【正文】 **藝術(shù)城項(xiàng)目可研報(bào)告 一． 一． 項(xiàng)目環(huán)境概況 1．名稱、位置與環(huán)境 《 **家園（暫定名）》位于 **市北辰區(qū)的西南側(cè)（見附圖一）， 是 **市政府 2020 年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個(gè)組成部分。 **市建委規(guī)劃處和 **市安居工程辦公室在 1998年 8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)競賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段。 “西橫堤居住區(qū)”位于 **市西北部，南側(cè)為 **市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍 ，按順時(shí)針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積 110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約 16 公頃作為 **市第四工人文化宮選址（見附圖一）。 《 **家園》居住小區(qū)四至范圍，按順時(shí)針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村 B199818 地塊的 平方米以及相鄰界外的 平方米不屬于《 **家園》居住小區(qū)地塊），占地面積 （ ）。 玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西 30176。 51′ 36″ （南偏東 30176。 51′ 36″ ）（見附圖二）。 《 **家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側(cè)隔丁字沽三號路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。 與《 **家園》居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于 1998 年，當(dāng)時(shí)僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經(jīng)過近 12 年的擴(kuò)建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅 橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征。“佳園里”地區(qū)經(jīng)過 10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。 在《 **家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個(gè)（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座（佳園里小學(xué)、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個(gè)。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范 圍內(nèi)還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學(xué)府三座（天津商學(xué)院、理工學(xué)院北院、河北工業(yè)大學(xué)）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個(gè)建筑面積為 200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。 《 **家園》居住小區(qū)的東北方向約 2 公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善，但是，東北風(fēng)不附圖三 **市的風(fēng)玫瑰圖 是 **市的主導(dǎo)風(fēng)向（見附圖 三的風(fēng)玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對《 **家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。 “西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距《 **家園》居住小區(qū)約 ，該風(fēng)景區(qū)的興建對**市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。 2．建設(shè)用地的獲得 《 **家園》居住小區(qū) ，原為 **市 紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個(gè)垃圾堆積場，占地約，其余 村鎮(zhèn)所有（見附圖二）。 從 1998年年起，天津燕宇置業(yè)有限公司與北辰區(qū) 政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過一系列的反復(fù)協(xié)商，于 1999 年 6 月份達(dá)成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將 公頃的土地出讓給天津燕宇置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。除地價(jià)外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時(shí)承擔(dān)垃圾撤場清運(yùn)費(fèi)、現(xiàn)場雜土清運(yùn)費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)以及現(xiàn)場土方平衡等費(fèi)用。 3．市政配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃 ⑴道路 《 **家園》居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。 丁字沽三號路為按規(guī)劃實(shí)施的現(xiàn)狀路，路寬 43米，兩塊板結(jié)構(gòu)，斷面為： — — 3— — 。路中心線 3米寬范圍，為地鐵一號線地面高架線的預(yù)留地，有關(guān)地鐵一號線的有關(guān)內(nèi)容，參見附圖四。 南倉道現(xiàn)狀為路寬 7 米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結(jié)構(gòu)，橫斷面為 4— 6— — 12— 3— 12— — 6— 4。 桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬 30米，一塊板結(jié)構(gòu)，斷面為 4— 22— 4。 規(guī)劃路中心樁的技術(shù)資料見表一，樁號的相對位置見附圖二。 規(guī)劃路中心樁坐標(biāo)及規(guī)劃高程 表一 樁號 Y X 規(guī)劃高程 410301 512303 410401 410302 410304 注： 1．規(guī)劃坐標(biāo)值采用 1990年 **市任意直角坐標(biāo)系 2．規(guī)劃高程采用 1972 年 **市大沽高程系，以 1993 年水準(zhǔn)高程起算。 《 **家園》居住小區(qū)的周圍，目前 尚無規(guī)劃公交車的場、站設(shè)施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設(shè)置為： 34 路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路： 962路： 規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側(cè) 15 米（車站段兩側(cè)各 22米）范圍內(nèi)不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍 180179。 20 米，車站兩側(cè)各設(shè)一個(gè)出入口，每個(gè)出入口規(guī)劃占地400平方米。 鑒于丁字沽三號路和南倉道均為規(guī)劃主干道，規(guī)劃要求《 **家園》居住小區(qū)的主要出入口不應(yīng)設(shè)置在南倉道和丁 字沽三號路上，可設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時(shí)，只允許車輛右轉(zhuǎn)進(jìn)出。 ⑵給水工程管線 該地區(qū)屬新開河水廠供水范圍，目前，在丁字沽三號路下埋設(shè)有一條φ 600給水干管和兩條φ 300配水管。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)一座自來水服務(wù)站，占地 2020平方米。 《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上φ 600給水干管和南倉道上規(guī)劃φ 800 給水干管提供。根據(jù)規(guī)劃需要，在桃江路上規(guī)劃一條φ 600 給水干管和二條管徑分別為φ 300、φ 400配水管；在玉泉東道、南倉道上規(guī)劃二條管 徑分別為φ 300、φ 400配水管。對于丁字沽三號路上現(xiàn)狀輸配水管，規(guī)劃與以保留（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 ⑶排水工程管線 目前，在丁字沽三號路上有兩條φ 800～ 1200 污水干管和兩條φ 800雨水管，在南倉道上有一條φ 1200楊咀罐站雨水出水管道。 規(guī)劃排水采用雨污分流制。根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果的排水專項(xiàng)規(guī)劃安排，丁字沽三號路以西收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，以東收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與北運(yùn)河交口處規(guī)劃雨水泵站后入北運(yùn)河（見附圖一），污水分別排入丁字 沽三號路與北倉道交口處現(xiàn)狀污水泵站（規(guī)劃對該泵站進(jìn)行擴(kuò)建）和南倉道以南與丁字沽三號路以西規(guī)劃污水泵站。 規(guī)劃保留丁字沽三號路現(xiàn)狀排水管道，因南倉道現(xiàn)狀雨水管道在規(guī)劃路分車島下，同時(shí)結(jié)合該地區(qū)排水規(guī)劃要求，規(guī)劃給予廢除。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側(cè)，分別規(guī)劃一條φ 400～ 1000污水管和一條φ 600～ 1500雨水管?！?**家園》居住小區(qū)內(nèi)排水排入以上管道內(nèi)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 ⑷熱力工程管線 規(guī)劃熱源由區(qū)外西橫堤規(guī)劃鍋爐房提供，在南倉道、桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃了熱力管道（見地下配套工程 管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 ⑸燃?xì)夤こ坦芫€ 目前在丁字沽三號路上有一條φ 500 煤氣中壓管；在南倉道上有二條φ 600煤氣中壓管。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃?xì)庵袎汗芴峁庠?。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃φ 300 煤氣中壓管和φ 200 煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 ⑹電力工程纜線 目前，在丁字沽三號路上有二條 10KV電力電纜；在南倉道上有一條 35KV電力架空線。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，《 **家園》居住小區(qū)工程的規(guī)劃電源來自延吉道、勤儉道現(xiàn)狀 220KV變電 站。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀 35KV 電力架空線入地。在南倉道上規(guī)劃35KV、 10KV 電力電纜及 220KV 電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和 35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃 10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 ⑺電訊工程纜線 目前，在丁字沽三號路上有二條 30孔通訊管道。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)，設(shè)電話局一座，占地 1200 平方米。規(guī)劃在南倉道二側(cè)、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條 12 孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃 示意圖）。 圖 例 410401——— 178。 ——— 178。 ——— 512303 控制點(diǎn)編號，路中心線 現(xiàn)狀 —— S12 —— —— CW—— —— CY—— —— CNL—— —— CDH—— —— M1 —— —— CM2—— 規(guī)劃 —— S11—— —— W—— —— Y—— —— NL—— —— DH—— —— M1—— —— M2—— —— R—— 自來水管道 污水管道 雨水管道 電力電纜 通訊管道 燃?xì)獾蛪汗艿? 燃?xì)庵袎汗艿? 供熱管道 《 **家園》居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道，西側(cè)隔桃園路與“佳園里”居住區(qū)毗鄰；北側(cè)隔玉泉東道，東側(cè)隔丁字沽三號路與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)”毗鄰，現(xiàn)狀為果園樹林。 鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于 10 余年之前，限于當(dāng)時(shí)的國民經(jīng) 濟(jì)條件和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標(biāo)準(zhǔn)均相對較低， 近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標(biāo)準(zhǔn)興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經(jīng) 10 余家房地產(chǎn)商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計(jì) 200萬平方米。 二 ．市場需求分析 1．國家房地產(chǎn)開發(fā)政策的分析 按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”基本方針，國家在農(nóng)村的改革開放工作取得重大成績的基礎(chǔ)上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到 80 年代中期，城市經(jīng)濟(jì)體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，與此同時(shí)，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國的建筑市場上，這不僅是對我國 40 余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場經(jīng)濟(jì)體制向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制 的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個(gè)沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。 我國房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展，走過了興起、發(fā)展、膨脹甚至出現(xiàn)泡沫、調(diào)整、又發(fā)展的道路，在 1997 年亞洲發(fā)生金融危機(jī)以后，我國采用適度緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展順利地實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。近兩年，特別是在新世紀(jì)的第一年，國務(wù)院召開了全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序工作會議，提出了“大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，為加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境”的報(bào)告。會議指出，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場經(jīng)濟(jì)秩序出 現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會和思想原因。整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，既要做好長期斗爭的思想準(zhǔn)備，又要抓緊解決當(dāng)前的實(shí)際問題；既要全面推進(jìn)，又要突出重點(diǎn)；既要治標(biāo)，又要治本。“十五”期間要切實(shí)抓好八個(gè)方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標(biāo)、假招標(biāo)和轉(zhuǎn)包為重點(diǎn)，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內(nèi)容。 **市建委按照國務(wù)院的精神和市政府的同意也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，會上明確提出今年整頓建筑市場工作的重點(diǎn)是： 1． 1． 堅(jiān)決查處規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)活動中弄虛作假的行為 。 2． 2． 嚴(yán)厲打擊轉(zhuǎn)包和違法分包行為。 3． 3． 堅(jiān)決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。 4． 4． 嚴(yán)厲懲處不執(zhí)行強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量的行為。 5． 5． 嚴(yán)肅整治勘察設(shè)計(jì)單位的違規(guī)行為。 6． 6． 徹底糾正不執(zhí)行安全生產(chǎn)法規(guī)的各類行為。 我們因此有理由相信，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要力量。 從 2020 年 2 月 15 日召開的“