【正文】 期20年。常平鎮(zhèn)把公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為完善城市功能的重點(diǎn)，按國(guó)家一級(jí)劇院的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了常平大劇院，建設(shè)了常平醫(yī)院新住院大樓，設(shè)立了常平中學(xué)新校區(qū)，建成了一批中小學(xué)教學(xué)樓和宿舍樓，完善了一批供水、排水、排污、電力配套設(shè)施，啟動(dòng)了東部及西部污水處理廠建設(shè)，生活和居住的環(huán)境不斷改善。2006年常平鎮(zhèn)確立了促進(jìn)物流業(yè)“三大轉(zhuǎn)變”（物流產(chǎn)品從農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為主向工業(yè)產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)變，物流手段從發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)為主向與國(guó)際物流鏈條接軌轉(zhuǎn)變，物流網(wǎng)絡(luò)從物流向信息流轉(zhuǎn)變）的思路，拓展物流業(yè)發(fā)展的內(nèi)涵和市場(chǎng)空間，同時(shí)投入資金啟動(dòng)了物流技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)，極大地加速了物流業(yè)的發(fā)展。該區(qū)方圓大約1平方公里范圍的核心商圈內(nèi)，集聚了一大批知名的商貿(mào)企業(yè)、星級(jí)酒店，初步形成了名牌特色街、數(shù)碼電子街、水果街、茶葉街、商業(yè)步行街和食街等眾多特色街區(qū)。近年來，常平鎮(zhèn)的玩具、燈飾等行業(yè)與高新技術(shù)、資本市場(chǎng)的結(jié)合日趨緊密，升級(jí)步伐不斷加快，逐漸煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。交通樞紐　　“鐵龍三路樞會(huì)常平”是對(duì)常平鐵路交通優(yōu)勢(shì)的生動(dòng)描述。占地面積21277平方米。出口總額28億美元，增長(zhǎng)20％。生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)是戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，2004年建成了東莞首個(gè)博士后工作站和省環(huán)境生物工程技術(shù)研發(fā)中心，2006年又引進(jìn)了聯(lián)康生物科技集團(tuán)等多家企業(yè)，落實(shí)了生物醫(yī)藥、生物能源等一批項(xiàng)目。全鎮(zhèn)擁有面積500平方米以上的大型購(gòu)物商場(chǎng)24個(gè)，總面積達(dá)31萬平方米，其中面積超過5000平方米的有12個(gè)，超1萬平方米的有10個(gè)。大京九物流基地是東莞市重點(diǎn)發(fā)展的大型物流基地之一，總規(guī)劃面積4500多畝，目前有大京九塑膠城、東盛貨場(chǎng)、常安快遞、黃埔海關(guān)快件中心等多個(gè)大型項(xiàng)目入園落戶。常平鎮(zhèn)把道路建設(shè)作為城市建設(shè)的龍頭，僅“十五”期間，改造和新建道路里程約65公里。（三）項(xiàng)目提出的背景為加快盤活集團(tuán)土地物業(yè)資源，經(jīng)與合作方多次認(rèn)真考察、反復(fù)分析論證，認(rèn)為項(xiàng)目所處區(qū)位地理位置優(yōu)越，區(qū)域已形成成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域商貿(mào)氣氛濃厚，同時(shí)本物業(yè)現(xiàn)租金收入較低，通過房地產(chǎn)開發(fā)，土地價(jià)值獲得極大的提升，根據(jù)價(jià)值工程原理，決定對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行可行性研究。同時(shí)一級(jí)市場(chǎng)的土地成交價(jià)格也在狂飚，地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)某些地塊的樓面地價(jià)比房?jī)r(jià)還高的現(xiàn)象。當(dāng)天的拍賣現(xiàn)場(chǎng)共有包括富通、光大等在內(nèi)的7家開發(fā)商參加了競(jìng)拍，經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)共82輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終被東莞市城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9億4千萬元的總價(jià)競(jìng)得。（二）商品房市場(chǎng)情況住宅新增供應(yīng)面積與07年一季度基本持平08年第一季度東莞市商品房新增供應(yīng)面積約120萬㎡，同比07年減少約14%；，與07年基本持平。與供應(yīng)相比，東莞市商業(yè)銷售狀況并不理想（％），商業(yè)積壓嚴(yán)重。 距離常平鎮(zhèn)現(xiàn)時(shí)的中心商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套不夠完善。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位為小高層電梯花園洋房小區(qū)，擬建地上建筑63831平方米，配套商業(yè)約1000平方米，建成小高層住宅小區(qū)?，F(xiàn)金流分析 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間12341流入場(chǎng)地出租 　　　2銷售回款　　 3流入小計(jì) 4流出場(chǎng)地租金 　　　5地價(jià)　 　　6建設(shè)投資　 7財(cái)務(wù)費(fèi)用　 8管理費(fèi)用 9營(yíng)銷費(fèi)用 　 10營(yíng)業(yè)稅及附加 11流出小計(jì) 12凈現(xiàn)金流 () 13累計(jì)凈現(xiàn)金流 ()() 14凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 () 15累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值（I=10％） ()() 敏感性分析序號(hào)項(xiàng)目變化幅度金額/銷售額盈虧平衡點(diǎn)投資回報(bào)率內(nèi)部收益率1總投資5% %%%2總投資10% %%%3總投資10% %%%4總投資5% %%%5總投資0% %%%6售價(jià)5% %%%7售價(jià)10% %%%8售價(jià)10% %%%9售價(jià)5% %%%10售價(jià)0% %%%（六）小結(jié)分析得出36個(gè)月實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)投資回收，從而判斷項(xiàng)目在較短時(shí)間內(nèi)能滿足投資回收的要求。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)τ谧≌枨箅S商圈發(fā)展呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目銷售壓力不大。總體結(jié)論：本項(xiàng)目開發(fā)收益高，風(fēng)險(xiǎn)可控，項(xiàng)目可行。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對(duì)待你的工作,不懈怠你的工作、?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來講，是十分重要的。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。不被瑣務(wù)纏身高效能人士不會(huì)被太多的瑣務(wù)纏身。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士。”法國(guó)大作家雨果也說：“語言就是力量。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會(huì)，也不能保證獲得成功。合理應(yīng)對(duì)壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí),自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長(zhǎng),成為行業(yè)的能手,一個(gè)人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓