【正文】 動化。 ⑹ ⑹ 促進物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化。 “九五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 其中住宅累計完成投資 億元 全市累計銷售商品 住宅 住宅二級市場成交 其中私房成交 公房置換 全市出售自住公房 全市住房自有率為 49% 在第十個五年計劃期間， **市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使 房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進國民經(jīng)濟增長的重要因素。 **市建委按照國務(wù)院的精神和市政府的同意也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，會上明確提出今年整頓建筑市場工作的重點是： 1． 1． 堅決查處規(guī)避招標和在招標活動中弄虛作假的行為 。 ——— 512303 控制點編號，路中心線 現(xiàn)狀 —— S12 —— —— CW—— —— CY—— —— CNL—— —— CDH—— —— M1 —— —— CM2—— 規(guī)劃 —— S11—— —— W—— —— Y—— —— NL—— —— DH—— —— M1—— —— M2—— —— R—— 自來水管道 污水管道 雨水管道 電力電纜 通訊管道 燃氣低壓管道 燃氣中壓管道 供熱管道 《 **家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道，西側(cè)隔桃園路與“佳園里”居住區(qū)毗鄰；北側(cè)隔玉泉東道，東側(cè)隔丁字沽三號路與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)”毗鄰，現(xiàn)狀為果園樹林。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，《 **家園》居住小區(qū)工程的規(guī)劃電源來自延吉道、勤儉道現(xiàn)狀 220KV變電 站。 規(guī)劃保留丁字沽三號路現(xiàn)狀排水管道，因南倉道現(xiàn)狀雨水管道在規(guī)劃路分車島下，同時結(jié)合該地區(qū)排水規(guī)劃要求，規(guī)劃給予廢除。 ⑵給水工程管線 該地區(qū)屬新開河水廠供水范圍，目前，在丁字沽三號路下埋設(shè)有一條φ 600給水干管和兩條φ 300配水管。路中心線 3米寬范圍，為地鐵一號線地面高架線的預(yù)留地，有關(guān)地鐵一號線的有關(guān)內(nèi)容，參見附圖四。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為 200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。 玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西 30176。 《 **家園》居住小區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村 B199818 地塊的 平方米以及相鄰界外的 平方米不屬于《 **家園》居住小區(qū)地塊），占地面積 （ ）。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范 圍內(nèi)還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學府三座（天津商學院、理工學院北院、河北工業(yè)大學）。 丁字沽三號路為按規(guī)劃實施的現(xiàn)狀路，路寬 43米，兩塊板結(jié)構(gòu)，斷面為： — — 3— — 。 鑒于丁字沽三號路和南倉道均為規(guī)劃主干道，規(guī)劃要求《 **家園》居住小區(qū)的主要出入口不應(yīng)設(shè)置在南倉道和丁 字沽三號路上，可設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時，只允許車輛右轉(zhuǎn)進出。根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果的排水專項規(guī)劃安排，丁字沽三號路以西收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，以東收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與北運河交口處規(guī)劃雨水泵站后入北運河（見附圖一），污水分別排入丁字 沽三號路與北倉道交口處現(xiàn)狀污水泵站（規(guī)劃對該泵站進行擴建）和南倉道以南與丁字沽三號路以西規(guī)劃污水泵站。 ⑹電力工程纜線 目前，在丁字沽三號路上有二條 10KV電力電纜；在南倉道上有一條 35KV電力架空線。 ——— 178?！笆濉逼陂g要切實抓好八個方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標、假招標和轉(zhuǎn)包為重點，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內(nèi)容。 從 2020 年 2 月 15 日召開的“ **市 2020 年住宅與房地產(chǎn)管理工作會議”獲悉，在第九個五年計劃期間， **市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟增長的重要力量，在此期間，全市各建設(shè)單位、施工企業(yè)和各級建設(shè)管理部門，按照 **市委提出的“乘勢而上，開拓創(chuàng)新，全面上水平”的工作基調(diào)，創(chuàng)造性地開展工作，取得了顯著的成效，對拉動全市經(jīng)濟增長作出了貢獻。完成商品住宅銷售 2700 萬平方米，公建銷售 600萬平方米，住宅二級市場交易 1100萬平方米。完善和加速住宅小區(qū)和公建的智能化配套設(shè)施建設(shè)，以信息化提升房地產(chǎn)的水平和檔次。 ⑸ ⑸ 建設(shè)梅江生態(tài)居住區(qū)，該區(qū)新開工 32 萬平方米；開工建設(shè)一批精品示范小區(qū)，市內(nèi)每個區(qū)開工建設(shè)一片 20萬平方米以上的項目，廣泛采用先進 技術(shù)，成為代表 21世紀天津住宅新形象的標志性項目。 ⑵住房需求的主體，將逐漸由安置型需求向改善型需求過渡。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開發(fā)提出了更高的要求。購房者不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商在進行了解和考察，甚至對工程設(shè)計單位和設(shè)計單位的項目主持人的有關(guān)情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進步！ ⑵對 安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢在減緩，對改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在： ①對戶室面積的需求在增大。 ⑤購房者對小區(qū)配套設(shè)施和配套的內(nèi)容提出了新的要求。 為取得房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快投入使用的社會效益，以及投資少、回報快的經(jīng)濟效益，在總體規(guī)劃中的組團分區(qū)及區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)的設(shè)計時，要考慮到分組團實施興建，在進行分期施工時，二期工程的施工，不能影響已投入使用的組團的各項使用功能的正常發(fā)揮。 e.《 **家園》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn) 開發(fā)項目，因此在工程設(shè)計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。在大型景觀綠地及組團中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。 、租的不同出讓方式，設(shè)計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結(jié)合。 ⑵相關(guān)的面積參數(shù) ①征地面積（見附圖二）。 《 **家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三號路西側(cè)沿線 南倉道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場簽定的《 **家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為： 挖運土方地點，平整后的大沽高程為 墊填土方地點，平整后的大沽高程為 清運垃圾地點，平整后的大沽高程為 《 **家園》居住小區(qū)各單體棟號177。 20萬元 /畝 = ②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地 塊征地補償費 畝179。 據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場填墊平整后的平均高程為 ，擬定的設(shè)計室外地坪平均高程為 。 50W 自來水、燃氣增容費和燃氣民用住宅發(fā)展基金 600元 /立方米178。 電力工程 179。 10萬 15萬 消息稿發(fā)布 5 萬 人 際關(guān)系費用 10萬 多媒體制作 50 萬 膠片 2 萬 各種圖表制作 1萬 模型沙盤 5萬 各種促銷活動費用 100萬 不可預(yù)見費用 10萬 ④其他項目 和約書（合同） 20萬 價目表 179。 = 5．平方米樓面價的構(gòu)成及數(shù)額估算 ⑴平方米樓面價的構(gòu)成成分為 土地出讓金、土方平衡工程費、市政大配套費、施工前期費用、建安工程費、小區(qū)配套費和增容費、行政事業(yè)性收費、公司綜合管理費攤銷、貸款利息、不可預(yù)見費。 選擇相關(guān)運輸載體進行廣告包裝，以車輛動性引起相關(guān)銷費群體注意。 配合 SP活動，再度刺激銷售高潮。 其余空地滿植草皮外圍間植一定樹木與鮮花，使有余蔭滿園之感。 入口大廳大約應(yīng) 100 平方米，中心放置 本社區(qū) 1： 2020小區(qū)規(guī)劃大型沙盤，風格獨具的社區(qū)造型將是第一個視感焦點，尤其模型車部分配屬電動人、車不斷移動極具效果，簡潔明朗的現(xiàn)代設(shè)計高敞氣派的空間充分顯示本社區(qū)高水準、高格調(diào)的全智能的氣勢充分顯示投資者的不同凡響的鑒賞能力，大廳兩側(cè)為售樓人員接待處發(fā)入宣傳資料并引導客戶逐步進入談判區(qū)以加深參觀者的好感。 ②參觀客戶經(jīng)由大廳、多媒體廳、樣板間后進入談判廳時滿腦 子 已充滿本案項目印象，可以減少銷售人員對商品的再說明 的負擔。 ⑷售樓書的企化建議 售樓書：本案售樓書訴求內(nèi)容 首部唯美詩集，重點強調(diào)本社區(qū)規(guī)劃的前衛(wèi)性、智能性及世紀 性的特色。 期別：開始于 6 月 ~10月 求重點：①二十一世紀的智 能化建筑社區(qū) ②前衛(wèi)水平 ③規(guī)劃特色 ④智能化特點 ⑤建材特點 ⑥大企業(yè)保證 報紙廣告： 媒體選擇：天津知名三家報紙及全國知名的一家報紙。 ⑺其他銷售活動的建議 對于本社會是以小高層板式建筑群體，作 1~2 棟為公寓用以出 租。 ⑷對 **家園周邊公共交通進行包裝。 若采用“先單體，后配套”的 建設(shè)方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設(shè)資金的籌措。 如果《 **家園》居住小區(qū)工程不能在 2020年 5 月末以前全面開工建設(shè)，而安排在 2020年 6 月末開始全面開工建設(shè)，那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工，因此 18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準許使用證將在 2020 年 4 月中旬獲得。 一、二期工程的資金投入計劃見表十二、表十三所示 一期工程的資金投入計劃（萬元） 表十二 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 400 400 400 400 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費 200 3000 1500 二期工程的資金投入計劃（萬元） 表十三 項 目 03年 4月 03年 8月 03年12月 04年 5月 04年 8月 04年12月 05年 8月 多層住宅的工程進度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 600 400 600 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費 2100 1607 930 ⑶銷售費用投入計劃 按預(yù)計的銷售費用總額 2050萬元，需求年度計劃見表十四所示 表十四 日期 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 用款額度 700萬元 350 400 300 300 3．資金籌措 《 **家 園》居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個渠道運作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷售及合作伙伴的投入。35%=12054 萬元 2200元 /平方米 179。15%=4920 萬元 2100元 /平方米 179。 從 2020年 1 月開始，建筑工程的竣工工程取消政府對質(zhì)量等級的核驗，改為竣工備案。 3．立項的基礎(chǔ)標準 《 **家園》居住小區(qū)的開發(fā)定位于“二十一世紀的康居住宅”。 九．結(jié)論 《 **家園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，存在有風險，但有利的因素較為突出，外部有國家和 **市仰仗和支持房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進國民經(jīng)濟增長的重要因素，成為大幅度地提高民眾的居住水平和改善生活環(huán)境的重要因素；我公司內(nèi)部有一個奮發(fā)圖強、團結(jié)一致、努力工作的領(lǐng)導班子，再加上不斷充實完善的工程技術(shù)和工程管理隊伍和營銷隊伍的敬業(yè)精神，以及公司不斷完善和提高的管理水平，抓