【正文】 11,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。圖6：地塊紅線圖項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。(2) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2003年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。GDP及增長(zhǎng)，%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，%；，%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長(zhǎng) %。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)，2001年達(dá)70萬平方米。石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，％，％，社會(huì)購買力逐步提高。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長(zhǎng)。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。n 本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛地時(shí)代）。價(jià)格區(qū)間：普通住宅12002700元/㎡，別墅300010558元/㎡（2）主要住宅樓盤項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)銷售率正龍豪園㎡，㎡，一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1期:346~5872期:獨(dú)立別墅301~568疊加別墅163081期:8033~97862期:3000~105581期:55%2期:45%聚龍灣㎡，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:~3房:~4房:~復(fù)式:~1期均價(jià):24002期均價(jià):25003期均價(jià):27001期約90套，銷售100%2期約434套，銷售90%3期約510套，銷售50%龍升市場(chǎng)㎡，340戶,17棟7層住宅3房:~復(fù)式:~1596~224150%金沙灣花園㎡，目前規(guī)劃147個(gè)地塊,以賣地自建方式開發(fā)(獨(dú)立別墅)350~500地塊價(jià)格170~200萬元(每個(gè)地塊面積約280~300㎡) 新世紀(jì)麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主洋房:~148復(fù)式:246~259別墅:318~561洋房均價(jià):3000別墅均價(jià):5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層70~90均價(jià):1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80~110均價(jià):1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均價(jià):1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):1200100%聯(lián)合廣場(chǎng)新城區(qū)舊式多層70~120均價(jià):1200100%華南花園老城區(qū)高層113~130均價(jià):170060%君清居新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):160070%富林大廈老城區(qū)高層90~120均價(jià):1800100%目前市場(chǎng)上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場(chǎng)三個(gè)新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場(chǎng)價(jià)格較低。月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬㎡㎡1F：化妝品、超市2~3F：服裝、鞋4F：家電、文化用品3~4F（部分）：影劇院5~6F：倉庫與辦公90%大華廣場(chǎng)紅棉路總高6層 ㎡1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：10015090%金沙灣購物廣場(chǎng)西湖三路總高4層建筑面積6萬 ㎡1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂城、美食廣場(chǎng)90%龍升市場(chǎng)龍升路12F：17193㎡1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場(chǎng)2F：商場(chǎng)、停車場(chǎng)街鋪：15柜臺(tái)：150200/個(gè)1層售價(jià)：8550元/㎡30%（3）未來商業(yè)供給商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場(chǎng)、龍城路等生意清淡。n 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場(chǎng)易被消費(fèi)者認(rèn)同n 。本項(xiàng)目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期6個(gè)月，施工期18個(gè)月，建設(shè)期共2年。 施工進(jìn)度表詳見附表1：《施工進(jìn)度表》。詳見附表3：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。自有資金：6,500萬元。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。銷售收入根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售建筑面積的市場(chǎng)價(jià)值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計(jì)，項(xiàng)目在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。通過對(duì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測(cè)算分析，