【正文】 充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：貸款償還期：2年項(xiàng)目另有5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行銷售。九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議項(xiàng)目市場(chǎng)條件石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，市場(chǎng)消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和突出的景觀資源優(yōu)勢(shì)；目前市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價(jià)格兩極分化，大面積高價(jià)位獨(dú)立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快；未來(lái)2~3年內(nèi)市場(chǎng)以小高層、高層住宅競(jìng)爭(zhēng)為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。10%）對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)也較為敏感，控制工程成本是爭(zhēng)取利潤(rùn)的有效手段。10%），銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的主要因素。詳見(jiàn)附表8：《資金來(lái)源與運(yùn)用》、附表9：《貸款償還期測(cè)算表》。詳見(jiàn)附表6：《現(xiàn)金流量表》。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測(cè)算分析，項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為54,114,992元，%。根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測(cè)算銷售回款額。銷售收入根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售建筑面積的市場(chǎng)價(jià)值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計(jì)，項(xiàng)目在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（）的銷售回款：2004年第4季度：；2005年：；2006年：640萬(wàn)元。自有資金：6,500萬(wàn)元。根據(jù)2003年6月5日中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款8000萬(wàn)元，期限為2年，%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（：《貸款償還期測(cè)算表》）。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。詳見(jiàn)附表3：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。 施工進(jìn)度表詳見(jiàn)附表1：《施工進(jìn)度表》。確定建設(shè)期為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開(kāi)始，至2005年6月工程全部竣工。本項(xiàng)目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期6個(gè)月，施工期18個(gè)月，建設(shè)期共2年。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商 業(yè)6,300 其中：沿公園3,75010,000 沿裕興路2,55015,000會(huì) 所2,000總建筑面積69,626項(xiàng)目建筑紅線用地面積綜合容積率商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會(huì)所圖10：開(kāi)發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局n 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）n 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀n 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目的戶型面積如下：住宅總計(jì)有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價(jià)值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場(chǎng)需求；商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，進(jìn)深15米，臨街面寬初步確定為3~6米，適合投資經(jīng)營(yíng)。n 集中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性商場(chǎng)易被消費(fèi)者認(rèn)同n 。n 餐飲業(yè)不發(fā)達(dá)，餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少。n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場(chǎng)、龍城路等生意清淡。月）租售情況聚龍灣三期裙樓裕興路裙樓共3層，第3層用于辦公，第2層約2萬(wàn)㎡，對(duì)外銷售、招商1層鋪位共約182間，面積12~128㎡，以12~37㎡為主2層8000㎡整體對(duì)外招商1層街鋪：200001層內(nèi)鋪：15000（未定）2002年年中1層推出約80間鋪，已售出60間，2003年年中計(jì)劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營(yíng)聚龍灣一期裙樓裕興路共28間街鋪，約3920㎡開(kāi)間7m進(jìn)深20m10000≤30已全部售完，80%在經(jīng)營(yíng)（裝飾、設(shè)計(jì)、餐飲、美容等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租金沙灣花園街鋪裕興路沿裕興路共79間街鋪，約3550㎡開(kāi)間3m進(jìn)深15m9000~10000≤30已全部售完，60%在經(jīng)營(yíng)（裝飾材料、施行社、建材、售樓處、地產(chǎn)中介、食雜店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓華毅花園街鋪裕興路共7間街鋪，約3885㎡開(kāi)間15m進(jìn)深37m早期:5000后期:9000~10000≤30早期低價(jià)已全部售完，因面積較大、進(jìn)深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營(yíng)不理想結(jié)論：n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時(shí)，近年出現(xiàn)大華廣場(chǎng)、富昇百貨等大型商業(yè)。月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬(wàn)㎡㎡1F：化妝品、超市2~3F：服裝、鞋4F：家電、文化用品3~4F（部分）：影劇院5~6F：倉(cāng)庫(kù)與辦公90%大華廣場(chǎng)紅棉路總高6層 ㎡1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：10015090%金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)西湖三路總高4層建筑面積6萬(wàn) ㎡1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂(lè)城、美食廣場(chǎng)90%龍升市場(chǎng)龍升路12F：17193㎡1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場(chǎng)2F：商場(chǎng)、停車場(chǎng)街鋪：15柜臺(tái)：150200/個(gè)1層售價(jià)：8550元/㎡30%（3）未來(lái)商業(yè)供給商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布價(jià)格