【正文】 語言要求簡潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費者為主要目的。因此，建議項目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡廣告營銷和企業(yè)網(wǎng)站營銷兩種方法進行市場推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上發(fā)布本項目的具體情況，同時對銷售情況要及時的更新。市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費者把報刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在西安，《華商報》的平均每期社會公眾閱讀率達 56%，《西安晚報》的平均每期社會公眾閱讀率達 39%。在價格上，也可進行適當?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市場形象。 (2)制定推廣計劃 在制定推廣計劃時，我們重點考慮推廣費用的預算和銷售各個階段中的推廣計劃的編制。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第五章 項目營銷策劃方案 項目營銷策劃方案 本項目的銷售本著“全過程營銷”的策 略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項目定價、項目市場推廣、項目銷售和項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃四個部分。 2)平整場地、鋪設管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工。 環(huán)境質(zhì)量標準和排放標準 工程在施工設計中嚴格按照建筑工程的設計標準，對于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準和排放標準有： 《建設項目環(huán)境管理實施細則》 [86]國環(huán)字第 003號文； 《陜西省建設項目環(huán)境管理細則》 陜政發(fā) [1996]86號文； 污水綜合排放標準 GBJ8978— 96。經(jīng)測算施工機械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達到干線交通噪聲晝夜標準。建筑外立面應充分考慮到西安市消費者的需求心理，側(cè)重簡潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風格的建筑形式。項目地塊設兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設兩層的群樓商業(yè)，均臨街設置規(guī)劃。 項目規(guī)劃設計思想 規(guī)劃設計方案的指導思想 本項目整體規(guī)劃指導思想是將本項目地塊規(guī)劃成為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務式公寓。向北由杜陵東路經(jīng)雁塔南路、北長安街直通西安市中心城區(qū)；向西由東長安街直至長安區(qū)郭杜大學城、國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；向東由杜陵東路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有 神舟二路 和 神舟三路 等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。根據(jù)勘查取證，該項目的建設地的地質(zhì)情況完全滿足項目建設的要求。 日照：年平均日照時數(shù) 2097 小時，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。綜合市場競爭情況以及自身的條件，本項目定位知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 于高檔公寓及配套商業(yè)項目。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權(quán)重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 立豐國際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 長延居?會展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 表中權(quán)重的設置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經(jīng)驗設置的數(shù)值。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 典型案例分析 通過對本項目所在航天基地周邊長安區(qū)住宅市場的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競爭性的中高檔住宅項目，這些項目與本項目既互相競爭又相互促進，選取的新建、在建典型案例如表 22 所示： 表 22 典型案例對比表 序號 名稱 銷售均價 （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國際 3600 總建筑面積 ㎡ 2021年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬㎡ 2021 年 12月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬㎡ 2021年 3 月 4 長安相府 4300 總建筑面積 7萬㎡ 2021年 4 月 5 華城國際 4800 總建筑面積 26萬㎡ 2021 年 12月 6 長延居?會展明珠 4700 總建筑面積約 17萬㎡ 2021 年 12月 價格定位 本項目的價格定位均采用市場比較法進行定位，主要針對本項目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實例并進行價格定位。 劣勢分析（ weakness） （ 1） 項目規(guī)模較小 項目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得項目周邊 區(qū)域的市場滿意度得到提高，基礎設施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內(nèi)的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域高人一籌的房價。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。 2021西安房地產(chǎn)需求藍皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長 安區(qū)購房的人，比例占全市購房人群的 % 。中國航天科技集團還為基地批準儲備了 40個航天項目，將陸續(xù)進入基地。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 25 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團引領(lǐng)、大項目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運作 ” 的建設模式，科學確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項目建設的高地。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復蘇。分物業(yè)類型在售均價情況：普 通住宅在售均價為 4114元 /平方米，同比上年上漲 %，環(huán)比上季上浮 %；商服用房在售均價為 9127 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上季下降%；寫字樓在售均價為 5218 元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比上升 %；別墅類在售均價為 6459 元 /平方米，同比上浮 %，環(huán)比上升 。同時施工、竣工、新開工等指標同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長。一季度西安房屋銷售價與上年持平。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 元，增長 ％。在其他資金中，定金及預收款 2029 億元，增長 %；個人按揭貸款 984億元，增長 %。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 %，比 12 月回落 個百分點 。受 4 萬億投資計劃的拉動，一季度新開工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了%。項目經(jīng)濟上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風險能力，市場前景看好。同時，開發(fā)單位作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢，項目建設十分迫切。 物業(yè)類型定位：項目定位于高端、花園式、精裝修公寓。項目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600平方米，容積率 。 （ 3）經(jīng)營理念 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1）科技服務生活。立足西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務西安的社會、經(jīng)濟發(fā)展為基礎，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會效益彰顯、經(jīng)濟效益突出的經(jīng)濟實體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設當中，周邊生活配套相對缺乏，但項目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項目也會規(guī)劃建設相應的生活配套?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設將知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 市場供給分析 2021年一季度 ，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長 %，增幅比 12 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 %。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％，高出全國 個百分點，高出全省 個百分點。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，同比增長 ％。 西安房地 產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021 年一季度，西安樓市銷售面積達到 1912967 平米，與上季相比上升 %，較去年同比增長 %。在同知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 %。 09年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動作用。 2021 年 12月 26日，國家發(fā)改委批復成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。 12 月 20 日，隆基硅項目正式投產(chǎn)，預計 2021 年實現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。 長安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。截止 08 年長安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項目數(shù)已達 30余個。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。 （ 1）地根緊縮，地價飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。 （ 4）客戶資源 本項目開發(fā) 公司作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢 。 （ 3）潛在消費者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費者也將增加。最終的修正系數(shù)為同一實例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國際 修正系數(shù)： 100/100 100/96 100/98= 新 界 修正系數(shù)： 100/102 100/101 100/101= 朝華美域 修正系數(shù)： 100/98 100/101 100/100= 各實例的比準價格為：均價修正系數(shù)，具體比準價格如下： 宇恒國際 ： 3600 ＝ 3816 元 /㎡ ； 新 界 ： 3300 ＝ 3168 元 /㎡ ； 朝華美域 ： 3800 ＝ 3838 元 /㎡ ； 本住宅銷售價格： 住宅銷售均價 =3816 +3168 +3838 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） =3628元 /㎡ 根據(jù)以上計算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目高層住宅銷售均價為 3500元 /㎡。根據(jù)項目類似工程，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目配套商業(yè)用房銷售均價為 10000元 /㎡ 。年平均氣溫 ℃，最高氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1966 年 6月 21日），最低氣溫為 ℃（出現(xiàn)在 1977 年 1 月 30日）。 項目規(guī)劃用地條件 地質(zhì)情況滿足項目建設的要求 航天基地核心區(qū)位于長安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺塬區(qū)，系第四紀風積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。項目所處地塊都可以通過基地通訊系統(tǒng)接入有線電話、電話、寬帶等通訊。 （ 3） 項目地塊 南側(cè)的基地管委會臨時辦公樓已建成投入使用 ， 可以借鑒解決 施工水電問題，同時 基地內(nèi)部各 道路 基本建成 ，雨 水、 污 水 排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的 室外空間各自較封閉的狀況。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設計階段 建設期 運營期 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機械、交通噪聲 1 1 揚塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應當側(cè)重分