東莞市常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目可行性研究報告-在線瀏覽
2025-06-14 23:16本頁面
【正文】 可享受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的成果；項目具有收益高，資金回收快，抗風(fēng)險能力強(qiáng)的特點，不失為一個很好的投資項目。（五）項目開發(fā)思路深圳科聚源有限公司對項目用地進(jìn)行承租，租金為 萬元/年，租期20年。由置業(yè)公司和科聚源公司共同出資成立項目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 二、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述（一）東莞土地市場情況回顧2007年，東莞的房價在“”新政出臺前一路高歌，東莞樓市可以用熱火朝天來形容。但在“”銀行新政和其他一系列抑制房價上漲的宏觀調(diào)控政策出臺之后,東莞的房價和地價都開始雙雙跳水。從東莞市08年第一季度的土地成交情況來看，整體的交易氣氛持續(xù)冷清，絕大部分的地塊均以超低的價格成交，現(xiàn)場基本無人競拍。持續(xù)低迷的樓市情況，讓大部分開發(fā)商不敢輕易出手拿地，開發(fā)商拿地會比以前更加的謹(jǐn)慎和理智。08年1月18日，位于莞城區(qū)運河?xùn)|二路的一宗商住地塊進(jìn)行公開拍賣。該地塊的成交地面單價高達(dá)20806元/平米，折合樓面地價也去到3783元/平米，08年首宗地王于莞城誕生！該地塊位于莞城區(qū)的核心位置，地段較為優(yōu)越。據(jù)了解，該地王的競得者城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背景就是富通地產(chǎn)，富通地產(chǎn)有意將其打造成為莞城區(qū)新的標(biāo)志性建筑。同時該地塊的成功拍出，對周邊樓市將是一種刺激，有利于加強(qiáng)消費者現(xiàn)在置業(yè)莞城區(qū)的信心。至此，在兩宗地段不錯的商住用地相繼遭遇流拍后，東莞的土地交易市場才稍微顯露出回暖的痕跡，這對于冷清許久的東莞土地市場來說，已經(jīng)是一個不錯的跡象。08年第一季度商品房新增供應(yīng)面積的減少主要體現(xiàn)在非住宅的減少，㎡，同比07年減少近六成。08年第一季度住宅新增供應(yīng)面積同比持平而套數(shù)卻同比增加16%，一定程度說明08年東莞市住宅供應(yīng)套均面積在減少，“90/70”政策功效在顯現(xiàn)。07年和08年第一季度東莞市商品房新增供應(yīng)情況對照表數(shù)據(jù)來源:東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)在售公寓的市場情況項目名稱項目占地小戶型類型入市時間均價尚書銀座62710㎡公寓08年5月11000元（含3000精裝）時尚島18738 ㎡公寓08年2月7500元（含800精裝）中信德方斯17280 ㎡純小戶型08年1月8000元（含2500精裝）景湖春曉213600 ㎡大社區(qū)中的小戶型08年1月5800元（含600簡裝）理想0769三期328998㎡大社區(qū)中的小戶型07年下半年5200元天誠康橋8300㎡純小戶型07年5月5400元萬科城市高爾夫123400 ㎡大社區(qū)中的小戶型07年5月6000元（含精裝）花園城230000 ㎡大社區(qū)中的小戶型07年上半年4800元城市風(fēng)景69970 ㎡洋房住宅07年5月5500元名門公寓酒店式公寓07年下半年6700元（含精裝）上層公寓120000 ㎡公寓07年下半年6200元宜景康源4950 ㎡純小戶型07年下半年6500元城市假日三期7077 ㎡公寓07年下半年5800元金升國際公寓7875 ㎡純小戶型07年上半年5200（含精裝）（1）去年下半年開始，大量小戶型公寓入市，成交狀況不太理想。常平鎮(zhèn)在售商品房情況窗體頂端物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商翠景灣 常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號普通住宅5000元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)公司 中央公園一號常平鎮(zhèn)木倫管理區(qū)口岸大道西南側(cè)普通住宅5000元/平方米 東莞市星宇麗苑廣場開發(fā)有限公司 藍(lán)月灣二期常平鎮(zhèn)塘角大道普通住宅4300元/平方米 東莞東興花園開發(fā)有限公司 金田花園常平鎮(zhèn)司馬村東深公路旁普通住宅4500元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田麗園二期常平鎮(zhèn)常東路東田麗園內(nèi)普通住宅6300元/平方米 東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田山畔華庭常平鎮(zhèn)常馬路旁邊普通住宅7000元/平方米東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 花和小城常平鎮(zhèn)常馬路月湖灣普通住宅5500元/平方米窗體底端東莞市商鋪銷售情況商業(yè)銷售量面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）成交均價（元/平米）2007年1月—2008年3月116455192010930東莞市2007年1月—2008年3月商業(yè)總體銷售量為116455平米，銷售套數(shù)1920套，成交均價10930元/平米。，與供應(yīng)的套均面積110平米以上極不相稱，說明市場上總價低中小鋪最為暢銷。 位于東莞市常平鎮(zhèn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟；178。 毗鄰?；⒏咚俟烦Ｆ匠鋈肟冢煌ū憷?。 周邊建筑目前以城中村、村屋為主，觀感一般；178。機(jī)會（O）178。 東莞火車東站商圈的迅速發(fā)展，將會形成住宅需求，為周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來新的契機(jī)。 項目用地附近有一個大型住宅發(fā)展項目，由知名發(fā)展商卓越集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，將會形成激烈的市場競爭；178。（二）項目定位項目用地分析本項目用地面積21277平方米，地塊形狀為規(guī)則四邊形。項目客戶定位常平鎮(zhèn)的中小企業(yè)主，常平鎮(zhèn)公務(wù)員事業(yè)單位工作人員，港澳人士。 四、經(jīng)濟(jì)分析（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積（㎡）建筑密度容積率建筑面積（㎡）建筑物占地面積（㎡）21277363831住宅可售建筑面積（㎡）配套商業(yè)面積（㎡）公建配套面積（㎡）623311000500（二）成本分析序號項目名稱單方造價（元/m2）計算依據(jù)（m2）總價（萬元）備注1 地價 63831 2 前期費(含報建費等) 63831 報建費、前期稅費、設(shè)計費、監(jiān)理費等3 建安費 63831 含建筑、安裝、室內(nèi)水電、消防、智能4 設(shè)備及安裝費 63831 5 配套建設(shè)費（含外水、外電、道路、廣場） 63831 室外水電、消防、道路、廣場6 園林、綠化、園建項目 63831 園林、園建50元/m2，按總建筑面積折算7 管理費 63831 按土地成本及建設(shè)費（16）*%計8 財務(wù)費 63831 按總投資65%,1 %利率計9 不可預(yù)見計 63831 按總投資（16）*2%計10
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