【正文】 均價為 元 /㎡，雨湖區(qū)商品住房均價為 23 元 /㎡；分層數(shù)來看，多層商品住房均價為 2294 元 /㎡，高層商品住房均價為 元 /㎡；分套型來看， ≤90 ㎡的銷售均價為 元 /㎡， 90— 144㎡的均價為 元 /㎡， ≥144 ㎡的均價為 元 /㎡。 商品房銷售均價小幅攀升。自去年四季度以來，商品房市場持續(xù)熱銷，已經(jīng)透支了部分市場需求，加之一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，國家調(diào)控政策又相繼出臺，使得市場成交量的上揚趨勢有所抑制。月末累計可售套數(shù)為 8766 套，同比減少 2873 套，減幅達到 25%。 交易市場熱度不減。今年是我市的 “ 形象提升年 ” 、 “ 項目建設(shè)年 ” ，將重點推進十大類 45 個城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，尤其是沿江風光帶及 棚戶區(qū)改造工程將于年內(nèi)全面鋪開，住房保障政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，消費需求將進一步釋放，這使得市場預(yù)期看好，投資信心提升。上半年，湘潭市商品房批準銷售面積 萬㎡，實際登記 銷售面積 萬㎡，同比增幅分別為 52%、 14%，供求比為 (b)城市房地產(chǎn)價格 分析： (c) 城市房地產(chǎn)銷售臺數(shù)走勢 2021 年一季度，國家出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，受其影響，我市房地產(chǎn)市場的各項指標與去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市場熱度不減，呈現(xiàn)供小于求，商品房供銷比為 0.69： 1，商品住房供銷比為 ： 1，房屋銷售均價小幅攀升 . A、房產(chǎn)一級市場（商品房） 市場供應(yīng)量逐月回升。 （ 2） 城市房地產(chǎn)市場分析 (a) 2021 年 城市房地產(chǎn)狀況： 上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升，市場供應(yīng)漸趨穩(wěn)定，市場交易量價齊 升 上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 13%；其中住宅投資 億元，同比增長 19%。其中 15 月，全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長 %，增幅比 14 月回落 個百分點。除了恒大地產(chǎn)銷售額逆勢上漲之外，其他幾大地產(chǎn)上市公司 5 月份銷售額均出現(xiàn)下滑。 5 月份當月，商品房銷售面積 6777 萬平方米，比上月減少 1274 萬平方米，下降 %；商品房銷售額 3335 億元，比上月減少 1113 億元，下降 %。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi) ,但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及 ,2021 年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升 ,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制 。 （ 3） .充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和污染物減排等兩型社會建設(shè)的規(guī)劃理念城市中心區(qū)建設(shè)日新月異，成績有目共睹，但要實現(xiàn)全部目標還 。 6. 市政設(shè)施分析 （ 1） .充分 利用現(xiàn)狀，合理確定規(guī)劃標準和建設(shè)規(guī)模，統(tǒng)籌優(yōu)化市政設(shè)施布局，實現(xiàn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，保障城市健康發(fā)展。 湘潭許多困難有待克服。生態(tài)公園南部區(qū)域已基本建成：錦源廣場已投入使用，夢澤湖下湖、錦橋、詠蓮臺、湖上旭日東升大型彩色音樂噴泉都已建成。行政中心逐漸成形：人民大廈去年 10月 8 日投入使用，市委大樓將在今年投入使用，軍分區(qū)大樓即將全面竣工，人大大樓、政協(xié)大樓也將年內(nèi)開工。為發(fā)揮人文資源 打造城市名片，一些歷史人文、特色文化安排其中，如夢澤湖畔的蓮詩文化、錦源廣場內(nèi)的歷代頌潭城詩碑，還有東方紅廣場上即將矗立《鄉(xiāng)情》雕塑等，通過這些著力營造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。上網(wǎng)征集、優(yōu)化完善的規(guī)劃具有較高水準，特別是規(guī)劃充分利用原有的地形、地貌設(shè)計有一個生態(tài)公園（湖湘公園），因地制宜、適地開發(fā)，區(qū)內(nèi)樹林植被整體收購，盡量保持原有生態(tài)和地貌，并利用中心人工湖，在全國首例實施地溫區(qū)域中央空調(diào)模式；三是文化特色，著力打造一流的城市中心人文環(huán)境。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊，各區(qū)域既獨成體系又相互關(guān)聯(lián)，有機的結(jié)成一個整體。目前，區(qū)內(nèi)的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目是 通過向企業(yè)融資施工，兩年后再歸還本金的方式運作的，如區(qū)內(nèi)道路、排水箱涵、錦源廣場、詠蓮臺、東方紅廣場等項目，現(xiàn)已融納資金近 1 億元。 湘潭市城市中心區(qū)的建設(shè)是按照高起點、高標準、新思路、新觀念的要求進行的，力求把它建成一流城區(qū)。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟一體化城市群的形成而實施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。 3) 教育機構(gòu)：湘潭職業(yè)技術(shù)學院、湘潭高新區(qū)火炬學校、小哈佛美語本案 幼稚園金橋園 4) 醫(yī)療機構(gòu)：湘潭第三醫(yī)院 5) 購物中心 /超市：步步高超市、世紀苑超市 6) 文化： 體育、娛樂設(shè)施：圖書館 7) 公園 ： 湖湘公園 、雙擁廣 場、東方紅廣場 8) 銀行：中國建設(shè)銀行 9) 郵局：中國郵政局 10) 其他：寶塔派出所執(zhí)勤點 附圖 ：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 2) 教育機構(gòu)：湘潭職業(yè)技術(shù)學院、湘潭高新區(qū)火炬學校、小哈佛美語幼稚園金橋園、湘潭市教育局 3） 醫(yī)療機構(gòu)：湘潭第三醫(yī)院、 芙蓉醫(yī)院、第六醫(yī)院 4） 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 （ 2） 出行主要依靠公交車即可。 2) 地面現(xiàn)狀，包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 3) 地面現(xiàn)有居民情況 ， 包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 4) 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 5) 土地的完整性 ， 有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 6) 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強化偉人故里、紅色文化、濱江風光、現(xiàn)代城市的特色，以紅色文化 旅游帶動發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國知名的旅游勝地。 文化名城：以 “ 偉 人故里、文明湘潭 ” 為主題創(chuàng)建 “ 全國文明城市 ” ；發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報 “ 省級和國家級歷史文化名城 ” ；促進教育均衡快速發(fā)展，擴大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟強市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。 d道路用地 規(guī)劃人均道路廣場用地 平方米左右，使道路建設(shè)水平與其功能相適應(yīng)。 b工業(yè)用地 規(guī)劃人均工業(yè)用地達到 17平方米左右，未來重點提升工業(yè)用地的集約化水平，提高產(chǎn)業(yè)的集聚度和土地使用效率 ，控制占地規(guī)模，有效擴大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模。 規(guī)劃建設(shè)用地指標選擇 ： a居住用地 規(guī)劃人均居住用地達到 31平方米，提高居住區(qū)的建設(shè)質(zhì)量，注重居住區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)。 建立城市發(fā)展的動態(tài)監(jiān)控機制，依據(jù)人口增長和經(jīng)濟發(fā)展的趨勢與變化等因素，調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量和建設(shè)時序。 (2)湘潭政策環(huán)境分析 A. 總體戰(zhàn)略定位 湘潭是全國 “ 兩型社會 ” 建設(shè)的示范區(qū)，中部地區(qū)率先崛起的經(jīng)濟強市，長株潭城市群向西輻射的城鄉(xiāng)服務(wù)中心，具有國際品質(zhì)的文化旅游名城和現(xiàn)代化生態(tài)型宜居城市。隨著美聯(lián)儲進入加息周期，中國也逐步揭開加息的帷幕，毫無疑問將使開發(fā)商與購房者展開新的博弈。此外，房地產(chǎn)融資管理不善，土地反復(fù)抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產(chǎn)融資的風險系 數(shù)。在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)項目投資中，開發(fā)商只需付出土地出讓金，在取得土地的使用權(quán)后即向銀行進行土地抵押獲得貸款。 開發(fā)項目土地所屬地域在湘潭市岳塘區(qū)，該城市 以 “ 偉人故里、文明 湘潭 ” 為主題創(chuàng)建 “ 全國文明城市 ” ；發(fā)掘偉人文化、名人 文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報 “ 省級和國家級歷史文化名城 ” ；促進教育均衡快速發(fā)展，擴大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。同時，排水實行雨污分流、園區(qū)大面積綠化符合國家環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展。居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來 房地產(chǎn)追捧的熱點之一。是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會的需要。 項目合作單位介紹 項目經(jīng)濟指標介紹 建議規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 數(shù)值 項目 數(shù)值 總用地面積 /㎡ 住宅平均層數(shù) /層 總建筑面積 /㎡ 建筑密度（ %） 住宅建筑面積 /㎡ 容積率 低商建筑面積 /㎡ 綠地率（ %） 公共建筑 面積 /㎡ 地面停車位 可供銷售面積 /㎡ 地下停車位 二、項目決策背景及摘要 本 項目對面是湘潭市最好的房地產(chǎn)公司之一，金僑集團。 湘潭市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 “ XX 山莊 ” 可行性研究報告 XX 房地產(chǎn)研究咨詢事務(wù)所 二〇一〇年六月 目錄 第一部分：項目概況分析 .........