【正文】 XX 市項目運作建議 項目以項目公司的形式運作：根據(jù)華美公司與其他公司合作的模式，項目公司以華美（徐礦）占絕對控股為合作前提。 項目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （一）、項目成本： 土地面積（平方米） 110000 總建筑面積（平方 米） 164077 多層建筑面積（平方米） 123262 地上建筑面積（平 方米） 154077 高層建筑面積（平方米） 30815 地下建筑面積（平 方米） 10000（車庫： 283 計算） 序號 費用名稱 單位預(yù)算成本(元 /平方米 ) 總預(yù)算（萬元） 備注 一 土地成本 690 11326 66 萬元 /畝，含 4%土地契稅 二 前期費用 137 2247 勘探費 5 82 設(shè)計費 12 200 監(jiān)理費 4 70 造價咨詢費 1 15 三通一平、臨時設(shè)施 10 160 各項規(guī)費 105 1720 三 建筑配套成本 17676 多層 1064 13115 高層 1480 4561 四 開發(fā)管理費 24 400 五 不可預(yù)見費 24 400 六 財務(wù)費用 90 1470 小計 2043 33519 七 銷售費用 2% 68 1050 銷售總額按 52505 萬元 八 銷售稅金 % 223 3439 合 計 2334 38008 （二）、項目收入 （三年價格預(yù)測為基礎(chǔ)） ： 2020 年銷售價格按 2979 元 /平米考慮， 2020 年銷售價格按 3325 元 /平米計， 2020 年銷售價格按 3712 元 /平米計車庫： 5 萬 /個（ 30 平米 /個，共 1 萬平米地下車庫， 85%銷售，銷售量： 283 個）。 第二階段： 2020 年 5月 2020 年 6月 項目施工建設(shè)階段。 因此， 2020 年 XX市年房地產(chǎn)市場將會延續(xù) 2020年度房地產(chǎn)發(fā)展運行態(tài)勢，房價會按各個區(qū)域會根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個相對高位。 二、 XX 市銅山區(qū)域房屋價格 由于 2020 年銅山縣的新的房地產(chǎn)市場成交是零，見下表： 行政分區(qū) 累計成交情況統(tǒng)計 實時成交情況統(tǒng)計 成交套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交面積 鼓 樓 區(qū) 5430 587466 1 125 云 龍 區(qū) 7928 789396 14 1232 泉 山 區(qū) 17665 2034270 4 850 九 里 區(qū) 238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1314 140906 0 0 豐 縣 813 73848 11 1164 沛 縣 184 17690 0 0 邳 州 25 2614 3 298 新 沂 400 43817 9 1220 賈 汪 0 0 0 0 睢 寧 0 0 0 0 銅 山 0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價格 （ 2020 年 5 月掛牌）： 小 區(qū) 地 段 裝修程度 面積 價格 二手單價 金土地花園 毛坯房 150平米 33萬 2200 元 /平米 金土地花園 簡單裝修 100平米 25萬 2500 元 /平米 望城花園 毛坯房 85平米 17萬 2020 元 /平米 銅山醫(yī)藥中專 普通裝修 94平米 萬 2394 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 漢府雅園 毛坯房 140平米 萬 2843 元 /平米 嘉慧園 毛坯房 216平米 40萬 1852 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 平均值： （忽略簡單和普通裝修） 2224 元 /平米 考慮到新房與二手房的價格存在很大關(guān)系，價格差考慮為 20%?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵 150 萬噸、鋼及鋼材 100 萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500 萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá) 15 億只。果樹種植面積 30 余萬畝，果品年產(chǎn)量近 20萬噸。 銅山縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國和江蘇省前列。遠(yuǎn)洋運輸，銅山距離連云港、青島、上海三大港口 分別為 200 公里、 500 公里和 800 公里。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路 4條：霍連（霍爾果斯 — 連云港）、京福（北京 — 福州）、京滬（北京 — 上海）、徐宿寧（ XX 市 — 宿遷 — 南京），高速公路 出入口 8 個。具有 “ 漢代三絕 ” 之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。由 6 幢 133 戶海派住宅和 2 幢沿街三層商鋪組成，其中住宅 13403 平方米，地下 2658 平方米，商業(yè)用房 3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點有規(guī)律的散落宅間 ??? 由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計， 居住空間，開合得宜，層次有序 . 在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊伍，對外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場調(diào)研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈， 06 年山水華美項目、沁園項目、潤園項目的成功開發(fā)，使其成為 XX 市房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量 達(dá)到 25平方米，位居 XX 市三甲之列。 四、 XX 市項目的土地價值判斷 項目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。 根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會導(dǎo)致今后 23年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會導(dǎo)致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。住宅的樓面地價平均達(dá) 700左右，而且還不包括相關(guān)稅費。 w w o r d 9 o m 文 檔 資 源 網(wǎng) 二、近期土地成交信息（ 2020 年） 編號 地塊坐落 性質(zhì) 面積 （㎡） 成交 時間 容積 率 樓面地 價 成交價 （萬） 競得人 (元 /㎡ ) 15 世紀(jì)大道東淮塔 東路南 商業(yè) 17446 05619 1600 XX市名城置業(yè) 8 鐵貨中街南，宣 武市場西 商業(yè) 2883 05619 1010 XX市宣武小商品市場 7 淮海西路北，工 農(nóng)路西 住宅 33440 05619 6280 XX市財苑房地產(chǎn) 12 食品城南， 姚莊東 綜合 316959 05629 21700 XX市天力房地產(chǎn) 11 民祥園東，慶豐 路西 商住 商辦 270722 05629 19600 上海綠地集團(tuán) 10 民祥園東 慶豐路西 住宅 354242 05629 37900 上海綠地集團(tuán) 13 食品城南 綜合 169832 05720 14000 XX市中川房地產(chǎn) 合計 1165524 102090 文檔資源網(wǎng) 三、 XX 市土地市場分析 從 XX 市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面 積多。同時區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價格的上升。市場顯示，此區(qū)域均價預(yù)計在 26002700 元 /平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在 10%以內(nèi)。各區(qū)簡述如下： 中心區(qū) ：漲幅較?。?%），主要原因新盤較少，同時高品質(zhì)樓盤沒有推出，可供應(yīng)量較?。毁徺I市場方面目前購房者對房地產(chǎn)地段價值認(rèn)識不夠，同時大戶型居多，相比其他區(qū)域總價較高，房價較難得到承受。其中北區(qū)以 ％漲幅位居增幅榜首。 第三階段：（ 2020 年 3季度后）大盤領(lǐng)航，中小樓盤聞風(fēng)而動 此階段市場表現(xiàn)為 “ 國八條 ” 政策影響因素減弱，市場累計的住宅剛性需求強 勁；同時 XX市超級大盤 “ 綠地世紀(jì)城 ” 以均價 2500 元 /平方米左右區(qū)域高價開盤，同時一路高開高走。 2020 年第 1 季度以前各區(qū)房價走勢圖可以看出， XX市房價整體呈上升趨勢，房價逐季度攀升。 ②一般來說，在房地產(chǎn)市場， 9 月份是銷售的淡季，這幾個月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產(chǎn)市場交易量和交易額下降的第二個原因。 05 年 5 月份國八條的出臺，其中重要的一項是 在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅，這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。 商品房預(yù)（銷）售情況 三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為 萬平方米，同比 2020 年三季度上升 %，其中住宅 %，同比上升 %?？梢灶A(yù)見，今后的房地產(chǎn)市場將由價格競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭。主要原因有兩個方面：一是二手房稅 收的實施，在一定程度上限制了二手房的市場炒做；另一方面，大量的新盤上市使購房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價格差距不大，使一些待機(jī)購買二手房的客戶流入商品住房市場。從銷售情況來看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)?；鞠喈?dāng)。預(yù)計北區(qū)房價今后是穩(wěn)步上升。本季度房價有所下調(diào)原因如南區(qū)。 南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購房者在這里購房置業(yè)，帶動了南區(qū)房價的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價格相對較高。預(yù)計今后房價走向為以小幅度上漲，穩(wěn)中有升。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下， XX 市房地產(chǎn)市場上的價格表現(xiàn)平穩(wěn)。水廠綜合生產(chǎn)能力 萬立方米/日；年供水總量 12146 萬立方米。城鄉(xiāng)居民享受最低生活保障總?cè)藬?shù) 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 萬人，農(nóng)村居民 萬人。 社會福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市參加失業(yè)保險的人數(shù)為 萬人，比上年減少 萬人。 社會保障事業(yè)得到加強。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重），其中城市為 %；農(nóng)村為 %。 表 8： 2020 年戶籍人口主要構(gòu)成情況 指 標(biāo) 年末數(shù)（萬人） 比重（ %） 全市總?cè)丝? 市區(qū)人口 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 男性 女性 18 歲以下 1835歲 3560歲 60 歲以上 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。年末全市常住人口 萬人，比上年末下降 %。全市 160項重點項目完成投資 億 元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %， XX 市天成氯堿、芭田復(fù)合肥、福潤禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、 XX 市發(fā)電廠擴(kuò)建工程 1號機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程 6 號機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點工程竣工投入使用。在規(guī)模以 上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。規(guī)模以上完成投資 ，增長 %，其中城鎮(zhèn)投資完成 億元，增長 %；農(nóng)村投資完成 億元 ,增長 %。全年民營經(jīng)濟(jì)完成增加值 億元，比上年增長 %，增幅高于全市 GDP 增幅 個百分點，總量占全市 GDP的 %，比上年提高 個百分點。2020 年末，市屬國有企業(yè)改革改制已完成 328 家、占總數(shù)的 91%，安置職工達(dá) 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年下降 個百分點。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。全年居民消費價格比上年上漲 %（見表 1），漲幅比上年回落 個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)%，比上年提高 個百分點。人均生產(chǎn)總值16258 元 (按常住人口計算 )，按現(xiàn)行匯率折 算達(dá) 2084 美元。至 2020 年 1 月，共有鎮(zhèn)、辦事處 157 個。此后， XX市和 XX 市專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。 民國初，府廢， XX市府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（ XX市）。 五代時各朝置有 XX 市，治彭城，領(lǐng) 7 縣。 三國時，曹操遷 XX 市刺史部于彭城，彭城自始稱 XX 市。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大 彭氏國， XX 市稱彭城自始起。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。 擁有大型水庫兩座，中型水庫 5座，小型水庫 84 座，總庫容 億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔 361 米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山，海拔 米。丘陵海撥一般在 100－ 200 米左右，丘陵山地面積約占全市 %。境內(nèi)河