 30 萬元飆升至 2021 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 年受全國(guó)以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)，但是依然保持在 250300萬 /畝之間。而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長(zhǎng)安的絕對(duì)主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 目前長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長(zhǎng)安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。進(jìn)入 2021年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。航天基地也得到眾多國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2021 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺(tái)。陜西省、西安市政府高度重視西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。成交金額方面也有較大幅度的增長(zhǎng)比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長(zhǎng)%，同比增幅達(dá)到 %。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長(zhǎng) %，較去年同比勁增 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)旅游實(shí)現(xiàn)收入 億元，同比增長(zhǎng) 20％， 而海外旅游市場(chǎng)降幅較大。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256． 71 億元，增長(zhǎng) ％。 開發(fā)資金來源 分析 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長(zhǎng) %，比 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %， 3 月份增長(zhǎng)%，而 08年一季度增長(zhǎng) %，全年增長(zhǎng) %。 ● 本項(xiàng)目已經(jīng)過深入的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場(chǎng)受眾群體。 項(xiàng)目用地及時(shí)開發(fā)的需要 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。 （ 5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸， 2 個(gè)區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （ 1） 項(xiàng)目名稱：航天公寓 （ 2）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級(jí)土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國(guó)家民用航天基地打造成為世界一流國(guó)內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭(zhēng)在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 具體位置見圖 11: 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 11 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖 （ 3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。 從總體情況來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開發(fā)。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2021 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時(shí)間。如果剔除投資價(jià)格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年一季度 ，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 ，同比下降 %，降幅比 12月擴(kuò)大 ；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó) 內(nèi)貸款 2545 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 150 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 3585 億元，增長(zhǎng) %。其中，房地產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) ％。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升。本季度商品房投資額同比增長(zhǎng) %，增幅明顯。 表 21 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì) 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價(jià) （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4678 元 /平方米，較上期微增 %，與去年同比上升 %。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預(yù)留約 平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號(hào)線、西康高速，地理位置優(yōu)勢(shì)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國(guó)家一級(jí)文物漢宣帝杜陵。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展， 2021 年完成 1890 畝土地報(bào)批， 2021 年完成 3300 畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著長(zhǎng)安與西安主城區(qū)的融合，以后地知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長(zhǎng)安的擴(kuò)展等等，這些都為長(zhǎng)安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。自長(zhǎng)安區(qū)商品房市場(chǎng)啟動(dòng) 之初長(zhǎng)安路軸線便一直是長(zhǎng)安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前長(zhǎng)安路諸如地鐵二號(hào)線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長(zhǎng)安區(qū)與西安城南、城北的對(duì)接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動(dòng)脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 圖 27 西安曲江板塊土地價(jià)格走勢(shì)圖 （ 2）區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的投資以及升值潛力。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎ? 結(jié)論 根據(jù)以上 SWOT 分析，本項(xiàng)目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價(jià)值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項(xiàng)目形象和品牌形象，在區(qū)域市場(chǎng)中脫 穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)差異化，建立獨(dú)有核心價(jià)值體系，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破并快銷。但根據(jù)此公寓的地 理位置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)樓盤價(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2－ 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 擬建項(xiàng)目定位 檔次定位 項(xiàng)目發(fā)展處于西安國(guó)家民用航天 產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)值較高，且高端、中高端客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度高。降雨時(shí)空分布很不均勻，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災(zāi)害交錯(cuò)發(fā)生。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶?；貎?nèi)設(shè)置了豐富的道路系統(tǒng) ，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接。停車位共 300個(gè)，其中地上 160個(gè)，地下 140 個(gè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）規(guī)劃布置 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測(cè)試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù) 機(jī)械都在 80－ 90dB 之間，當(dāng)共同作用知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 時(shí)，其能量疊加值大于 90d。 眾所周知，瀝青煙對(duì)人體會(huì)產(chǎn)生較大危害，在施工時(shí)，要盡量避免場(chǎng)內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場(chǎng)外攪拌站，減少對(duì)居民及施工人員的影響。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度圖的安排詳見附表 —— 施工進(jìn)度圖。如：對(duì)于公寓，應(yīng)重點(diǎn)突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)特色、配套設(shè)施等；而對(duì)于商鋪，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目交通便利、價(jià)格適中、消費(fèi)客源穩(wěn)定等特點(diǎn)。注意采用適當(dāng)?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動(dòng)，進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷售額。 （ 2）廣告媒體 ①印 刷媒體 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目前，報(bào)紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。 ◆計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。 1）形象樓書 在制作本項(xiàng)目的形象樓書時(shí)，我們可采用較抽象的手法將項(xiàng)目的品牌、檔次、給目標(biāo)客戶的生活帶來什么樣的影響、對(duì)未來生活的憧憬等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的過程中應(yīng)使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想的語言來表達(dá)，突出自身的特色。 2）功能樓書 在制作功能樓書時(shí)，我們應(yīng)確保內(nèi)容的全面，要將項(xiàng)目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 料設(shè)備介紹等展現(xiàn)在客戶面前， 力求讓客戶看后對(duì)本項(xiàng)目能有一個(gè)較全面的了解。另外，還可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)所 收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項(xiàng)目，做到有的放矢。所以，建議本項(xiàng)目選擇《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》等作為主要宣傳媒體。 尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。具體做法如下： 1）推廣費(fèi)用預(yù)算 充分考慮本項(xiàng)目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、 宣傳資料費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項(xiàng)目自身的推廣方案，估算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用比率定為銷售收入的 3%，推廣費(fèi)用為 870萬元。住宅部分可銷售面積