【正文】 一個具有兩種能力的人。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的50個習(xí)慣l 在行動前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。。∫韵聝?nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！。通過對項目總投資額及售價敏感性按+5%，5%，+10%，10%分析，%，接近于行業(yè)平均收益率。，可實現(xiàn)毛利潤約5000萬元，%，%，稅后自有資金報酬率46%，本項目的靜態(tài)盈利能力在行業(yè)平均水平之上。（二） 銷售風(fēng)險項目銷售單價能否達(dá)到預(yù)測價格及是否存在價格下降的風(fēng)險。項目可行?，F(xiàn)金流出時間主要考慮工程進(jìn)度安排，包括建設(shè)資金、營業(yè)稅費等，動態(tài)回收期為36個月。項目價格定位項目價格定位：住宅售價為5000元/平方米，商業(yè)部分售價為12000元/平方米。 國家對地產(chǎn)市場的調(diào)控政策繼續(xù)加大力度，后市存在不明朗因素，影響置業(yè)者的信心。 常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向常平東部搬遷，將帶動周邊的配套、商業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快該區(qū)域周邊的城市化進(jìn)程；178。劣勢（W）178。三、項目SWOT分析及項目定位（一）項目SWOT分析優(yōu)勢（S）178。但也有特例，比如贈送面積比較多的晶城，開盤熱銷，比如大社區(qū)里面的小房子的春曉美寓，低價入市，成交不錯，再比如中心區(qū)絕版地段的尚書銀座，高價熱銷；（2）公寓普遍都帶裝修出售，其中高端公寓以精裝為主，普通公寓以普裝為主；（3）公寓價格不斷下滑，現(xiàn)在基本與普通洋房價格持平；（4）公寓客戶包括自住客戶和投資客戶，現(xiàn)在投資客戶萎縮，市場冷淡，在很大程度上影響了公寓的銷售。08年第一季度東莞市住宅新增供應(yīng)面積約106萬㎡，與07年基本持平；供應(yīng)套數(shù)約1萬套，同比07年增加約16%。除了莞城區(qū)的地王誕生，另外一宗競拍情況較為激烈的地塊則是3月26日成功拍出的位于黃江鎮(zhèn)常梅公路北岸村段的2008G013地塊，兩家競買人經(jīng)過30輪的激烈競爭，最后由東莞市興博置業(yè)投資有限公司以3670萬元競得該地塊，折合樓面地價1591元/平米。其用地面積為45179平方米，建筑密度不大于40%，綠地率大于25%，最高樓層不超過33層。雖然整體的交易氣氛冷淡，但某些地塊的競拍情況還是較為激烈。東莞的土地成交價格開始回歸理性，土地交易市場開始進(jìn)入一個低迷時期。如深圳科聚源有限公司在3年內(nèi)無法對項目用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，則繼續(xù)承租項目用地，租金為 萬元/年。（四）項目建設(shè)設(shè)想項目地塊用地面積為21277平方米（），建筑密度50%作為開發(fā)條件，配套商業(yè)1000平方米，公建配套面積500平方米。常平鎮(zhèn)城市發(fā)展的另一個顯著特色就是現(xiàn)代化樓盤小區(qū)薈萃。常平鎮(zhèn)把新城區(qū)建設(shè)作為拉開城市框架的依托，控制了一塊近2平方公里的地塊作為新城市中心所在地，目前已順利通過《常平鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案》，已征收土地650畝。　　現(xiàn)代城市　　常平是東莞市內(nèi)最具現(xiàn)代城市氣息的鎮(zhèn)街之一。黃埔海關(guān)快件中心進(jìn)出口快件貨運(yùn)量在國內(nèi)同行中位居第四，2007年進(jìn)出口快件943萬件， 萬噸?！　∥锪髅?zhèn)　　常平是“中國最佳物流名鎮(zhèn)”。2007年3月，常平居委會作為全鎮(zhèn)核心商圈的所在地被評為“東莞市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)”?！　∩藤Q(mào)重鎮(zhèn)　　常平鎮(zhèn)歷來是東莞東部的商貿(mào)物流中心。毛織、玩具、燈飾等行業(yè)是傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)，這些行業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，僅毛織企業(yè)（包括個體戶）就超過1000家，為解決群眾創(chuàng)業(yè)、就業(yè)作出了重要貢獻(xiàn)?！　≈圃鞆?qiáng)鎮(zhèn)　　常平鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，近4700家工業(yè)企業(yè)形成了以生物制藥、五金模具、電子、毛織、玩具、塑料制品等為主的完善工業(yè)體系，2007年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)266家，總產(chǎn)值250億元，%。常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實力在京九沿線近百個縣（市）中名列前茅，素有“京九第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)，2006年躋身于全國千強(qiáng)鎮(zhèn)，排在廣東省第10名。%。東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告東莞市常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目可行性研究報告二○○八年五月東莞常平房地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄一、項目概況 3 （一）項目現(xiàn)狀 3 （二）項目區(qū)域概況 3 （三）項目提出的背景 8 （四）項目建設(shè)設(shè)想 9 （五）項目開發(fā)思路 9 二、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述 10 （一）東莞土地市場情況 10 （二）商品房市場情況 11 住宅新增供應(yīng)面積與07年一季度基本持平 11 在售公寓的市場情況 12 常平鎮(zhèn)在售商品房情況 14 東莞市商鋪銷售情況 14 三、項目SWOT分析及項目定位 16 （一）項目SWOT分析 16 優(yōu)勢（S） 16 劣勢（W） 16 機(jī)會（O） 16 威脅（T） 16 （二）項目定位 17 項目用地分析 17 項目市場定位 17 項目客戶定位 17 項目價格定位 17 四、經(jīng)濟(jì)分析 18 （一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18 （二）成本分析 18 （三）銷售收入 19 （四）靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 19 （五）動態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 20 （六）小結(jié) 21 五、項目主要風(fēng)險及應(yīng)對措施 22 （一）資金風(fēng)險 22 （二） 銷售風(fēng)險 22 六、項目評估結(jié)論 23 一、項目概況（一）項目現(xiàn)狀本項目位于東莞市常平鎮(zhèn)麥元村牛耳地段，毗鄰東莞火車東站和東莞常平汽車客運(yùn)站，地塊位于?；⒏咚俟烦Ｆ匠鋈肟诟浇?，交通便利。（二）項目區(qū)域概況　　常平鎮(zhèn)位于東莞市東部，毗鄰香港，全鎮(zhèn)面積108平方公里，下轄32個村（居）委會，總?cè)丝?0余萬。各項存款余額153億元，%。隨著?；⒏咚?、東部快速路的建成通車及莞惠、莞從、環(huán)莞快速等高速路的規(guī)劃建設(shè)并在常平與鐵路交匯，常平的輻射范圍和集聚能力不斷擴(kuò)大，作為珠三角多條鐵路和多條高速路交匯的交通樞紐地位正在進(jìn)一步凸顯。目前聯(lián)康已經(jīng)成功研發(fā)出4個國家一類新藥、2個國家二類新藥，其中3個新藥已進(jìn)入了臨床試驗階段，其屬下公司太力公司的“重組人甲狀旁腺素的研究與開發(fā)”和“重組長效人紅細(xì)胞生成素融合蛋白注射液的研究與開發(fā)” 兩個項目順利中標(biāo)“2007年粵港關(guān)鍵領(lǐng)域重點突破項目”，初步展現(xiàn)了我鎮(zhèn)生物醫(yī)藥龍頭企業(yè)在研發(fā)上的實力和未來發(fā)展的潛力。目前全鎮(zhèn)共有省民