【正文】 部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。GDP及增長(zhǎng)，%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，%；，%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。::40。房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）東莞商品房施工和竣工面積，主要原因是1999年市場(chǎng)的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長(zhǎng)，以后的三年內(nèi)增量會(huì)有所增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資比例比較表199920002001全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資/社會(huì)固定資產(chǎn)投資東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個(gè)百分點(diǎn)。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從1998年開始，投資增長(zhǎng)率維持在5%以上，其中2001年增長(zhǎng)率達(dá)到32%。預(yù)計(jì)在12年內(nèi)，投資增長(zhǎng)率將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)，2001年達(dá)70萬平方米。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求還會(huì)擴(kuò)大.空置面積在不斷擴(kuò)大，但是銷售面積的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長(zhǎng)率，說明東莞的消費(fèi)需求增長(zhǎng)速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢(shì)。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場(chǎng)保持原來水平的同時(shí)，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞2萬多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，％，％，社會(huì)購(gòu)買力逐步提高。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。2002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額43億元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長(zhǎng)。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，：：，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢(shì)，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá)10億港元；日本美能達(dá)生產(chǎn)復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)，年產(chǎn)量達(dá)50萬臺(tái)；北大方正，三協(xié)精機(jī)，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，外來人口與戶籍人口的比例接近1：1。外來人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財(cái)政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K㎡）1701083656石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)——㎡，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)——㎡，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)——㎡，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)——㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)