大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧
2025-02-06 13:41 本頁面
【正文】 交通便捷。 距 204 國道 15 公里 ,距 xx 機(jī)場 50 公里，境內(nèi) xx 鐵路已投入運(yùn)營，國家一類口岸 —— 是國家 “ 九五 ” 規(guī)劃的沿海中心港，兩個(gè)萬噸級(jí)碼頭于 2021 年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套 齊全，是 “ xx 省文明城市 ” 。 八、項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展情況； 10 xx 市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場正在開發(fā)，瑞城國際苑等都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑，高層物業(yè)在 XX 11 目前還是個(gè)空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝苏J(rèn)為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價(jià)高，大部分消費(fèi)者不能接受。 目前， XX 市新開發(fā)的住宅房價(jià)格基本保持在 25003200 元 /平方米之間。 近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于 XX 市的影響很大，房價(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到 3700 元（瑞城國際 苑小高層），平均價(jià)位還保持在 2700 元左右。當(dāng)前市民普遍認(rèn)為房價(jià)太高，但住房需求率還是很高。 九、項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況； 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然位于 xx 市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距 1800 米，與項(xiàng)目相臨的幾條路都是主要通道： Xx1 路 ：建于 2021 年，路寬 米 ,包括三條綠化帶； Xx2 路 ：主要商業(yè)通道 ,寬 米，改建中，將增加兩條綠化帶； Xx3 路 ：項(xiàng)目所在地路段于今年剛改建完成，寬 22 米，兩條綠化帶。 從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土 地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對新區(qū)人氣的積累。 本項(xiàng)目所在地交通狀況較好，從 204 國道進(jìn)入市區(qū)的主要通道 xx 路從項(xiàng)目前面通過，最近處 150 米，項(xiàng)目距離長途汽車站僅 250 米，去周邊縣市非常方便。由于 xx 市屬于縣級(jí)市，已開通市內(nèi)公交。 十、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。 序號(hào) 地點(diǎn) 距離宗地 /米 12 1 汽車站 250 2 華聯(lián)超市 1600 3 公安局 150 4 城中菜場 2300 5 xx 中學(xué) (初中 ) 2500 6 xx 中學(xué) (高中 ) 2800 7 中國銀行 400 8 農(nóng)業(yè)銀行 300 9 xx 廣場 1500 10 市政府 600 11 骨科醫(yī)院 800 12 商業(yè)街 1600 13 肯得基 2021 14 圖書館 300 15 劇院 1700 13 從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項(xiàng)目宗地開發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，項(xiàng)目宗地配套的缺乏會(huì)造成開發(fā)成本的加大，同時(shí)也勢必造成利潤的降低。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。 14 三三 區(qū)區(qū) 域域 市市 場場 分分 析析 一、區(qū)域物業(yè)市場成長狀況： xx 市新開發(fā)的住宅房價(jià)格基本保持在 25003000 元 /平方米之間。 近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于 XX 市的影響很大，房價(jià)上漲幅度迅猛。市內(nèi)住宅的平均價(jià)位還保持在 2700 元左右，當(dāng)前市民普遍認(rèn)為房價(jià)太高，但住房需求率還是很高，因?yàn)樵谶@之前XX 市內(nèi)沒有幾個(gè)像樣的小區(qū)。由于房價(jià)漲幅太快，大多數(shù)消費(fèi)者的思想還停留在每平方 24002500 元的價(jià)位上，致使許多客戶遲遲不能決定。 對于 XX 的商鋪而言則是另外一副景象。在 2021 年以前，居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)的 商鋪也僅僅就是主要的通道和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴(kuò)建，把舊的商業(yè)街改建成購物廣場，另外還建了一個(gè) xx 廣場，今年又建成了 xx 廣場，這一系列商業(yè)廣場的推出使本市的商業(yè)一下達(dá)到飽和。 目前， xx 商業(yè)街的 空置率達(dá)到 60%以上，而 xx 廣場里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象 15 直接影響到新開發(fā)的商鋪。 二、 本案所在區(qū)域消費(fèi)群體情況分析： 28 人 (取樣人數(shù)不多 ,問級(jí)面不是很廣 ) 房型 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 比例 % % % % 房型需求比例圖%%%%三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 從上圖可以看出： xx 市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套， 16 更大的空間。 承受價(jià)格 23002400 24002500 2600 2700 以上 比例 11% 43% 21% 25% 在房價(jià)的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方 24002500 元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價(jià)格問題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為 XX 目前的房價(jià)水分太大，短期內(nèi)有降價(jià)的可能。購買意愿及方向見附件 2 1. 投資方向 ：被訪者中有 3 人已經(jīng)買了門面房 ， 5 人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場價(jià)格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，對于購房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。 2. 付款方式 ：被訪者中絕大多數(shù)人（占 2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。 3. 購買區(qū)域： 集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)
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