大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-02-22 13:41 本頁(yè)面
【正文】 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 31906 萬(wàn)平方米，比上年下降 %，降幅高于 2021 年 10 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 對(duì)于土地成本，雖然價(jià)格沒(méi)有實(shí)定，但政府部門沒(méi)有提到優(yōu)惠政策，這一點(diǎn)開發(fā)商可以酌情另行爭(zhēng)取。 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位： 項(xiàng)目定位為高檔住宅小區(qū)，消費(fèi)群體定位為能承受總價(jià) 350000 左右的客戶群體。這還包括這些設(shè)施的布置是否合理，品質(zhì)如何都是客戶比較關(guān)注的。日常生活服務(wù)：申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安 24 小時(shí)巡更?？紤]到目前的消費(fèi)水平，和其它項(xiàng)目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部 30 如果設(shè)立收費(fèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實(shí)的擺設(shè)。 配套設(shè)施建議 以實(shí)用性為主題： ①、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有幼兒園，所以在項(xiàng)目配套中很有必要建 一所幼兒園、兒童樂(lè)園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個(gè)幼兒園可以對(duì)外開放。 環(huán)境景觀建議 項(xiàng)目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了項(xiàng)目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。 總結(jié)： 綜上所述，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)能力的，無(wú)認(rèn)是規(guī)模、配套還是交通上雖然說(shuō)不上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但都比其它樓盤優(yōu)勢(shì)明顯。 城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。 二、劣勢(shì)： 環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過(guò)低會(huì)產(chǎn)生很大異味。 配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來(lái)就可以發(fā)現(xiàn)， xx 中學(xué)初中部、高中部都在項(xiàng)目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000 米范圍以內(nèi)。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析： ①、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免）；房?jī)r(jià)以當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià) 2700 元 /平方米為標(biāo)準(zhǔn)。 四四 正在開發(fā)的幾個(gè)樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會(huì)少。 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)； 本案地處市新區(qū)，近幾年，隨著政府對(duì)新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目的前景大好。 媒體 宣傳 宣傳單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò) xx 國(guó)際苑是目前本市比較有代表性的樓盤，這是因?yàn)樗悄壳?XX 市場(chǎng)上最豪華、價(jià)格最貴的小區(qū)。/月；商業(yè) 178。另外，不是每個(gè)人都有看報(bào)紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個(gè)人經(jīng)常關(guān) 注。而受訪者則表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。特別是對(duì)于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，對(duì)于購(gòu)房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說(shuō)是投資了。這一系列的現(xiàn)象 15 直接影響到新開發(fā)的商鋪。 對(duì)于 XX 的商鋪而言則是另外一副景象。 區(qū)區(qū) 域域 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 一、區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： xx 市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在 25003000 元 /平方米之間。 序號(hào) 地點(diǎn) 距離宗地 /米 12 1 汽車站 250 2 華聯(lián)超市 1600 3 公安局 150 4 城中菜場(chǎng) 2300 5 xx 中學(xué) (初中 ) 2500 6 xx 中學(xué) (高中 ) 2800 7 中國(guó)銀行 400 8 農(nóng)業(yè)銀行 300 9 xx 廣場(chǎng) 1500 10 市政府 600 11 骨科醫(yī)院 800 12 商業(yè)街 1600 13 肯得基 2021 14 圖書館 300 15 劇院 1700 13 從以上的圖表來(lái)看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場(chǎng)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項(xiàng)目宗地開發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，項(xiàng)目宗地配套的缺乏會(huì)造成開發(fā)成本的加大，同時(shí)也勢(shì)必造成利潤(rùn)的降低。 從上面得出的結(jié)果看來(lái)，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土 地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對(duì)新區(qū)人氣的積累。 目前， XX 市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在 25003200 元 /平方米之間。 距 204 國(guó)道 15 公里 ,距 xx 機(jī)場(chǎng) 50 公里，境內(nèi) xx 鐵路已投入運(yùn)營(yíng)，國(guó)家一類口岸 —— 是國(guó)家 “ 九五 ” 規(guī)劃的沿海中心港，兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭于 2021 年建成通航。整個(gè)項(xiàng)目由 8000 平方的商業(yè)用地和 12021 平方住宅用地組成。 三、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較： 9 項(xiàng)目所在地地面增高 4 米左右，周邊地勢(shì)與之等同。 二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平： 2021年，全市實(shí)現(xiàn) ，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，其中一般預(yù)算收入 億元，比上年分別增長(zhǎng) %、47%；實(shí)際到帳外資 ，比上年增長(zhǎng) 40%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其 中規(guī)模以上工業(yè)投資 億元，比上年分別增長(zhǎng) %、%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13129 元，農(nóng)民人均純收入 8050 元，比上年分別增長(zhǎng) %、 %。 XX 概概 況況 一、城市發(fā)展情況： Xx 市是珍稀動(dòng)物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護(hù)區(qū)，是中國(guó)精選的 15 個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一。 六、項(xiàng)目 SWTO 分析 優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì)； 機(jī)會(huì)； 5 威脅。 三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計(jì)建議。 二、 項(xiàng)目背景和概況： 項(xiàng)目背景： (1) 項(xiàng)目名稱： 東 湖路人行居住小區(qū)（暫定名） (2) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) (3)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 1） 宗地位置： 2）四至范圍； 3）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地
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