東莞市常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-12 23:16:10 本頁面
【正文】 ，一定程度說明08年東莞市住宅供應(yīng)套均面積在減少，“90/70”政策功效在顯現(xiàn)。至此，在兩宗地段不錯的商住用地相繼遭遇流拍后，東莞的土地交易市場才稍微顯露出回暖的痕跡，這對于冷清許久的東莞土地市場來說，已經(jīng)是一個不錯的跡象。據(jù)了解，該地王的競得者城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背景就是富通地產(chǎn)，富通地產(chǎn)有意將其打造成為莞城區(qū)新的標(biāo)志性建筑。08年1月18日，位于莞城區(qū)運(yùn)河?xùn)|二路的一宗商住地塊進(jìn)行公開拍賣。從東莞市08年第一季度的土地成交情況來看，整體的交易氣氛持續(xù)冷清，絕大部分的地塊均以超低的價(jià)格成交，現(xiàn)場基本無人競拍。 二、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述（一）東莞土地市場情況回顧2007年，東莞的房價(jià)在“”新政出臺前一路高歌，東莞樓市可以用熱火朝天來形容。（五）項(xiàng)目開發(fā)思路深圳科聚源有限公司對項(xiàng)目用地進(jìn)行承租，租金為 萬元/年，租期20年。從1992年起步發(fā)展房地產(chǎn)至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目近80個，銷售商品房累計(jì)8039套，涌現(xiàn)出萬科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀(jì)康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個明星樓盤，大大繁榮了商貿(mào)流通，有力改善了城市形象，成為推進(jìn)常平城市化進(jìn)程的巨大動力。常平鎮(zhèn)把公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為完善城市功能的重點(diǎn)，按國家一級劇院的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了常平大劇院，建設(shè)了常平醫(yī)院新住院大樓，設(shè)立了常平中學(xué)新校區(qū)，建成了一批中小學(xué)教學(xué)樓和宿舍樓，完善了一批供水、排水、排污、電力配套設(shè)施，啟動了東部及西部污水處理廠建設(shè)，生活和居住的環(huán)境不斷改善。特別是近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府集中財(cái)力搞建設(shè)，大力實(shí)施“三年見新城”計(jì)劃，城鄉(xiāng)面貌日新月異。2006年常平鎮(zhèn)確立了促進(jìn)物流業(yè)“三大轉(zhuǎn)變”（物流產(chǎn)品從農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為主向工業(yè)產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)變，物流手段從發(fā)展專業(yè)市場為主向與國際物流鏈條接軌轉(zhuǎn)變，物流網(wǎng)絡(luò)從物流向信息流轉(zhuǎn)變）的思路，拓展物流業(yè)發(fā)展的內(nèi)涵和市場空間，同時(shí)投入資金啟動了物流技術(shù)創(chuàng)新平臺建設(shè)，極大地加速了物流業(yè)的發(fā)展。目前全鎮(zhèn)有專業(yè)物流企業(yè)107家，其中有大型物流企業(yè)27家，擁有鐵路貨場及各類專業(yè)市場達(dá)60多萬平方米，其中大京九農(nóng)副產(chǎn)品中心市場是國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)的定點(diǎn)市場，年交易量近300萬噸，交易總額超過40億元，輻射周邊近1200萬人口。該區(qū)方圓大約1平方公里范圍的核心商圈內(nèi)，集聚了一大批知名的商貿(mào)企業(yè)、星級酒店，初步形成了名牌特色街、數(shù)碼電子街、水果街、茶葉街、商業(yè)步行街和食街等眾多特色街區(qū)。近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府因勢利導(dǎo)，發(fā)揮交通樞紐對商貿(mào)業(yè)的支撐作用，大力改造鎮(zhèn)中心核心商貿(mào)圈，不斷改善購物環(huán)境，推動了商貿(mào)業(yè)蓬勃發(fā)展。近年來，常平鎮(zhèn)的玩具、燈飾等行業(yè)與高新技術(shù)、資本市場的結(jié)合日趨緊密，升級步伐不斷加快，逐漸煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。常平是“中國電子信息產(chǎn)業(yè)名鎮(zhèn)”，電子信息產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，全鎮(zhèn)電子信息企業(yè)及其配套企業(yè)500多家，產(chǎn)品銷售收入和出口總值均占了全鎮(zhèn)的70%以上。交通樞紐 “鐵龍三路樞會常平”是對常平鐵路交通優(yōu)勢的生動描述。%。占地面積21277平方米。用地性質(zhì)為劃撥倉儲用地，現(xiàn)出租作為工業(yè)廠房及倉庫使用，出租面積約10000平方米。出口總額28億美元，增長20％。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是全國唯一設(shè)有兩個大型客運(yùn)站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)，兩個火車站日?？苛熊?40多趟，年接送旅客1500多萬人次，口岸出入境人數(shù)60多萬人次。生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)是戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，2004年建成了東莞首個博士后工作站和省環(huán)境生物工程技術(shù)研發(fā)中心，2006年又引進(jìn)了聯(lián)康生物科技集團(tuán)等多家企業(yè)，落實(shí)了生物醫(yī)藥、生物能源等一批項(xiàng)目。同時(shí)，常平鎮(zhèn)加大力度扶持“兩自”企業(yè)發(fā)展。全鎮(zhèn)擁有面積500平方米以上的大型購物商場24個，總面積達(dá)31萬平方米，其中面積超過5000平方米的有12個，超1萬平方米的有10個。常平酒店業(yè)繁榮興旺，全鎮(zhèn)共有酒店旅業(yè)140家，星級酒店24家，其中包括2家五星級酒店，5家四星級酒店。大京九物流基地是東莞市重點(diǎn)發(fā)展的大型物流基地之一，總規(guī)劃面積4500多畝，目前有大京九塑膠城、東盛貨場、常安快遞、黃埔海關(guān)快件中心等多個大型項(xiàng)目入園落戶。會展業(yè)發(fā)展迅猛，目前已形成了以大京九（常平）農(nóng)副產(chǎn)品交易會等34個大中型品牌會展為支撐，10到20個中小型會展為主體的展覽格局。常平鎮(zhèn)把道路建設(shè)作為城市建設(shè)的龍頭，僅“十五”期間，改造和新建道路里程約65公里。常平鎮(zhèn)把加強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)工程建設(shè)作為一項(xiàng)民心工程，2007年投入870多萬元對鎮(zhèn)中心區(qū)的排渠進(jìn)行全面清淤，有效解決了鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)邦路口等重點(diǎn)部位的內(nèi)澇問題。（三）項(xiàng)目提出的背景為加快盤活集團(tuán)土地物業(yè)資源，經(jīng)與合作方多次認(rèn)真考察、反復(fù)分析論證，認(rèn)為項(xiàng)目所處區(qū)位地理位置優(yōu)越，區(qū)域已形成成熟的房地產(chǎn)市場，區(qū)域商貿(mào)氣氛濃厚，同時(shí)本物業(yè)現(xiàn)租金收入較低，通過房地產(chǎn)開發(fā)，土地價(jià)值獲得極大的提升，根據(jù)價(jià)值工程原理，決定對本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行可行性研究。深圳科聚源有限公司負(fù)責(zé)對項(xiàng)目用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，在3年內(nèi)完成，為房地產(chǎn)開發(fā)做好準(zhǔn)備。同時(shí)一級市場的土地成交價(jià)格也在狂飚，地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)某些地塊的樓面地價(jià)比房價(jià)還高的現(xiàn)象。第一季度共有3宗商住類用地流拍，分別位于橋頭、鳳崗和清溪三個鎮(zhèn)區(qū)。當(dāng)天的拍賣現(xiàn)場共有包括富通、光大等在內(nèi)的7家開發(fā)商參加了競拍，經(jīng)過一個半小時(shí)共82輪的激烈競爭，最終被東莞市城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9億4千萬元的總價(jià)競得。莞城地王3783元/平方米的樓面地價(jià)，加上建安成本，每平方米成本至少要達(dá)到5500元，再加上稅費(fèi)和合理利潤，該項(xiàng)目將來建成后銷售，價(jià)格肯定不低，但這樣的樓面地價(jià)，也是符合該地塊的價(jià)值的。（二）商品房市場情況住宅新增供應(yīng)面積與07年一季度基本持平08年第一季度東莞市商品房新增供應(yīng)面積約120萬㎡，同比07年減少約14%；，與07年基本持平。08年第一季度東莞樓市處于低迷期，是住宅供應(yīng)量無增減的重要因素。與供應(yīng)相比，東莞市商業(yè)銷售狀況并不理想（％），商業(yè)積壓嚴(yán)重。 處于東莞火車東站商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚；178。 距離常平鎮(zhèn)現(xiàn)時(shí)的中心商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套不夠完善。威脅（T）178。項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目定位為小高層電梯花園洋房小區(qū)，擬建地上建筑63831平方米，配套商業(yè)約1000平方米，建成小高層住宅小區(qū)。損益表 序號項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）1廠房出租收入 2銷售收入 3收入合計(jì) 4廠房出租成本 5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本 6銷售營業(yè)稅及附加 7成本合計(jì) 8利潤 9所得稅 10凈利潤 11稅前投資利潤率%12稅后投資利潤率%13經(jīng)營盈虧平衡點(diǎn)%14自有資金 15自有資金稅后投資利潤率%（五）動態(tài)經(jīng)濟(jì)分析測算假設(shè)：選取高于同期銀行
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