東莞市常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-24 23:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6200元宜景康源4950 ㎡純小戶型07年下半年6500元城市假日三期7077 ㎡公寓07年下半年5800元金升國(guó)際公寓7875 ㎡純小戶型07年上半年5200（含精裝）（1）去年下半年開始，大量小戶型公寓入市，成交狀況不太理想。但也有特例，比如贈(zèng)送面積比較多的晶城，開盤熱銷，比如大社區(qū)里面的小房子的春曉美寓，低價(jià)入市，成交不錯(cuò)，再比如中心區(qū)絕版地段的尚書銀座，高價(jià)熱銷；（2）公寓普遍都帶裝修出售，其中高端公寓以精裝為主，普通公寓以普裝為主；（3）公寓價(jià)格不斷下滑，現(xiàn)在基本與普通洋房?jī)r(jià)格持平；（4）公寓客戶包括自住客戶和投資客戶，現(xiàn)在投資客戶萎縮，市場(chǎng)冷淡，在很大程度上影響了公寓的銷售。常平鎮(zhèn)在售商品房情況窗體頂端物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開發(fā)商翠景灣 常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號(hào)普通住宅5000元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)公司 中央公園一號(hào)常平鎮(zhèn)木倫管理區(qū)口岸大道西南側(cè)普通住宅5000元/平方米 東莞市星宇麗苑廣場(chǎng)開發(fā)有限公司 藍(lán)月灣二期常平鎮(zhèn)塘角大道普通住宅4300元/平方米 東莞東興花園開發(fā)有限公司 金田花園常平鎮(zhèn)司馬村東深公路旁普通住宅4500元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田麗園二期常平鎮(zhèn)常東路東田麗園內(nèi)普通住宅6300元/平方米 東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田山畔華庭常平鎮(zhèn)常馬路旁邊普通住宅7000元/平方米東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 花和小城常平鎮(zhèn)常馬路月湖灣普通住宅5500元/平方米窗體底端東莞市商鋪銷售情況商業(yè)銷售量面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）成交均價(jià)（元/平米）2007年1月—2008年3月116455192010930東莞市2007年1月—2008年3月商業(yè)總體銷售量為116455平米，銷售套數(shù)1920套，成交均價(jià)10930元/平米。與供應(yīng)相比，東莞市商業(yè)銷售狀況并不理想（％），商業(yè)積壓嚴(yán)重。，與供應(yīng)的套均面積110平米以上極不相稱，說明市場(chǎng)上總價(jià)低中小鋪?zhàn)顬闀充N。 三、項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）178。 位于東莞市常平鎮(zhèn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟；178。 處于東莞火車東站商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚；178。 毗鄰?；⒏咚俟烦Ｆ匠鋈肟?，交通便利。劣勢(shì)（W）178。 周邊建筑目前以城中村、村屋為主，觀感一般；178。 距離常平鎮(zhèn)現(xiàn)時(shí)的中心商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套不夠完善。機(jī)會(huì)（O）178。 常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向常平東部搬遷，將帶動(dòng)周邊的配套、商業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快該區(qū)域周邊的城市化進(jìn)程；178。 東莞火車東站商圈的迅速發(fā)展，將會(huì)形成住宅需求，為周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來新的契機(jī)。威脅（T）178。 項(xiàng)目用地附近有一個(gè)大型住宅發(fā)展項(xiàng)目，由知名發(fā)展商卓越集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，將會(huì)形成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；178。 國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策繼續(xù)加大力度，后市存在不明朗因素，影響置業(yè)者的信心。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目用地分析本項(xiàng)目用地面積21277平方米，地塊形狀為規(guī)則四邊形。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位為小高層電梯花園洋房小區(qū)，擬建地上建筑63831平方米，配套商業(yè)約1000平方米，建成小高層住宅小區(qū)。項(xiàng)目客戶定位常平鎮(zhèn)的中小企業(yè)主，常平鎮(zhèn)公務(wù)員事業(yè)單位工作人員，港澳人士。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：住宅售價(jià)為5000元/平方米，商業(yè)部分售價(jià)為12000元/平方米。 四、經(jīng)濟(jì)分析（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積（㎡）建筑密度容積率建筑面積（㎡）建筑物占地面積（㎡）21277363831住宅可售建筑面積（㎡）配套商業(yè)面積（㎡）公建配套面積（㎡）623311000500（二）成本分析序號(hào)項(xiàng)目名稱單方造價(jià)（元/m2）計(jì)算依據(jù)（m2）總價(jià)（萬元）備注1 地價(jià) 63831 2 前期費(fèi)(含報(bào)建費(fèi)等) 63831 報(bào)建費(fèi)、前期稅費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等3 建安費(fèi) 63831 含建筑、安裝、室內(nèi)水電、消防、智能4 設(shè)備及安裝費(fèi) 63831 5 配套建設(shè)費(fèi)（含外水、外電、道路、廣場(chǎng)） 63831 室外水電、消防、道路、廣場(chǎng)6 園林、綠化、園建項(xiàng)目 63831 園林、園建50元/m2，按總建筑面積折算7 管理費(fèi) 63831 按土地成本及建設(shè)費(fèi)（16）*%計(jì)8 財(cái)務(wù)費(fèi) 63831 按總投資65%,1 %利率計(jì)9 不可預(yù)見計(jì) 63831 按總投資（16）*2%計(jì)10 營(yíng)銷費(fèi) 63831 %計(jì)(銷售中心建設(shè)費(fèi)、含廣告費(fèi)、銷售人員工資、活動(dòng)費(fèi)等）11 合計(jì) ?。ㄈ╀N售收入可售住宅面積（㎡）住宅銷售均價(jià)（元/m2）住宅銷售金額（萬元）623315000 配套商業(yè)面積（㎡）商業(yè)銷售均價(jià)（元/m2）商業(yè)銷售金額（萬元）100012000 銷售收入合計(jì) 現(xiàn)有場(chǎng)地出租收入 現(xiàn)有建筑物面積（㎡） 工業(yè)廠房出租租金（元/㎡/月） 場(chǎng)地出租租金年收入（萬元） （四）靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析，可實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約5000萬元，%，%，稅后自有資金報(bào)酬率46%，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力在行業(yè)平均水平之上。損益表 序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）1廠房出租收入 2銷售收入 3收入合計(jì) 4廠房出租成本 5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本 6銷售營(yíng)業(yè)稅及附加 7成本合計(jì) 8利潤(rùn) 9所得稅 10凈利潤(rùn) 11稅前投資利潤(rùn)率%12稅后投資利潤(rùn)率%13經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)%14自有資金 15自有資金稅后投資利潤(rùn)率%（五）動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析測(cè)算假設(shè)：選取高于同期銀行貸款利率的10%作為年基準(zhǔn)收益率，第4年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9455萬元，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目建設(shè)期時(shí)間2年，銷售期時(shí)間2年，期內(nèi)現(xiàn)金流入主要為銷售收入、租金收入?，F(xiàn)金流出時(shí)間主要考慮工程進(jìn)度安排，包括建設(shè)資金、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等，動(dòng)態(tài)回收期為36個(gè)月。通過計(jì)算可以得出，%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。現(xiàn)金流分析
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