【正文】 前期工程費(fèi)5,570,041%3建安工程費(fèi)91,728,144%4不可預(yù)見費(fèi)4,864,909%5管理費(fèi)2,918,946%6銷售費(fèi)用4,643,233%7財(cái)務(wù)費(fèi)用6,588,000%8其他費(fèi)用5,503,689%9合 計(jì)211,816,962100%土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。建筑安裝工程費(fèi)參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見附表3：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按第3項(xiàng)之和的5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第3項(xiàng)之和的3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款8000萬(wàn)元，期限為2年，%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（：《貸款償還期測(cè)算表》）。其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。 資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。根據(jù)2003年6月5日中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬(wàn)元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來(lái)源與運(yùn)用分析（詳見附表8：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》），本項(xiàng)目可申請(qǐng)8,000萬(wàn)元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬(wàn)元，（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬(wàn)元，（2004年1月~2005年6月）。自有資金：6,500萬(wàn)元。銀行融資：8,000萬(wàn)元。本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（）的銷售回款：2004年第4季度：；2005年：；2006年：640萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見附表4：《投資計(jì)劃表》。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（）內(nèi)銷售率可達(dá)到95%；多層住宅的銷售率可達(dá)到95%。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷售期（）內(nèi)銷售率可達(dá)到100%。銷售收入根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售建筑面積的市場(chǎng)價(jià)值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計(jì)，項(xiàng)目在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。其余未售部分及不可售的會(huì)所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測(cè)算銷售回款額。詳見附表5：《項(xiàng)目銷售回款表》。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測(cè)算分析，項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為54,114,992元，%。詳見附表7：《項(xiàng)目損益表》。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由前表計(jì)算可得，該項(xiàng)目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率為：%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值：45,560,272元。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期：。詳見附表6：《現(xiàn)金流量表》。貸款償還期根據(jù)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用分析以及資金籌措計(jì)劃，假設(shè)本項(xiàng)目申請(qǐng)8,000萬(wàn)元貸款額度，貸款償還期限為2年（每筆4,）。詳見附表8：《資金來(lái)源與運(yùn)用》、附表9：《貸款償還期測(cè)算表》。項(xiàng)目盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目投資不變，且售價(jià)和銷售回款計(jì)劃如前所設(shè)，則：（1）保本銷售價(jià)格： 聯(lián)排別墅：4,900元/平方米疊拼別墅：3,000元/平方米多層住宅：3,000元/平方米商業(yè)：沿公園5,000元/平方米沿裕興路：7,000元/平方米（2）保本銷售率：聯(lián)排/疊拼別墅：60%多層住宅：75%商業(yè)：74%銷售價(jià)格變化的不確定性分析通過(guò)銷售價(jià)格的變動(dòng)分析（變化幅度177。10%），銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的主要因素。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。10%）對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)也較為敏感，控制工程成本是爭(zhēng)取利潤(rùn)的有效手段。詳見附表10：《敏感性分析表》。九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議項(xiàng)目市場(chǎng)條件石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，市場(chǎng)消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和突出的景觀資源優(yōu)勢(shì)；目前市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價(jià)格兩極分化，大面積高價(jià)位獨(dú)立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快；未來(lái)2~3年內(nèi)市場(chǎng)以小高層、高層住宅競(jìng)爭(zhēng)為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢(shì)，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：貸款償還期：2年項(xiàng)目另有5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行銷售。通過(guò)敏感性分析，銷售收入及工程成本對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。（附表中價(jià)格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問(wèn)）深圳有限公司 2003年6月20