【正文】 風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。貸款償還期根據(jù)項目資金來源與運用分析以及資金籌措計劃，假設(shè)本項目申請8,000萬元貸款額度，貸款償還期限為2年（每筆4,）。項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值：45,560,272元。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。詳見附表5：《項目銷售回款表》。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（）內(nèi)銷售率可達到100%。 項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：《投資計劃表》。，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：《資金來源與運用表》），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，（2004年1月~2005年6月）。其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（%）、建筑施工安全監(jiān)督費（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250~30022%疊拼別墅160~30068%復式180~20030%4房2廳130~150110%3房2廳110~130168%小 計398%商業(yè)街鋪31615核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 有關(guān)工程計劃說明建設(shè)期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及特殊情況。n 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強。n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100~200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金80~20095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18~500便利店、設(shè)計公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/㎡n 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間10001800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格10001600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。n 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較經(jīng)濟指標虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會消費品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K㎡）1701083656石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。至2001年底，（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。預計在12年內(nèi)，投資增長率將會進入調(diào)整期。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。過量供應(yīng)的地方，要認真進行清理。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，%。根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。 項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：2