【正文】 31 。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。注重準(zhǔn)備工作一個善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習(xí)慣是你的朋友，他會幫助你成功。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力,提高一個人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。風(fēng)險可控，項目可行。項目建設(shè)期時間2年，銷售期時間2年，期內(nèi)現(xiàn)金流入主要為銷售收入、租金收入。分析：通過區(qū)域分析，本區(qū)域經(jīng)濟處于上升通道中，市政利好進一步刺激區(qū)域的消費需求,價格下降可能性不大。五、項目主要風(fēng)險及應(yīng)對措施（一）資金風(fēng)險，項目自有資金需達到8000萬元，其余資金通過項目融資和項目營銷解決，存在資金風(fēng)險。通過計算可以得出，%，遠高于行業(yè)平均水平。四、經(jīng)濟分析（一）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地面積（㎡）建筑密度容積率建筑面積（㎡）建筑物占地面積（㎡）21277363831住宅可售建筑面積（㎡）配套商業(yè)面積（㎡）公建配套面積（㎡）623311000500（二）成本分析序號項目名稱單方造價（元/m2）計算依據(jù)（m2）總價（萬元）備注1 地價 63831 　2 前期費(含報建費等) 63831 報建費、前期稅費、設(shè)計費、監(jiān)理費等3 建安費 63831 含建筑、安裝、室內(nèi)水電、消防、智能4 設(shè)備及安裝費 63831 　5 配套建設(shè)費（含外水、外電、道路、廣場） 63831 室外水電、消防、道路、廣場6 園林、綠化、園建項目 63831 園林、園建50元/m2，按總建筑面積折算7 管理費 63831 按土地成本及建設(shè)費（16）*%計8 財務(wù)費 63831 按總投資65%,1 %利率計9 不可預(yù)見計 63831 按總投資（16）*2%計10 營銷費 63831 %計(銷售中心建設(shè)費、含廣告費、銷售人員工資、活動費等）11 合計 　 ?。ㄈ╀N售收入可售住宅面積（㎡）住宅銷售均價（元/m2）住宅銷售金額（萬元）623315000 配套商業(yè)面積（㎡）商業(yè)銷售均價（元/m2）商業(yè)銷售金額（萬元）100012000 銷售收入合計　 現(xiàn)有場地出租收入　現(xiàn)有建筑物面積（㎡） 工業(yè)廠房出租租金（元/㎡/月） 場地出租租金年收入（萬元） （四）靜態(tài)經(jīng)濟分析，可實現(xiàn)毛利潤約5000萬元，%，%，稅后自有資金報酬率46%，本項目的靜態(tài)盈利能力在行業(yè)平均水平之上。（二）項目定位項目用地分析本項目用地面積21277平方米，地塊形狀為規(guī)則四邊形。 東莞火車東站商圈的迅速發(fā)展，將會形成住宅需求，為周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來新的契機。 周邊建筑目前以城中村、村屋為主，觀感一般；178。 位于東莞市常平鎮(zhèn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟；178。常平鎮(zhèn)在售商品房情況窗體頂端物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商翠景灣 常平鎮(zhèn)沿河?xùn)|一路1號普通住宅5000元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)公司 中央公園一號常平鎮(zhèn)木倫管理區(qū)口岸大道西南側(cè)普通住宅5000元/平方米 東莞市星宇麗苑廣場開發(fā)有限公司 藍月灣二期常平鎮(zhèn)塘角大道普通住宅4300元/平方米 東莞東興花園開發(fā)有限公司 金田花園常平鎮(zhèn)司馬村東深公路旁普通住宅4500元/平方米 東莞市常平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田麗園二期常平鎮(zhèn)常東路東田麗園內(nèi)普通住宅6300元/平方米 東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東田山畔華庭常平鎮(zhèn)常馬路旁邊普通住宅7000元/平方米東莞市東田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 花和小城常平鎮(zhèn)常馬路月湖灣普通住宅5500元/平方米窗體底端東莞市商鋪銷售情況商業(yè)銷售量面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）成交均價（元/平米）2007年1月—2008年3月116455192010930東莞市2007年1月—2008年3月商業(yè)總體銷售量為116455平米，銷售套數(shù)1920套，成交均價10930元/平米。08年第一季度住宅新增供應(yīng)面積同比持平而套數(shù)卻同比增加16%