【正文】 按照目前西安市長安區(qū)和曲江板塊車位的市場行情，并結(jié)合項目自身情況，保守考慮取車位的價格為 /個。航天基地座落在少陵塬上，地勢東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度Ⅷ度。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第四章 項目開發(fā)方案 建設(shè)規(guī)模 本項目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。 （ 5）建筑設(shè)計 高層住宅設(shè)計成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計成 2 層，臨街面長約170米，進深為 12米。 混凝土的攪拌會產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。因此，在安排施工進度時，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。因此，通過發(fā)送本項目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。 （ 2）銷售人員的準(zhǔn)備 1）確定銷售人員 在選擇銷售人員時，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請一些有豐富經(jīng)驗的銷售人員。 ②電子媒體 ◆廣播和電視 根據(jù)市場調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。 2）各階段推廣思路 項目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計劃思路。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機械。 （ 2） 道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個出入口，一個面對飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個面對神舟三路，設(shè)為公寓的入口。公司實力雄厚，可以提供充足的資金與物料進行項目的開發(fā)。夏季平均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ，全年主導(dǎo)風(fēng)向為 NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為 NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向為 NE13。最終的修正系數(shù)為同一實例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 BOBO修正系數(shù)： 100/101 100/94 100/98= 立豐國際公寓 修正系數(shù)： 100/103 100/97 100/102= 長延居?會展明珠 修正系數(shù)： 100/102 100/98 100/94= 各實例的比準(zhǔn)價格為：均價修正系數(shù)，具體比準(zhǔn) 價格如下： 摩登 BOBO： 4850 ＝ 5190元 /㎡ ； 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 立豐國際公寓 ： 5100 ＝ 4998 元 /㎡ ； 長延居?會展明珠 ： 4700 ＝ 4982 元 /㎡ ； 本項目公寓銷售價格： 公寓銷售均價 =5190 +4998 +4982 =5070元 /㎡ 根據(jù)以上計算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目高層精裝修公寓銷售均價為 5000元 /㎡。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 4）形象影響 由于項目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對項目的整體形象產(chǎn)生一定影響。升幅較大，如下圖所示： 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 28 西安曲江板塊住宅價格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項目，特別是占地 1000 畝的中海國際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個重要的補給。此外長安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項目的開發(fā)。到 2021年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過 08年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 市場供給分析 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長 %，環(huán)比上季度增長 %。 一季度 西安的消費市場保持活躍。 市場銷售分析 2021 年一季度 ，全國商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長%。2021 年世界經(jīng)濟繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟形勢更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。針對以上述實際狀況，項目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運作，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴張，促進公司做大作強。 3）樹立企業(yè)品牌。本項目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強勢發(fā)展需要。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額，同比增長 ％。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 %，同比增長 %； 2021 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 個百分點。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級經(jīng)濟 管理權(quán)限。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場以及對 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2021 年市場銷售已達 66萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 （ 5）項目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認知度不夠 機會分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點項目，未來會用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 配套商業(yè)用房價格定位 本項目配套商業(yè)用房在項目建成后采取出售方式經(jīng)營， 采用市場比較法進行價格定位。 降雪：年無霜期平均 217 天。項目的實施具有物資保證。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機動車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動靜分區(qū)的原則。 （ 2）施工期間揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。合理 的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 預(yù)熱期：在這一時期，推廣的內(nèi)容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個項目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進行廣告宣傳。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對其進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進行后續(xù)培訓(xùn)。 ◆通訊設(shè)備 在信息 傳遞快捷的今天，幾乎每個人都擁有一種通訊工具。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。由于本項 目土方量較少，這些措施便于實現(xiàn)。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的 室外空間各自較封閉的狀況。 （ 3） 項目地塊 南側(cè)的基地管委會臨時辦公樓已建成投入使用 ， 可以借鑒解決 施工水電問題，同時 基地內(nèi)部各 道路 基本建成 ，雨 水、 污 水 排放及燃氣、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。 項目規(guī)劃用地條件 地質(zhì)情況滿足項目建設(shè)的要求 航天基地核心區(qū)位于長安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。根據(jù)項目類似工程，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項目配套商業(yè)用房銷售均價為 10000元 /㎡ 。 （ 3）潛在消費者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費者也將增加。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。 長安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。 2021 年 12月 26日，國家發(fā)改委批復(fù)成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。在同知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 %。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，同比增長 ％。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 %。 一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 %，比上年同期加快 個百分點?；貎?nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會效益彰顯、經(jīng)濟效益突出的經(jīng)濟實體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。 （ 3）經(jīng)營理念 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1）科技服務(wù)生活。 物業(yè)類型定位：項目定位于高端、花園式、精裝修公寓。項目經(jīng)濟上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險能力，市場前景看好。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 %，比 12 月回落 個百分點 。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 元，增長 ％。同時施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長。如果樓市成交繼續(xù)回暖，知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。中國航天科技集團還為基地批準(zhǔn)儲備了 40個航天項目，將陸續(xù)進入基地。 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內(nèi)的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域高人一籌的房價。 劣勢分析（ weakness） （ 1） 項目規(guī)模較小 項目占地面積 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權(quán)重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 立豐國際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 長延居?會展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經(jīng)驗設(shè)置的數(shù)值。 日照：年平均日照時數(shù) 2097 小時，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。向北由杜陵東路經(jīng)雁塔南路、北長安街直通西安市中心城區(qū)；向西由東長安街直至長安區(qū)郭杜大學(xué)城、國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；向東由杜陵東路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有 神舟二路 和 神舟三路 等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。項目地塊設(shè)兩棟 23