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大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(參考版)

2025-03-02 13:41本頁面
  

【正文】 2021 年土地開發(fā)面積和土地購置面積繼續(xù)維持上年的負增長態(tài)勢 33 2021 年土地開發(fā)面積和土地購置面積降幅逐月縮小 34 購買意向調(diào)查: 35 房地產(chǎn)投資與 GDP 投資有一定程度增長,但和 GDP 相比處于下降通道 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例已不足 10%(見圖下)。 2021 年全國 70 個大中城市土地交易價格漲幅逐季增加,前 3季度同比上漲 %,環(huán)比上漲 %,其 中 13 季度分別為環(huán)比下降 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %。 ? 在市調(diào)過程中,政府部門對一些制度和收費標準講得比較寬松隨便,這一點開發(fā)商應(yīng)引起重視。 附錄: ? 項目中心有 一條人工河( 14 米)、綠化帶( 10 米)、沿河路( 10 米)這是政府規(guī)劃中的項目,但無形中增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。 項目價格定位: 本市房地產(chǎn)市場目前平均價格約 2700 元左右,本項目在內(nèi)部認購階段的初步定價可以低于市場平均價格,以此來吸引客戶,再以銷控的方式逐步抬高價格。套型設(shè)計合理,主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)(衛(wèi)浴分開),面積控制在 120130 平方左右。 二、項目市場定位 項目規(guī)劃定位: 項目初步定位為中檔 項目的商業(yè)定位以滿足小區(qū)基本生活配套為主,可以定位為中高檔餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及簡單的休閑類。 對于室內(nèi)的一些簡單配套,客戶還是比較關(guān)注的,如防盜門、對講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。 交樓標準建議 本市還不是一個太發(fā)達的城市,居民的思想比較保守,對于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念,對 于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果,他們更在乎這個過程,更重要的是自己裝修符合自己的要求。但為了顯示樓盤檔次,項目的物業(yè)管理是第一窗口,建議本案在物業(yè)管理上要突出一個人性化。為了增加項目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑,多設(shè)立一些免費而實用的配套設(shè) 施是很有必要的。 ③、室外休閑廣場加健身設(shè)備,周邊大量綠化和背景音樂作為襯托。 ②、超市也是很有必要的一個配套,因為目前項目本身的人氣不是很旺,如果開發(fā)商能夠在項目內(nèi)部開發(fā)一個中大型超市,那么既方便了業(yè)主,又增加了賣點。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑(體現(xiàn)高雅);內(nèi)部多設(shè)實用性較強的亭、臺、樓、閣(特別是在水景上)以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路,路邊配以高大樹木(體現(xiàn)人性)。 本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計風(fēng)格。 其次 從景觀上說,本案周邊的幾個樓盤雖然綠化率都很高(高的達到 52%),但新樓盤給人感覺仍然很空曠,主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào),本項目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。 項目市場定位 一、項目開發(fā)可行性建議: 項 目差異化建議 本項目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點: 首先 從風(fēng)格和外立面上講,在調(diào)查中得出,市民對風(fēng)格的概念并不強,而正在開發(fā)中的幾個樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的 29 一廂情愿,顧客群體看的只是樓盤的整體效果,所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。 六 相比之下,本項目的優(yōu)勢是均衡的,而其它競爭項目則是在某一方面有優(yōu)勢。 投資風(fēng)險:從敏感性分析來看,項目投資額較大,如此開發(fā)商承受的風(fēng)險比較大。 四、威脅: 供給集中:區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大,樓盤同質(zhì)化嚴重。 28 三、機會: 項目可與 xx 苑互相搭配、呼應(yīng),在物業(yè)上互補。而項目在規(guī)劃中有一條人工河道,水源必然和大河相通,如果規(guī)劃不好則有可能弄巧成拙,使優(yōu)勢變成缺點。 規(guī)劃優(yōu)勢:項目所在區(qū)域是 政府現(xiàn)階段重點發(fā)展區(qū)域。而一些生活必須的配套都在 3000 米以內(nèi)。 項目優(yōu)劣勢分析 一、優(yōu)勢 : 地理優(yōu)勢:本案所處的地理條件優(yōu)越交通便利,本 案東面的 xx 路為雙向四車道,寬 38 米,非機動車道大約 12 米左右,南面 xx路寬 米,北面 xx 路寬 22 米,其中 xx 路和 xx 路與 xx 路形成 XX 主要商業(yè)通道,而且本案的前面 150 米處就是連接 204 國道和市區(qū)的主要通道。 ②、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標; ③、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn); ④、敏感性分析: 序號 方案名稱 地價 (萬元 /畝 ) 土地費(萬元 ) 項目成本(萬元 ) 土地費比例 (%) 銷售收入 (萬元 ) 利潤(萬元 ) 70%銷售利潤 回報率 (%) 1 方案一 50 1500 % 9450 % 2 方案二 55 1650 % 9450 % 3 方案三 60 1800 % 9450 % 4 方案四 65 1950 % 9450 % 5 方案五 70 2100 % 9450 % 27 五五 土地面積 平方米 8000 12021 土地價格 元 /平方 900 800 土地總價 元 7202100 9600000 小計 元 16800000 25 建造成本: 34695000 元 科目名稱 單位價格 /元 面積 總價 /元 備注 人工 150/平方米 35000 5250000 建材 750/平方米 35000 28000000 框架結(jié)構(gòu) 人工河 6/立方 250*3*10(長、深、寬) 45000 運費除外 綠化帶 300/平方 14*250
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