【正文】 降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表199920002001全社會固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資/社會固定資產(chǎn)投資東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。預(yù)計在12年內(nèi)，投資增長率將會進(jìn)入調(diào)整期。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計市場的需求還會擴(kuò)大.空置面積在不斷擴(kuò)大，但是銷售面積的增長率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。至2001年底，（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟嫞?002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，：：，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá)10億港元；日本美能達(dá)生產(chǎn)復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)，年產(chǎn)量達(dá)50萬臺；北大方正，三協(xié)精機(jī)，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。全鎮(zhèn)將近80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會消費品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K㎡）1701083656石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)——㎡，以日用消費型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)——㎡，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)——㎡，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)——㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)2000年(實際)2005年2010年2020年建設(shè)用地規(guī)模（K㎡）人均建設(shè)用地（㎡/人）60總?cè)丝冢ㄈf人）戶籍人口（萬人） 暫住人口（萬人）四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析發(fā)展歷程在20世紀(jì)90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成，1991994年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項目完工并投入使用，房地產(chǎn)項目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖 單位:美元發(fā)展時期啟動期平穩(wěn)發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1000~30003000~40004000~80008000以上總體特征n 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。n 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。n 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。n 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間10001800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格10001600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100~200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金80~20095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18~500便利店、設(shè)計公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/㎡月）出租率大華名店城紅棉路總高3層1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝2F：品牌女裝3F：西餐廳、酒吧、休閑裝、運動裝1F：15000240001F：150匯聯(lián)商業(yè)步行街新橋路 ㎡建筑面積2萬 ㎡分區(qū)經(jīng)營：男裝、女裝、童裝、精品店、鞋、金銀珠寶、音像制品、電器、通訊、書城、眼鏡、特色食品1~2F：90（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模間隔價格（元/㎡）租金（元/㎡n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。n 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。n 在繁華區(qū)