【正文】 為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預計銷售實現(xiàn)率可達到95%；可銷售的地下車位為 140個，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 環(huán)境空氣質(zhì)量標準 GB3095— 96。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域 280米。 公寓戶型設計以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 左右）；住宅戶型設計主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫在地上、地下均有設置，以地上稍多 。整個小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。 規(guī)劃設計方案的原則 (1) 項目的規(guī)劃要布局合理。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設實施條件分析 （ 1）項目建設單位為科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設有限公司，是在貫徹落實黨中央、國務院關于建設創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2021年設立的 。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目所在地屬于西安市規(guī)劃的西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項目的建設符合基地總體規(guī)劃的要求。 風向：常年主導風向為東南風和西南風，多年平均風速 2 米 /秒，最大風速 24米 /秒。 客戶定位 本項目的目標客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。修正系數(shù)按以下方法計算： 每個因素的取值以項目為基準值計算，實例的因素取值參照基準值計算。 住宅價格定位 住宅采用市場比較定價法，但本項目周圍的住宅項目較少，所以采知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 用的可比實例（住宅項目）與本項目有一定的距離。 （ 2）項目周邊生活配套匱乏 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2021 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設中，周邊生活配套相對匱乏。由于西安市地鐵 2 號線的建設，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03年的 2021 多元 /㎡，已經(jīng)升至 2021 年的近 5000 元 /㎡。曲江已成為西安城市的名片和名副其實的會客廳。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開發(fā)在很大程度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項目慧谷闌珊也即將啟動。在未來 10 年乃至更長的時間內(nèi)，長安的目標是打造具有國際競爭力的 “ 生態(tài)長安 ” 、 “ 科教長安 ” 、 “ 文化長安 ” 。預計到 2021 年基地銷售收入達到 100 億元， 2021 年，基地的銷售收入將達到 200 億元，就業(yè)人口達到 10 萬人，形成 10－ 20個有自主知識產(chǎn)權的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8 家在國內(nèi)外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。 2021 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個過億產(chǎn)業(yè)項目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽能光伏項目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務中心項目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項目等三個投資過億的項目同日開 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需的亮點。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 23 商品房市場各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計圖 2021 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長，本季總空置面積為 萬平方米，較上季度增加 %，較上年同期相比增長 %。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場銷量直線走高，各指標均大幅超過上年同期水平。全市商品房銷售面積 米，同比增長 ％。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 各主要城市商品房交易“價穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢 1 月份和 2 月上旬國內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。 2021 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4742 萬平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長 %；完成土地開發(fā)面積5223 萬平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長 %。繼去年 1000 億元的中央擴大投資落實后，今年下達的 1300 億元的投資計劃也已下達了 1100 億元。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第二章 市場分析 房地產(chǎn)宏觀市場分析 全國宏觀經(jīng)濟 概況 2021 年美國次貸危機引發(fā)世界金融危機，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機。 可行性研究編制依據(jù) 國家計委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格 [2021]10 號）； 國家發(fā)改委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價 格〔 2021〕 1980號）； 國家發(fā)改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283號）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（ 1999）； 西安市建設委員會關于印發(fā)《〈西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā) [2021]418號）； 陜西省物價局、陜西省財政廳《關于西安市城市基礎設施配套設施收費標準及有關問題的通知》（陜價行發(fā) [2021]90號）； 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》； 項目規(guī)劃設計方案； 類似工程估算 、概算指標； 委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1委托方提供的有關其他資料； 1受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料； 1 有關建設項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。 項目建設的必要性 滿足航天基地中高端物業(yè)市場的需要 市場調(diào)查結果表明，航天基地住宅市場存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高 收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟實力的投資者、臨時居住的企業(yè)高級顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 （ 4）項目建設的法律許可情況 西安國家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項目立項、計劃、規(guī)劃定點及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權明晰。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結合基地高科技應用創(chuàng)新能力，構建“科技服務生活”的理念。 （ 1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟睿瑘猿挚茖W發(fā) 展觀，堅持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。為社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻，貫徹品牌經(jīng)營理念，打造有責任心的企業(yè)形象。 （ 3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院 —— 二級甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項目僅有一路之隔。 發(fā)揮土地級差效益的需要 項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)。 市場前景 ● 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項目具備一定的市場支撐。從增速趨勢看，一季度 GDP增速繼續(xù)探底，為 1999 年第四季度以來的新低， 2021年第四季度經(jīng)濟增速為 %。一季度社會消費零售總額同比增長 15%，去年同期增長 %，剔除價格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費 %的增速。 13 月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長 %。 西安房地產(chǎn)市場分析 西安市宏觀經(jīng)濟概況 西安 2021 年 一季度經(jīng)濟運行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。受眾多利好政策刺激，汽車市場更是持續(xù)升溫。其中，高新區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，總量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，經(jīng)開區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資增長％，增速居第 1 位。 圖 22 商品 房各季度施工、竣工、新開工面積表 市場銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長， 1 季度全市商品房成交面積達到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長 %這在歷年之中尚屬首次。 西安房地產(chǎn)市場預測 雖然 08年受到全球經(jīng)濟危機樓市成交量受到一定影響，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領西安未來發(fā)展五大主導產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟發(fā)展引擎之一。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽能項目等三個過億項目集中開工。 長安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 長安板塊位于基地西側和南側， 04年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2021 年以前，長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商品知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房開發(fā)開始逐步增長， 2021 年長安區(qū)商品房施工面積 萬平米，至2021 年已達到 萬平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā)增幅達 %。 2021 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購房人群的 40%以上。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設施，同時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認的最佳居住地。結合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，目前區(qū)域的項目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地 產(chǎn)”為賣點，項目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構成。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員工對于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項目作為航天基地開發(fā)的第一個服務公寓項目，有著巨大的優(yōu)勢。 （ 2）項目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項目具有很大的升值空間。修正系數(shù)按以下方法計算： 每個因素的取值以項目為基準值計算，實例的因素取值參照基準值計算。 由于項目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項目定位為中高檔的精裝修公寓，結合項目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項目的商業(yè)用房定位中高檔。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第三章 項目建設條件 自然條件 溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤的大陸性季風氣候，夏季炎熱，冬季干冷。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土深度 24厘米，出現(xiàn)在 2021年 1 月 9～ 11日。 項目配套系統(tǒng)各管道、電纜可以直接與基地管委會管道、電纜對接；給、排水系統(tǒng)利用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時，項目的污水、雨水通過地下管道連接基地污水處理廠處理后從相關管道排出。 （ 2）施工單位將進行招投標的方式進行從優(yōu)選擇，以確保項目的施工質(zhì)量與物業(yè)的整體價值。 (2) 項目的 規(guī)劃應在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié)約土地，提高土地的使用效率。 （ 3）工程管線網(wǎng)絡 工程管線網(wǎng)絡主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側集中管網(wǎng)布置。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟快速發(fā)展的現(xiàn)實情況極為不相稱，項目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項目的開發(fā)建設能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進城市建設的發(fā)展。由于在工程施工中，建筑材料的運輸及拌和會造成多次揚塵，為了避免揚塵的影響，要避免材料運輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場，這樣可以減少施工過程中對環(huán)境的影響。 本項目注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運用，對高新技術、設備及環(huán)保生態(tài)技術的運用。 （ 3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個冬季和2 個雨季。 分析認為：上述價格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強的競爭力。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 強銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量 的目標客戶群關注，以廣告推廣和活動推廣為主。 在項目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。如：陜西交通音樂臺、西安電視二臺等。道路可選擇西影路、公園南路等。培訓的內(nèi)容主要有開發(fā)商的企業(yè)背景、項目的基本情況、銷售技巧、簽訂買賣合同的程序