【正文】 語(yǔ)言要求簡(jiǎn)潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費(fèi)者為主要目的。因此，建議項(xiàng)目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷和企業(yè)網(wǎng)站營(yíng)銷兩種方法進(jìn)行市場(chǎng)推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，同時(shí)對(duì)銷售情況要及時(shí)的更新。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費(fèi)者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在西安，《華商報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 56%，《西安晚報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 39%。在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護(hù)企業(yè)的市場(chǎng)形象。 (2)制定推廣計(jì)劃 在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過程營(yíng)銷”的策 略，營(yíng)銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有： 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》 [86]國(guó)環(huán)字第 003號(hào)文； 《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》 陜政發(fā) [1996]86號(hào)文； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978— 96。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡(jiǎn)潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務(wù)式公寓。向北由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁塔南路、北長(zhǎng)安街直通西安市中心城區(qū)；向西由東長(zhǎng)安街直至長(zhǎng)安區(qū)郭杜大學(xué)城、國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；向東由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有 神舟二路 和 神舟三路 等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及自身的條件，本項(xiàng)目定位知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 于高檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 表 2－ 3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 項(xiàng)目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價(jià) (元 ) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素 摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 立豐國(guó)際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 典型案例分析 通過對(duì)本項(xiàng)目所在航天基地周邊長(zhǎng)安區(qū)住宅市場(chǎng)的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競(jìng)爭(zhēng)性的中高檔住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目既互相競(jìng)爭(zhēng)又相互促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 22 所示： 表 22 典型案例對(duì)比表 序號(hào) 名稱 銷售均價(jià) （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國(guó)際 3600 總建筑面積 ㎡ 2021年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬(wàn)㎡ 2021年 3 月 4 長(zhǎng)安相府 4300 總建筑面積 7萬(wàn)㎡ 2021年 4 月 5 華城國(guó)際 4800 總建筑面積 26萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 6 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 4700 總建筑面積約 17萬(wàn)㎡ 2021 年 12月 價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位均采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，主要針對(duì)本項(xiàng)目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實(shí)例并進(jìn)行價(jià)格定位。 劣勢(shì)分析（ weakness） （ 1） 項(xiàng)目規(guī)模較小 項(xiàng)目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊 區(qū)域的市場(chǎng)滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。土地市場(chǎng)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)的開發(fā)，傲視西安的土地價(jià)格注定了區(qū)域高人一籌的房?jī)r(jià)。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。 維也納森林、盛世長(zhǎng)安等項(xiàng)目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長(zhǎng)安。 2021西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長(zhǎng) 安區(qū)購(gòu)房的人，比例占全市購(gòu)房人群的 % 。中國(guó)航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲(chǔ)備了 40個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 25 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購(gòu)房者購(gòu)房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普 通住宅在售均價(jià)為 4114元 /平方米，同比上年上漲 %，環(huán)比上季上浮 %；商服用房在售均價(jià)為 9127 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上季下降%；寫字樓在售均價(jià)為 5218 元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比上升 %；別墅類在售均價(jià)為 6459 元 /平方米，同比上浮 %，環(huán)比上升 。同時(shí)施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長(zhǎng)。一季度西安房屋銷售價(jià)與上年持平。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸好知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)完成 元，增長(zhǎng) ％。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 984億元，增長(zhǎng) %。其中，住宅竣工面積 8117 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn) 。受 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，同比增加了%。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)前景看好。同時(shí)，開發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。 物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。項(xiàng)目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600平方米，容積率 。 （ 3）經(jīng)營(yíng)理念 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1）科技服務(wù)生活。立足西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對(duì)缺乏，但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)供給分析 2021年一季度 ，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng) 20%和 %。初步核算全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) ％，高出全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省 個(gè)百分點(diǎn)。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，同比增長(zhǎng) ％。 西安房地 產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2021 年一季度，西安樓市銷售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相比上升 %，較去年同比增長(zhǎng) %。在同知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長(zhǎng) %。 09年一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢(shì)，對(duì)于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動(dòng)作用。 2021 年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。 12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2021 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。 長(zhǎng)安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。截止 08 年長(zhǎng)安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買行為也由此開始縮減。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。 （ 4）客戶資源 本項(xiàng)目開發(fā) 公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢(shì) 。 （ 3）潛在消費(fèi)者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也將增加。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國(guó)際 修正系數(shù)： 100/100 100/96 100/98= 新 界 修正系數(shù)： 100/102 100/101 100/101= 朝華美域 修正系數(shù)： 100/98 100/101 100/100= 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下： 宇恒國(guó)際 ： 3600 ＝ 3816 元 /㎡ ； 新 界 ： 3300 ＝ 3168 元 /㎡ ； 朝華美域 ： 3800 ＝ 3838 元 /㎡ ； 本住宅銷售價(jià)格： 住宅銷售均價(jià) =3816 +3168 +3838 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） =3628元 /㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 3500元 /㎡。根據(jù)項(xiàng)目類似工程，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目配套商業(yè)用房銷售均價(jià)為 10000元 /㎡ 。年平均氣溫 ℃，最高氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1966 年 6月 21日），最低氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1977 年 1 月 30日）。 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求 航天基地核心區(qū)位于長(zhǎng)安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺(tái)塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。項(xiàng)目所處地塊都可以通過基地通訊系統(tǒng)接入有線電話、電話、寬帶等通訊。 （ 3） 項(xiàng)目地塊 南側(cè)的基地管委會(huì)臨時(shí)辦公樓已建成投入使用 ， 可以借鑒解決 施工水電問題，同時(shí) 基地內(nèi)部各 道路 基本建成 ，雨 水、 污 水 排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的 室外空間各自較封閉的狀況。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機(jī)械、交通噪聲 1 1 揚(yáng)塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分