大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(已改無錯字)
2023-04-10 13:41:19 本頁面
【正文】 高； ③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。 xx 國際苑 優(yōu)勢：①、靠近 xx 中學(xué)高中部； ②、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至） ③、小區(qū)定位高檔，配套相對齊全，綠化率高，設(shè)計合理； 劣勢：①、交通不方便； ②、周邊配套不全； ③、距離市中心較遠(yuǎn)； ④、小區(qū)定位高檔，價格太高，失去了大部分客戶群。 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)； 本案地處市新區(qū)，近幾年，隨著政府對新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項目的前景大好。 ①、地理位置優(yōu)越。除去項目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以項目所處位置為中心點(diǎn)的，這對以 后項目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。 ②、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。正在開發(fā)的幾個樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，實用性差（如 xx 國際的高檔會所、網(wǎng)球場），目前 XX 的消費(fèi)水平和生活水平還達(dá)不到這 24 種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計避開與項目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會點(diǎn)大增。 ③、本案與 xx 苑相距僅 100 米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補(bǔ)，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。 四四 投投 資資 收收 益益 分分 析析 一、 成 本預(yù)測： 土地成本： 18800000 元 名稱 單位 數(shù)量 備注 土地性質(zhì) / 商 住 從建設(shè)局得出的數(shù)據(jù) : 土地費(fèi)用包含了規(guī)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)以及各項稅金等。 土地面積 平方米 8000 12021 土地價格 元 /平方 900 800 土地總價 元 7202100 9600000 小計 元 16800000 25 建造成本： 34695000 元 科目名稱 單位價格 /元 面積 總價 /元 備注 人工 150/平方米 35000 5250000 建材 750/平方米 35000 28000000 框架結(jié)構(gòu) 人工河 6/立方 250*3*10（長、深、寬） 45000 運(yùn)費(fèi)除外 綠化帶 300/平方 14*250 1050000 小計 32595000 元 成本初算： 103729135 元 名稱 價格 /元 面積 /平方米 備注 土地成本 16800000 建造成本 32595000 小計 49395000 35000 單位成本 1411． 286 元 /平方米 二、稅務(wù)分析： （ 所有稅費(fèi)都包含在土地費(fèi)用里 ） 26 營業(yè)稅及附加稅； 所得稅； 土地增 值稅。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析： ①、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費(fèi)的減免）；房價以當(dāng)?shù)仄骄績r 2700 元 /平方米為標(biāo)準(zhǔn)。 ②、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； ③、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)； ④、敏感性分析： 序號 方案名稱 地價 (萬元 /畝 ) 土地費(fèi)(萬元 ) 項目成本(萬元 ) 土地費(fèi)比例 (%) 銷售收入 (萬元 ) 利潤(萬元 ) 70%銷售利潤 回報率 (%) 1 方案一 50 1500 % 9450 % 2 方案二 55 1650 % 9450 % 3 方案三 60 1800 % 9450 % 4 方案四 65 1950 % 9450 % 5 方案五 70 2100 % 9450 % 27 五五 項目優(yōu)劣勢分析 一、優(yōu)勢 : 地理優(yōu)勢：本案所處的地理條件優(yōu)越交通便利，本 案東面的 xx 路為雙向四車道，寬 38 米，非機(jī)動車道大約 12 米左右，南面 xx路寬 米，北面 xx 路寬 22 米，其中 xx 路和 xx 路與 xx 路形成 XX 主要商業(yè)通道，而且本案的前面 150 米處就是連接 204 國道和市區(qū)的主要通道。 配套優(yōu)勢：項目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)， xx 中學(xué)初中部、高中部都在項目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000 米范圍以內(nèi)。而一些生活必須的配套都在 3000 米以內(nèi)。但是對于消費(fèi)者來說， 3000 米范圍有時也是比較遠(yuǎn)的，如果要對項目進(jìn)行開發(fā)，這是必須彌補(bǔ)的地方。 規(guī)劃優(yōu)勢：項目所在區(qū)域是 政府現(xiàn)階段重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 二、劣勢： 環(huán)境劣勢：項目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會產(chǎn)生很大異味。而項目在規(guī)劃中有一條人工河道，水源必然和大河相通，如果規(guī)劃不好則有可能弄巧成拙，使優(yōu)勢變成缺點(diǎn)。 區(qū)位劣勢：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對消費(fèi)者的心理會產(chǎn)生很大影響，特別是對商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。 28 三、機(jī)會： 項目可與 xx 苑互相搭配、呼應(yīng)，在物業(yè)上互補(bǔ)。 城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。 四、威脅： 供給集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。 競爭威脅：如果本案在項目定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，則競爭力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會吸引很多客戶。 投資風(fēng)險：從敏感性分析來看，項目投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險比較
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