【正文】 （元/㎡）租金（元/㎡（3）未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來(lái)2~3年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計(jì)有多層聚龍灣四期㎡，總建筑面積16萬(wàn)㎡，2003年5月開(kāi)工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項(xiàng)目㎡，總建筑面積約16萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2003年7月開(kāi)工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀(jì)麗江豪園三、四期花園洋房（小高層）、獨(dú)立別墅（4）市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋要素大面積獨(dú)立別墅中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復(fù)式多層、小高層、高層客戶(hù)企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級(jí)技術(shù)人員外地人個(gè)體戶(hù)總價(jià)300~500萬(wàn)元100~300萬(wàn)元50~100萬(wàn)元40~80萬(wàn)元15~30萬(wàn)元年均推出量10800㎡（約27套）44460㎡（約117套）6636㎡（28套）14200㎡（約71套）37500㎡（約375套）年均消化量4000㎡（約10套）14820㎡（約39套）6636㎡（28套2個(gè)月）10000㎡（約50套）27300㎡（約273套）消化量/推出量37%33%100%70%73%結(jié)論：（1）主要商業(yè)街道路名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種租金（元/㎡價(jià)格區(qū)間：普通住宅12002700元/㎡，別墅300010558元/㎡（2）主要住宅樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模戶(hù)型面積（㎡）銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)銷(xiāo)售率正龍豪園㎡，㎡，一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1期:346~5872期:獨(dú)立別墅301~568疊加別墅163081期:8033~97862期:3000~105581期:55%2期:45%聚龍灣㎡，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:~3房:~4房:~復(fù)式:~1期均價(jià):24002期均價(jià):25003期均價(jià):27001期約90套，銷(xiāo)售100%2期約434套，銷(xiāo)售90%3期約510套，銷(xiāo)售50%龍升市場(chǎng)㎡，340戶(hù),17棟7層住宅3房:~復(fù)式:~1596~224150%金沙灣花園㎡，目前規(guī)劃147個(gè)地塊,以賣(mài)地自建方式開(kāi)發(fā)(獨(dú)立別墅)350~500地塊價(jià)格170~200萬(wàn)元(每個(gè)地塊面積約280~300㎡) 新世紀(jì)麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主洋房:~148復(fù)式:246~259別墅:318~561洋房均價(jià):3000別墅均價(jià):5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層70~90均價(jià):1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80~110均價(jià):1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均價(jià):1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):1200100%聯(lián)合廣場(chǎng)新城區(qū)舊式多層70~120均價(jià):1200100%華南花園老城區(qū)高層113~130均價(jià):170060%君清居新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):160070%富林大廈老城區(qū)高層90~120均價(jià):1800100%目前市場(chǎng)上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場(chǎng)三個(gè)新樓盤(pán)，除此之外其它樓盤(pán)均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場(chǎng)價(jià)格較低。n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷(xiāo)售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。n 本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開(kāi)發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛(ài)地時(shí)代）。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場(chǎng)化程度低。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)突然升溫。（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，外來(lái)人口與戶(hù)籍人口的比例接近1：1。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶(hù)石龍。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠(chǎng)200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。（3）利用外資額利用外資額從2000年開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。2002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額43億元。石龍鎮(zhèn)至莞城車(chē)程約20分鐘；，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，％，％，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力逐步提高。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱(chēng)廣東四大名鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門(mén)，一直以來(lái)城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。（3）商品房銷(xiāo)售面積和空置面積（2）東莞商品房銷(xiāo)售面積和空置率從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積來(lái)看，除了在1998年受外銷(xiāo)市場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)，2001年達(dá)70萬(wàn)平方米。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從1998年開(kāi)始，投資增長(zhǎng)率維持在5%以上，其中2001年增長(zhǎng)率達(dá)到32%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。::40。GDP及增長(zhǎng)，%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，%；，%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓