【正文】 （五）項目開發(fā)思路深圳科聚源有限公司對項目用地進行承租，租金為 萬元/年，租期20年。據(jù)了解，該地王的競得者城邦房地產開發(fā)有限公司的背景就是富通地產，富通地產有意將其打造成為莞城區(qū)新的標志性建筑。 位于東莞市常平鎮(zhèn)，區(qū)域房地產市場成熟；178。四、經濟分析（一）技術經濟指標用地面積（㎡）建筑密度容積率建筑面積（㎡）建筑物占地面積（㎡）21277363831住宅可售建筑面積（㎡）配套商業(yè)面積（㎡）公建配套面積（㎡）623311000500（二）成本分析序號項目名稱單方造價（元/m2）計算依據(jù)（m2）總價（萬元）備注1 地價 63831 　2 前期費(含報建費等) 63831 報建費、前期稅費、設計費、監(jiān)理費等3 建安費 63831 含建筑、安裝、室內水電、消防、智能4 設備及安裝費 63831 　5 配套建設費（含外水、外電、道路、廣場） 63831 室外水電、消防、道路、廣場6 園林、綠化、園建項目 63831 園林、園建50元/m2，按總建筑面積折算7 管理費 63831 按土地成本及建設費（16）*%計8 財務費 63831 按總投資65%,1 %利率計9 不可預見計 63831 按總投資（16）*2%計10 營銷費 63831 %計(銷售中心建設費、含廣告費、銷售人員工資、活動費等）11 合計 　 　（三）銷售收入可售住宅面積（㎡）住宅銷售均價（元/m2）住宅銷售金額（萬元）623315000 配套商業(yè)面積（㎡）商業(yè)銷售均價（元/m2）商業(yè)銷售金額（萬元）100012000 銷售收入合計　 現(xiàn)有場地出租收入　現(xiàn)有建筑物面積（㎡） 工業(yè)廠房出租租金（元/㎡/月） 場地出租租金年收入（萬元） （四）靜態(tài)經濟分析，可實現(xiàn)毛利潤約5000萬元，%，%，稅后自有資金報酬率46%，本項目的靜態(tài)盈利能力在行業(yè)平均水平之上。項目建設期時間2年，銷售期時間2年，期內現(xiàn)金流入主要為銷售收入、租金收入?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。 31 。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。結果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。分析：通過區(qū)域分析，本區(qū)域經濟處于上升通道中，市政利好進一步刺激區(qū)域的消費需求,價格下降可能性不大。（二）項目定位項目用地分析本項目用地面積21277平方米，地塊形狀為規(guī)則四邊形。常平鎮(zhèn)在售商品房情況窗體頂端物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商翠景灣 常平鎮(zhèn)沿河東一路1號普通住宅5000元/平方米 東莞市常平房地產開發(fā)實業(yè)公司 中央公園一號常平鎮(zhèn)木倫管理區(qū)口岸大道西南側普通住宅5000元/平方米 東莞市星宇麗苑廣場開發(fā)有限公司 藍月灣二期常平鎮(zhèn)塘角大道普通住宅4300元/平方米 東莞東興花園開發(fā)有限公司 金田花園常平鎮(zhèn)司馬村東深公路旁普通住宅4500元/平方米 東莞市常平房地產開發(fā)有限公司 東田麗園二期常平鎮(zhèn)常東路東田麗園內普通住宅6300元/平方米 東莞市東田房地產開發(fā)有限公司 東田山畔華庭常平鎮(zhèn)常馬路旁邊普通住宅7000元/平方米東莞市東田房地產開發(fā)有限公司 花和小城常平鎮(zhèn)常馬路月湖灣普通住宅5500元/平方米窗體底端東莞市商鋪銷售情況商業(yè)銷售量面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）成交均價（元/平米）2007年1月—2008年3月116455192010930東莞市2007年1月—2008年3月商業(yè)總體銷售量為116455平米，銷售套數(shù)1920套，成交均價10930元/平米。08年1月18日，位于莞城區(qū)運河東二路的一宗商住地塊進行公開拍賣。從1992年起步發(fā)展房地產至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產項目近80個，銷售商品房累計8039套，涌現(xiàn)出萬科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個明星樓盤，大大繁榮了商貿流通，有力改善了城市形象，成為推進常平城市化進程的巨大動力。目前全鎮(zhèn)有專業(yè)物流企業(yè)107家，其中有大型物流企業(yè)27家，擁有鐵路貨場及各類專業(yè)市場達60多萬平方米，其中大京九農副產品中心市場是國家農業(yè)部批準的定點市場，年交易量近300萬噸，交易總額超過40億元，輻射周邊近1200萬人口。常平是“中國電子信息產業(yè)名鎮(zhèn)”，電子信息產業(yè)是支柱產業(yè)，全鎮(zhèn)電子信息企業(yè)及其配套企業(yè)500多家，產品銷售收入和出口總值均占了全鎮(zhèn)的70%以上。用地性質為劃撥倉儲用地，現(xiàn)出租作為工業(yè)廠房及倉庫使用，出租面積約10000平方米。同時，常平鎮(zhèn)加大力度扶持“兩自”企業(yè)發(fā)展。會展業(yè)發(fā)展迅猛，目前已形成了以大京九（常平）農副產品交易會等34個大中型品牌會展為支撐，10到20個中小型會展為主體的展覽格局。深圳科聚源有限公司負責對項目用地的用地性質和規(guī)劃進行調整，在3年內完成，為房地產開發(fā)做好準備。莞城地王3783元/平方米的樓面地價，加上建安成本，每平方米成本至少要達到5500元，再加上稅費和合理利潤