【正文】 地上建筑總面積 M2 64080 .1 高層住宅建筑面積 M2 40000 .2 高層公寓建筑面積 M2 20210 .3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個 300 地上停車位 個 160 地下停車位 個 140 4 容積率 5 建筑密度 % 項目總投資 表 12 總投資估算表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地費用 2134 2 前期工程費用 2202 3 建安工程費用 14536 4 公寓精裝修費用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 740 5 項目管 理費用 383 6 市場推廣費用 870 7 工程監(jiān)理費 84 8 不可預(yù)見費 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 項目經(jīng)濟評價指標(biāo) （ 1）項目財務(wù)評價指標(biāo)： 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 投資回收期： （稅前） （稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： %（稅前） %（稅后） 貸款償還期： （ 2）資本金財務(wù)評價指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值： 820萬元 內(nèi)部收益率： % （ 3）靜態(tài)評價指標(biāo)： 銷售利潤率： % 總成本利潤率： % 可行性研究的主要結(jié)論 西安經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃方面 ● 西安城市經(jīng)濟快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項目具有較好的發(fā)展機遇。 ● 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項目的發(fā)展提供了良好的時機。 市場前景 ● 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項目具備一定的市場支撐。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 ● 本項目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。 經(jīng)濟評價結(jié)論 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算可知，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時間。項目經(jīng)濟上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險能力，市場前景看好。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第二章 市場分析 房地產(chǎn)宏觀市場分析 全國宏觀經(jīng)濟 概況 2021 年美國次貸危機引發(fā)世界金融危機，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機。2021 年世界經(jīng)濟繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟形勢更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。從增速趨勢看，一季度 GDP增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來的新低， 2021年第四季度經(jīng)濟增速為 %。 一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 %， 3 月份增長%，而 08年一季度增長 %，全年增長 %。如果剔除投資價格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個百分點。受 4 萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了%。繼去年 1000 億元的中央擴大投資落實后，今年下達的 1300 億元的投資計劃也已下達了 1100 億元。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685億元，同比增長 %。 國內(nèi)消費略放緩，總體保持平穩(wěn)。一季度社會消費零售總額同比增長 15%，去年同期增長 %，剔除價格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費 %的增速。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 市場供給分析 2021年一季度 ，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長 %，增幅比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 %，比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 2021 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點，比去年同期回落 個百分點；房屋新開工面積 ，同比下降 %，降幅比 12月擴大 ；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個百分點。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 %，比 12 月回落 個百分點 。 2021 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4742 萬平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長 %；完成土地開發(fā)面積5223 萬平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長 %。 市場銷售分析 2021 年一季度 ，全國商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長%。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 13 月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 %。 開發(fā)資金來源 分析 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比增長 %。其中，國 內(nèi)貸款 2545 億元，增長 %；利用外資 150 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 %；其他資金 3585 億元，增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長 %；個人按揭貸款 984億元，增長 %。 各主要城市商品房交易“價穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢 1 月份和 2 月上旬國內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對各主要城市數(shù)據(jù)對比分析來看，在房地產(chǎn)市場成交量上升的同時，房價并沒有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08年底各樓盤大幅打折吸引購房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價格。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。 西安房地產(chǎn)市場分析 西安市宏觀經(jīng)濟概況 西安 2021 年 一季度經(jīng)濟運行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％，高出全國 個百分點，高出全省 個百分點。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256． 71 億元，增長 ％。其中，房地產(chǎn)投資 ，同比增長 ％。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 元，增長 ％。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 一季度 西安的消費市場保持活躍。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額，同比增長 ％。受眾多利好政策刺激，汽車市場更是持續(xù)升溫。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，同比增長 ％。其中，國內(nèi)旅游實現(xiàn)收入 億元，同比增長 20％， 而海外旅游市場降幅較大。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。一季度西安房屋銷售價與上年持平。全市商品房銷售面積 米，同比增長 ％。 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟增長趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟運行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計完成投資 億元，同比增長 ％。其中，高新區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，總量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，經(jīng)開區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資增長％，增速居第 1 位。 西安房地 產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021 年一季度，西安樓市銷售面積達到 1912967 平米，與上季相比上升 %，較去年同比增長 %。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長 %，較去年同比勁增 個百分點。本季度商品房投資額同比增長 %，增幅明顯。同時施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過上年同期水平。 市場供給分析 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長 %，環(huán)比上季度增長 %。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 %，同比增長 %； 2021 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 個百分點。 圖 22 商品 房各季度施工、竣工、新開工面積表 市場銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長， 1 季度全市商品房成交面積達到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長 %這在歷年之中尚屬首次。在同知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 %。成交金額方面也有較大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長%，同比增幅達到 %。 表 21 西安房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計表 項目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價 （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場平均成交價格為 4678 元 /平方米，較上期微增 %，與去年同比上升 %。分物業(yè)類型在售均價情況：普 通住宅在售均價為 4114元 /平方米，同比上年上漲 %，環(huán)比上季上浮 %；商服用房在售均價為 9127 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上季下降%；寫字樓在售均價為 5218 元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比上升 %；別墅類在售均價為 6459 元 /平方米，同比上浮 %，環(huán)比上升 。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 23 商品房市場各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計圖 2021 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長，本季總空置面積為 萬平方米，較上季度增加 %，較上年同期相比增長 %。 圖 24 商品房住宅價格及變動率走勢圖 一季度西安住宅市場平均成交價格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 %。西安房價進入 08年下半年后，環(huán)比比率變動幅度在 1%左右，與國內(nèi)一線城市相比西安房價表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內(nèi)一線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 西安房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然 08年受到全球經(jīng)濟危機樓市成交量受到一定影響，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。 09年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過 08年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。