【正文】 XX 市項(xiàng)目運(yùn)作建議 項(xiàng)目以項(xiàng)目公司的形式運(yùn)作：根據(jù)華美公司與其他公司合作的模式，項(xiàng)目公司以華美（徐礦）占絕對(duì)控股為合作前提。 項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （一）、項(xiàng)目成本： 土地面積（平方米） 110000 總建筑面積（平方 米） 164077 多層建筑面積（平方米） 123262 地上建筑面積（平 方米） 154077 高層建筑面積（平方米） 30815 地下建筑面積（平 方米） 10000（車庫(kù)： 283 計(jì)算） 序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位預(yù)算成本(元 /平方米 ) 總預(yù)算（萬(wàn)元） 備注 一 土地成本 690 11326 66 萬(wàn)元 /畝，含 4%土地契稅 二 前期費(fèi)用 137 2247 勘探費(fèi) 5 82 設(shè)計(jì)費(fèi) 12 200 監(jiān)理費(fèi) 4 70 造價(jià)咨詢費(fèi) 1 15 三通一平、臨時(shí)設(shè)施 10 160 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 105 1720 三 建筑配套成本 17676 多層 1064 13115 高層 1480 4561 四 開發(fā)管理費(fèi) 24 400 五 不可預(yù)見費(fèi) 24 400 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 1470 小計(jì) 2043 33519 七 銷售費(fèi)用 2% 68 1050 銷售總額按 52505 萬(wàn)元 八 銷售稅金 % 223 3439 合 計(jì) 2334 38008 （二）、項(xiàng)目收入 （三年價(jià)格預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)） ： 2020 年銷售價(jià)格按 2979 元 /平米考慮， 2020 年銷售價(jià)格按 3325 元 /平米計(jì)， 2020 年銷售價(jià)格按 3712 元 /平米計(jì)車庫(kù)： 5 萬(wàn) /個(gè)（ 30 平米 /個(gè)，共 1 萬(wàn)平米地下車庫(kù)， 85%銷售，銷售量： 283 個(gè)）。 第二階段： 2020 年 5月 2020 年 6月 項(xiàng)目施工建設(shè)階段。 因此， 2020 年 XX市年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù) 2020年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)會(huì)按各個(gè)區(qū)域會(huì)根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個(gè)相對(duì)高位。 二、 XX 市銅山區(qū)域房屋價(jià)格 由于 2020 年銅山縣的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交是零，見下表： 行政分區(qū) 累計(jì)成交情況統(tǒng)計(jì) 實(shí)時(shí)成交情況統(tǒng)計(jì) 成交套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交面積 鼓 樓 區(qū) 5430 587466 1 125 云 龍 區(qū) 7928 789396 14 1232 泉 山 區(qū) 17665 2034270 4 850 九 里 區(qū) 238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1314 140906 0 0 豐 縣 813 73848 11 1164 沛 縣 184 17690 0 0 邳 州 25 2614 3 298 新 沂 400 43817 9 1220 賈 汪 0 0 0 0 睢 寧 0 0 0 0 銅 山 0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格 （ 2020 年 5 月掛牌）： 小 區(qū) 地 段 裝修程度 面積 價(jià)格 二手單價(jià) 金土地花園 毛坯房 150平米 33萬(wàn) 2200 元 /平米 金土地花園 簡(jiǎn)單裝修 100平米 25萬(wàn) 2500 元 /平米 望城花園 毛坯房 85平米 17萬(wàn) 2020 元 /平米 銅山醫(yī)藥中專 普通裝修 94平米 萬(wàn) 2394 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬(wàn) 2020 元 /平米 漢府雅園 毛坯房 140平米 萬(wàn) 2843 元 /平米 嘉慧園 毛坯房 216平米 40萬(wàn) 1852 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬(wàn) 2020 元 /平米 平均值： （忽略簡(jiǎn)單和普通裝修） 2224 元 /平米 考慮到新房與二手房的價(jià)格存在很大關(guān)系，價(jià)格差考慮為 20%?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國(guó)鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵 150 萬(wàn)噸、鋼及鋼材 100 萬(wàn)噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500 萬(wàn)噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá) 15 億只。果樹種植面積 30 余萬(wàn)畝，果品年產(chǎn)量近 20萬(wàn)噸。 銅山縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國(guó)和江蘇省前列。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，銅山距離連云港、青島、上海三大港口 分別為 200 公里、 500 公里和 800 公里。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路 4條：霍連（霍爾果斯 — 連云港）、京福（北京 — 福州）、京滬（北京 — 上海）、徐宿寧（ XX 市 — 宿遷 — 南京），高速公路 出入口 8 個(gè)。具有 “ 漢代三絕 ” 之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。由 6 幢 133 戶海派住宅和 2 幢沿街三層商鋪組成，其中住宅 13403 平方米，地下 2658 平方米，商業(yè)用房 3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間 ??? 由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)， 居住空間，開合得宜，層次有序 . 在不斷的摸索過(guò)程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊(duì)伍，對(duì)外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對(duì)內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈， 06 年山水華美項(xiàng)目、沁園項(xiàng)目、潤(rùn)園項(xiàng)目的成功開發(fā)，使其成為 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量 達(dá)到 25平方米，位居 XX 市三甲之列。 四、 XX 市項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷 項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。 根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致今后 23年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，唯有通過(guò)差異化的競(jìng)爭(zhēng)手段，才能贏得市場(chǎng)。住宅的樓面地價(jià)平均達(dá) 700左右，而且還不包括相關(guān)稅費(fèi)。 w w o r d 9 o m 文 檔 資 源 網(wǎng) 二、近期土地成交信息（ 2020 年） 編號(hào) 地塊坐落 性質(zhì) 面積 （㎡） 成交 時(shí)間 容積 率 樓面地 價(jià) 成交價(jià) （萬(wàn)） 競(jìng)得人 (元 /㎡ ) 15 世紀(jì)大道東淮塔 東路南 商業(yè) 17446 05619 1600 XX市名城置業(yè) 8 鐵貨中街南，宣 武市場(chǎng)西 商業(yè) 2883 05619 1010 XX市宣武小商品市場(chǎng) 7 淮海西路北，工 農(nóng)路西 住宅 33440 05619 6280 XX市財(cái)苑房地產(chǎn) 12 食品城南， 姚莊東 綜合 316959 05629 21700 XX市天力房地產(chǎn) 11 民祥園東，慶豐 路西 商住 商辦 270722 05629 19600 上海綠地集團(tuán) 10 民祥園東 慶豐路西 住宅 354242 05629 37900 上海綠地集團(tuán) 13 食品城南 綜合 169832 05720 14000 XX市中川房地產(chǎn) 合計(jì) 1165524 102090 文檔資源網(wǎng) 三、 XX 市土地市場(chǎng)分析 從 XX 市的土地市場(chǎng)出讓情況可以看出，一是土地出讓面 積多。同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對(duì)較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價(jià)格的上升。市場(chǎng)顯示，此區(qū)域均價(jià)預(yù)計(jì)在 26002700 元 /平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在 10%以內(nèi)。各區(qū)簡(jiǎn)述如下： 中心區(qū) ：漲幅較小（ %），主要原因新盤較少，同時(shí)高品質(zhì)樓盤沒有推出，可供應(yīng)量較??；購(gòu)買市場(chǎng)方面目前購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)地段價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，同時(shí)大戶型居多，相比其他區(qū)域總價(jià)較高，房?jī)r(jià)較難得到承受。其中北區(qū)以 ％漲幅位居增幅榜首。 第三階段：（ 2020 年 3季度后）大盤領(lǐng)航，中小樓盤聞風(fēng)而動(dòng) 此階段市場(chǎng)表現(xiàn)為 “ 國(guó)八條 ” 政策影響因素減弱，市場(chǎng)累計(jì)的住宅剛性需求強(qiáng) 勁；同時(shí) XX市超級(jí)大盤 “ 綠地世紀(jì)城 ” 以均價(jià) 2500 元 /平方米左右區(qū)域高價(jià)開盤，同時(shí)一路高開高走。 2020 年第 1 季度以前各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出， XX市房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)逐季度攀升。 ②一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)， 9 月份是銷售的淡季，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來(lái)看房，故銷售量會(huì)有所下降，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額下降的第二個(gè)原因。 05 年 5 月份國(guó)八條的出臺(tái)，其中重要的一項(xiàng)是 在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅，這項(xiàng)政策對(duì)二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。 商品房預(yù)（銷）售情況 三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為 萬(wàn)平方米，同比 2020 年三季度上升 %，其中住宅 %，同比上升 %。可以預(yù)見，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。主要原因有兩個(gè)方面：一是二手房稅 收的實(shí)施，在一定程度上限制了二手房的市場(chǎng)炒做；另一方面，大量的新盤上市使購(gòu)房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價(jià)格差距不大，使一些待機(jī)購(gòu)買二手房的客戶流入商品住房市場(chǎng)。從銷售情況來(lái)看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)?；鞠喈?dāng)。預(yù)計(jì)北區(qū)房?jī)r(jià)今后是穩(wěn)步上升。本季度房?jī)r(jià)有所下調(diào)原因如南區(qū)。 南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購(gòu)房者在這里購(gòu)房置業(yè)，帶動(dòng)了南區(qū)房?jī)r(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)橐孕》壬蠞q，穩(wěn)中有升。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下， XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)。水廠綜合生產(chǎn)能力 萬(wàn)立方米/日；年供水總量 12146 萬(wàn)立方米。城鄉(xiāng)居民享受最低生活保障總?cè)藬?shù) 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，農(nóng)村居民 萬(wàn)人。 社會(huì)福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市參加失業(yè)保險(xiǎn)的人數(shù)為 萬(wàn)人，比上年減少 萬(wàn)人。 社會(huì)保障事業(yè)得到加強(qiáng)。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），其中城市為 %；農(nóng)村為 %。 表 8： 2020 年戶籍人口主要構(gòu)成情況 指 標(biāo) 年末數(shù)（萬(wàn)人） 比重（ %） 全市總?cè)丝? 市區(qū)人口 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 男性 女性 18 歲以下 1835歲 3560歲 60 歲以上 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。年末全市常住人口 萬(wàn)人，比上年末下降 %。全市 160項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 億 元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %， XX 市天成氯堿、芭田復(fù)合肥、福潤(rùn)禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、 XX 市發(fā)電廠擴(kuò)建工程 1號(hào)機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程 6 號(hào)機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點(diǎn)工程竣工投入使用。在規(guī)模以 上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上完成投資 ，增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資完成 億元 ,增長(zhǎng) %。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于全市 GDP 增幅 個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市 GDP的 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。2020 年末，市屬國(guó)有企業(yè)改革改制已完成 328 家、占總數(shù)的 91%，安置職工達(dá) 萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)行積極的就業(yè)政策，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %（見表 1），漲幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值16258 元 (按常住人口計(jì)算 )，按現(xiàn)行匯率折 算達(dá) 2084 美元。至 2020 年 1 月，共有鎮(zhèn)、辦事處 157 個(gè)。此后， XX市和 XX 市專區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。 民國(guó)初，府廢， XX市府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（ XX市）。 五代時(shí)各朝置有 XX 市，治彭城，領(lǐng) 7 縣。 三國(guó)時(shí)，曹操遷 XX 市刺史部于彭城，彭城自始稱 XX 市。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大 彭氏國(guó)， XX 市稱彭城自始起。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。 擁有大型水庫(kù)兩座，中型水庫(kù) 5座，小型水庫(kù) 84 座，總庫(kù)容 億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫(kù)相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔 361 米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山，海拔 米。丘陵海撥一般在 100－ 200 米左右，丘陵山地面積約占全市 %。境內(nèi)河