【正文】 ，一定程度說明08年東莞市住宅供應套均面積在減少，“90/70”政策功效在顯現。至此，在兩宗地段不錯的商住用地相繼遭遇流拍后，東莞的土地交易市場才稍微顯露出回暖的痕跡，這對于冷清許久的東莞土地市場來說，已經是一個不錯的跡象。據了解，該地王的競得者城邦房地產開發(fā)有限公司的背景就是富通地產，富通地產有意將其打造成為莞城區(qū)新的標志性建筑。08年1月18日，位于莞城區(qū)運河東二路的一宗商住地塊進行公開拍賣。從東莞市08年第一季度的土地成交情況來看，整體的交易氣氛持續(xù)冷清，絕大部分的地塊均以超低的價格成交，現場基本無人競拍。二、項目所在區(qū)域房地產市場情況綜述（一）東莞土地市場情況回顧2007年，東莞的房價在“”新政出臺前一路高歌，東莞樓市可以用熱火朝天來形容。（五）項目開發(fā)思路深圳科聚源有限公司對項目用地進行承租，租金為 萬元/年，租期20年。從1992年起步發(fā)展房地產至今，全鎮(zhèn)發(fā)展的房地產項目近80個，銷售商品房累計8039套，涌現出萬科城、東田麗園、翠湖灣、金凱水都、世紀康城、金美花園、碧湖花園、新天美地等多個明星樓盤，大大繁榮了商貿流通，有力改善了城市形象，成為推進常平城市化進程的巨大動力。常平鎮(zhèn)把公共基礎設施建設作為完善城市功能的重點，按國家一級劇院的標準建設了常平大劇院，建設了常平醫(yī)院新住院大樓，設立了常平中學新校區(qū)，建成了一批中小學教學樓和宿舍樓，完善了一批供水、排水、排污、電力配套設施，啟動了東部及西部污水處理廠建設，生活和居住的環(huán)境不斷改善。特別是近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府集中財力搞建設，大力實施“三年見新城”計劃，城鄉(xiāng)面貌日新月異。2006年常平鎮(zhèn)確立了促進物流業(yè)“三大轉變”（物流產品從農業(yè)產品為主向工業(yè)產品為主轉變，物流手段從發(fā)展專業(yè)市場為主向與國際物流鏈條接軌轉變，物流網絡從物流向信息流轉變）的思路，拓展物流業(yè)發(fā)展的內涵和市場空間，同時投入資金啟動了物流技術創(chuàng)新平臺建設，極大地加速了物流業(yè)的發(fā)展。目前全鎮(zhèn)有專業(yè)物流企業(yè)107家，其中有大型物流企業(yè)27家，擁有鐵路貨場及各類專業(yè)市場達60多萬平方米，其中大京九農副產品中心市場是國家農業(yè)部批準的定點市場，年交易量近300萬噸，交易總額超過40億元，輻射周邊近1200萬人口。該區(qū)方圓大約1平方公里范圍的核心商圈內，集聚了一大批知名的商貿企業(yè)、星級酒店，初步形成了名牌特色街、數碼電子街、水果街、茶葉街、商業(yè)步行街和食街等眾多特色街區(qū)。近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府因勢利導，發(fā)揮交通樞紐對商貿業(yè)的支撐作用，大力改造鎮(zhèn)中心核心商貿圈，不斷改善購物環(huán)境，推動了商貿業(yè)蓬勃發(fā)展。近年來，常平鎮(zhèn)的玩具、燈飾等行業(yè)與高新技術、資本市場的結合日趨緊密，升級步伐不斷加快，逐漸煥發(fā)出新的生機和活力。常平是“中國電子信息產業(yè)名鎮(zhèn)”，電子信息產業(yè)是支柱產業(yè)，全鎮(zhèn)電子信息企業(yè)及其配套企業(yè)500多家，產品銷售收入和出口總值均占了全鎮(zhèn)的70%以上。交通樞紐　　“鐵龍三路樞會常平”是對常平鐵路交通優(yōu)勢的生動描述。%。占地面積21277平方米。用地性質為劃撥倉儲用地，現出租作為工業(yè)廠房及倉庫使用，出租面積約10000平方米。出口總額28億美元，增長20％。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是全國唯一設有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)，兩個火車站日?？苛熊?40多趟，年接送旅客1500多萬人次，口岸出入境人數60多萬人次。生物技術產業(yè)是戰(zhàn)略產業(yè)，2004年建成了東莞首個博士后工作站和省環(huán)境生物工程技術研發(fā)中心，2006年又引進了聯康生物科技集團等多家企業(yè)，落實了生物醫(yī)藥、生物能源等一批項目。同時，常平鎮(zhèn)加大力度扶持“兩自”企業(yè)發(fā)展。全鎮(zhèn)擁有面積500平方米以上的大型購物商場24個，總面積達31萬平方米，其中面積超過5000平方米的有12個，超1萬平方米的有10個。常平酒店業(yè)繁榮興旺，全鎮(zhèn)共有酒店旅業(yè)140家，星級酒店24家，其中包括2家五星級酒店，5家四星級酒店。大京九物流基地是東莞市重點發(fā)展的大型物流基地之一，總規(guī)劃面積4500多畝，目前有大京九塑膠城、東盛貨場、常安快遞、黃埔海關快件中心等多個大型項目入園落戶。會展業(yè)發(fā)展迅猛，目前已形成了以大京九（常平）農副產品交易會等34個大中型品牌會展為支撐，10到20個中小型會展為主體的展覽格局。常平鎮(zhèn)把道路建設作為城市建設的龍頭，僅“十五”期間，改造和新建道路里程約65公里。常平鎮(zhèn)把加強防災減災工程建設作為一項民心工程，2007年投入870多萬元對鎮(zhèn)中心區(qū)的排渠進行全面清淤，有效解決了鎮(zhèn)中心區(qū)聯邦路口等重點部位的內澇問題。（三）項目提出的背景為加快盤活集團土地物業(yè)資源，經與合作方多次認真考察、反復分析論證，認為項目所處區(qū)位地理位置優(yōu)越，區(qū)域已形成成熟的房地產市場，區(qū)域商貿氣氛濃厚，同時本物業(yè)現租金收入較低，通過房地產開發(fā)，土地價值獲得極大的提升，根據價值工程原理，決定對本項目房地產開發(fā)進行可行性研究。深圳科聚源有限公司負責對項目用地的用地性質和規(guī)劃進行調整，在3年內完成，為房地產開發(fā)做好準備。同時一級市場的土地成交價格也在狂飚，地王頻現，甚至出現某些地塊的樓面地價比房價還高的現象。第一季度共有3宗商住類用地流拍，分別位于橋頭、鳳崗和清溪三個鎮(zhèn)區(qū)。當天的拍賣現場共有包括富通、光大等在內的7家開發(fā)商參加了競拍，經過一個半小時共82輪的激烈競爭，最終被東莞市城邦房地產開發(fā)有限公司以9億4千萬元的總價競得。莞城地王3783元/平方米的樓面地價，加上建安成本，每平方米成本至少要達到5500元，再加上稅費和合理利潤，該項目將來建成后銷售，價格肯定不低，但這樣的樓面地價，也是符合該地塊的價值的。（二）商品房市場情況住宅新增供應面積與07年一季度基本持平08年第一季度東莞市商品房新增供應面積約120萬㎡，同比07年減少約14%；，與07年基本持平。08年第一季度東莞樓市處于低迷期，是住宅供應量無增減的重要因素。與供應相比，東莞市商業(yè)銷售狀況并不理想（％），商業(yè)積壓嚴重。 處于東莞火車東站商圈內，商業(yè)氛圍濃厚；178。 距離常平鎮(zhèn)現時的中心商業(yè)區(qū)距離較遠，配套不夠完善。威脅（T）178。項目市場定位項目定位為小高層電梯花園洋房小區(qū)，擬建地上建筑63831平方米，配套商業(yè)約1000平方米，建成小高層住宅小區(qū)。損益表 序號項目名稱合計（萬元）1廠房出租收入 2銷售收入 3收入合計 4廠房出租成本 5項目開發(fā)建設成本 6銷售營業(yè)稅及附加 7成本合計 8利潤 9所得稅 10凈利潤 11稅前投資利潤率%12稅后投資利潤率%13經營盈虧平衡點%14自有資金 15自有資金稅后投資利潤率%（五）動態(tài)經濟分析測算假設：選取高于同期銀行