大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-03-09 13:41:19 本頁(yè)面
【正文】 勢(shì)比較； 4）地面狀況； 5)地面現(xiàn)有居民情況； 3 6)地質(zhì)情況。 三、 項(xiàng)目周邊情況 項(xiàng)目所在區(qū)域位置及自然條件； 項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展情況； 項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況； 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。 五、投資收益分析： 成本預(yù)測(cè)： 4 稅務(wù)分析： ①、營(yíng)業(yè)稅及附加稅； ②、所得稅； ③、土地增值稅。 七、項(xiàng)目開發(fā)可行性建議及市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開發(fā)可行性建議； 項(xiàng)目市場(chǎng)定位； 1）、項(xiàng)目規(guī)劃定位； 2）、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位； 3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。 xx 市是新興港口城市，擁有 xx 省東部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量 1000 萬(wàn)噸的國(guó)際性中型商業(yè)港和國(guó)家一類開放口岸。 二二 四、地面狀況： 項(xiàng)目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項(xiàng)目的人工河，河道寬 14 米，深 3 米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路。沿海高速公路已建設(shè)。 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于 XX 市的影響很大，房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到 3700 元（瑞城國(guó)際 苑小高層），平均價(jià)位還保持在 2700 元左右。 本項(xiàng)目所在地交通狀況較好，從 204 國(guó)道進(jìn)入市區(qū)的主要通道 xx 路從項(xiàng)目前面通過，最近處 150 米，項(xiàng)目距離長(zhǎng)途汽車站僅 250 米，去周邊縣市非常方便。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于 XX 市的影響很大，房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛。在 2021 年以前，居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)的 商鋪也僅僅就是主要的通道和一條老商業(yè)街。 二、 本案所在區(qū)域消費(fèi)群體情況分析： 28 人 (取樣人數(shù)不多 ,問級(jí)面不是很廣 ) 房型 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 比例 % % % % 房型需求比例圖%%%%三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 從上圖可以看出： xx 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的階段，人們對(duì)住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套， 16 更大的空間。 2. 付款方式 ：被訪者中絕大多數(shù)人（占 2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購(gòu)房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。 4. 交付要求： 受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。 17 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征： 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個(gè)案狀況； 一 、 xx 名苑 樓盤名稱 xx 名苑 售樓電話 區(qū)域地段 xx 路 發(fā)展商 xx 置業(yè)公司 代理商 / 設(shè)計(jì)單位 xx 建筑設(shè)計(jì)院 物管單位 集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司 建筑面積 66095 平方米 占地面積 55612 平方米 項(xiàng)目屬性 高品質(zhì)居住小區(qū) 建筑風(fēng)格 歐陸式風(fēng)格 棟數(shù) 層數(shù) 綠化率 36． 06% 總套數(shù) 400 銷售率 未開盤 建筑密度 % 戶型結(jié)構(gòu) / / 取暖 方式 / 朝向 朝南 銷售起價(jià) 住 : 2500 均 價(jià) 住 :2800 最高價(jià)格 ?。?3200 商： 商： 商： 18 付款方式 一次性、按揭 主力 戶型 三室兩廳兩衛(wèi)； 物 業(yè) 設(shè) 施 室內(nèi)設(shè)施 有線、電話插口、水電、管道煤氣 小區(qū)設(shè)施 花園 \健身場(chǎng)所 物業(yè)管理 小區(qū)保安和門衛(wèi) 園林環(huán)境 休息亭、簡(jiǎn)單樹木綠化、草坪 交通 距車站 300 米 周邊樓盤 錦繡東方苑 \木材公司 (沿街商鋪 ) 金融 農(nóng)業(yè)銀行（ 200 米）；中國(guó)銀行（ 300 米） 商業(yè) 超市 華聯(lián) 郵電 中國(guó)郵政 19 教 育 幼兒園 / 中、小學(xué) / 行政機(jī)構(gòu) 公安局 醫(yī)療 醫(yī)院 縣中醫(yī)院 藥店 項(xiàng)目定位 高檔住宅小區(qū) 優(yōu)劣勢(shì)分析 缺 點(diǎn) 周邊配套不夠完善 xx 名苑位于本項(xiàng)目東約 200 米處，目前尚未開盤，初步定價(jià)住宅為 2800 元 /平方。/月 戶型結(jié)構(gòu) \ \ 連體別墅 取暖方式 / 朝向 朝南 銷售起價(jià) 3000(多層 ) 均 價(jià) 住 :3000 最高價(jià)格 3700(小高層 ) 商： 10000 商： 10000 商： 10000 付款方式 一次性 、按揭 50% 裝修標(biāo)準(zhǔn) / 采光通風(fēng) 12 層采光不足 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時(shí)間 Xx 年 xx 月 竣工時(shí)間 Xx 年 xx 月 入伙時(shí)間 Xx 年 xx 月 車位 出售： 1200 元 / m178。她抓 住潛在的發(fā)展因素： xx 中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場(chǎng)以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價(jià)位是一般 XX 居民不能承受的。 ①、地理位置優(yōu)越。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實(shí)，實(shí)用性差（如 xx 國(guó)際的高檔會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)），目前 XX 的消費(fèi)水平和生活水平還達(dá)不到這 24 種檔次。 ②、項(xiàng)目利潤(rùn)率、
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