【正文】 2 總建筑面積 M2 69680 地上建筑總面積 M2 64080 .1 高層住宅建筑面積 M2 40000 .2 高層公寓建筑面積 M2 20210 .3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個(gè) 300 地上停車位 個(gè) 160 地下停車位 個(gè) 140 4 容積率 5 建筑密度 % 項(xiàng)目總投資 表 12 總投資估算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項(xiàng)目管 理費(fèi)用 383 6 市場推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)： 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 投資回收期： （稅前） （稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： %（稅前） %（稅后） 貸款償還期： （ 2）資本金財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 820萬元 內(nèi)部收益率： % （ 3）靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)： 銷售利潤率： % 總成本利潤率： % 可行性研究的主要結(jié)論 西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 ● 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。 項(xiàng)目用地及時(shí)開發(fā)的需要 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。針對以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。 （ 5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸， 2 個(gè)區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長安街 火車站西）。 建設(shè)項(xiàng)目簡介 （ 1） 項(xiàng)目名稱：航天公寓 （ 2）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國家民用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總論 ................................................ 1 開發(fā)單位簡介 .............................................. 1 建設(shè)項(xiàng)目簡介 .............................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................... 4 可行性研究編制依據(jù) ........................................ 5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................. 6 可行性研究的主要結(jié)論 ...................................... 8 第二章 市場分析 ........................................... 10 房地產(chǎn)宏觀市場分析 ....................................... 10 西安 房地產(chǎn)市場分析 ....................................... 12 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................... 17 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................ 24 典型案例分析 ............................................. 27 價(jià)格定位 ................................................. 27 擬建項(xiàng)目定位 ............................................. 30 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 ........................................ 32 自然條件 ................................................. 32 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 ......................................... 32 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 ..................................... 33 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設(shè)實(shí)施條件分析 ......................................... 34 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 ........................................ 35 建設(shè)規(guī)模 ................................................. 35 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 ......................................... 35 勞動(dòng)安全 ................................................. 37 環(huán)境保護(hù) ................................................. 37 建筑節(jié)能 ................................................. 40 建設(shè)進(jìn)度安排 ............................................. 40 第五章 項(xiàng)目營銷策劃方案 .................................... 42 項(xiàng)目營銷策劃方案 ......................................... 42 項(xiàng)目定價(jià) ................................................. 42 項(xiàng)目市場推廣 ............................................. 42 項(xiàng)目銷售 ................................................. 46 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 ............................ 49 第六章 投資估算及資金籌措 .................................. 54 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) ..................................... 54 項(xiàng)目的總投資估算的原則 ................................... 55 總投資估算 ............................................... 55 項(xiàng)目總投資的資金來源 ..................................... 61 第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) ........................................... 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ........................................... 61 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ......................................... 61 清償能力分析 ............................................. 62 盈虧平衡分析 ............................................. 62 敏感性分析 ............................................... 63 靜態(tài)評價(jià)指標(biāo) ............................................. 65 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ......................................... 65 第八章 結(jié)論及建議 .......................................... 66 方案評價(jià)結(jié)論 ............................................. 66 對建設(shè)單位的建議 ......................................... 66 附件： 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 總論 開發(fā)單位簡介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2021 年設(shè)立 ,2021 年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 力爭在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 3）樹立企業(yè)品牌。 具體位置見圖 11: 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 11 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖 （ 3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 畝。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 從總體情況來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開發(fā)。本項(xiàng)目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢發(fā)展需要。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2021 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎ? ● 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。 經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時(shí)間。 國家統(tǒng)計(jì)局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。如果剔除投資價(jià)格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個(gè)百分點(diǎn)。 國內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。 2021 年一季度 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 ，同比下降 %，降幅比 12月擴(kuò)大 ；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比增長 %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。其中，國 內(nèi)貸款 2545 億元，增長 %；利用外資 150 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 %；其他資金 3585 億元，增長 %。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價(jià)總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。其中，房地產(chǎn)投資 ，同比增長 ％。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比增長 ％。此外，房地產(chǎn)市場開始回升。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計(jì)完成投資 億元，同比增長 ％。本季度商品房投資額同比增長 %，增幅明顯。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2